Varios pisos en venta. EFE
Por una ley contra la usura inmobiliaria
En el siglo XXI, la especulación inmobiliaria es una nueva manera de ejercer la usura. Quien tiene dinero, compra con el fin de revender a un precio mucho más alto, aprovechando la escasez y la necesidad de otros.
El de la vivienda es un serio problema que podría terminar desestabilizando la sociedad española.
No deja de ser noticia. Mirar hacia otro lado no parece la mejor opción. Su solución requiere abordarlo desde todas sus vertientes.
Aquí me referiré brevemente a una de ellas, sin agotarla.
El 23 de julio de 1908 fue promulgada una ley que sigue vigente, a pesar de los múltiples avatares políticos y jurídicos acecidos en España desde entonces.
Es la conocida como ley Azcárate contra la usura. Norma que lleva el nombre de su autor material, Gumersindo de Azcárate, jurista, historiador, catedrático y político krausista español, fallecido en 1917.
Azcárate fue, junto a Fernando Giner de los Ríos, Nicolás Salmerón, Teodoro Sainz Rueda y otros catedráticos, uno de los fundadores de la Institución Libre de Enseñanza, tras ser represaliado y expulsado de su universidad en 1876.
Un cartel de una vivienda en venta.
Su "delito" fue defender la libertad de expresión en el aula y la libertad de cátedra.
Conviene destacarlo porque sólo así se le puede dar la dimensión correspondiente a alguien que ha conseguido que una ley hecha por él haya perdurado más de un siglo, que se la siga conociendo por su nombre y porque, gracias a personalidades como la suya, la sociedad se corrige y es capaz de superar injusticias inveteradas.
La Ley Azcárate declara nulos los contratos de préstamo en los que se estipule un interés notablemente superior al normal del dinero y manifiestamente desproporcionado.
Afortunadamente, la norma sigue estando vigente y en su virtud se declaran usurarios muchos préstamos y otras operaciones crediticias análogas.
El artículo 47 de la Constitución proclama el derecho de los españoles a una vivienda digna y adecuada y obliga a los poderes públicos a promover las normas pertinentes para impedir su especulación.
¿Para cuándo una "ley Azcárate" contra la especulación inmobiliaria sobre la vivienda?
La vivienda no es una mercancía. Ni es un valor bursátil. Ni mucho menos parecida a lo que para algunos representa una criptomoneda. Es un bien de primerísima necesidad sobre el que pivota la libertad y la dignidad humanas.
Esto no es cosecha propia, lo han dicho los juristas, los filósofos y sobre todo nuestro Tribunal Constitucional.
"Quien desee especular, que coleccione sellos, pero que no juegue con algo tan valioso para la libertad y la dignidad humanas como es la vivienda"
Por tanto, que unos pocos se hagan más ricos especulando con un bien sobre el que se apoya la libertad y la dignidad de los demás no sólo es moralmente criticable, también constituye una vulneración de nuestro orden público jurídico.
Tiene señalado el Tribunal Constitucional que no existe un derecho de propiedad unívoco. Que existen tantas clases de derechos de propiedad como tipos de bienes sobre los que puede recaer tal derecho.
El derecho de propiedad sobre la vivienda no sólo debe cumplir la función social de la propiedad que predica el artículo 33 de la Constitución. También debe preservar el contenido esencial de ese derecho, en el que residen las facultades dominicales del propietario que consisten en gozar y disponer del bien.
Pero dentro de este contenido esencial está vetado, como prescribe el artículo 47 de la Constitución, la facultad de especular.
Quien desee especular, que coleccione sellos, obras de arte, compre y venda acciones, e incluso criptomonedas. Pero que no juegue con algo tan valioso para la libertad y la dignidad humanas, como es la vivienda.
La filósofa Ayn Rand, en La virtud del egoísmo, decía que "sin derecho de propiedad ningún otro derecho es posible", elevándolo a una categoría básica y superior al resto de los derechos, inclusive los fundamentales.
Pienso que incluso ella, máximo exponente del libertarismo económico y político, conocedora de que sin propiedad no hay libertad, estaría de acuerdo en que el legislador proporcione los medios para que la mayor cantidad de ciudadanos sean propietarios de al menos un bien importante.
El cual, para empezar, no puede ser otro que su morada.
"El libre ejercicio de la especulación no tiene por qué ser impedido. Pero especular sobre la vivienda no es sólo moralmente injusto: es inconstitucional"
Sin perjuicio de otros tipos de medidas, comencemos pues por excluir por ley la facultad especulativa de la vivienda para conseguir dos cosas:
-Que salgan de las "manos muertas" de los especuladores las casas vacías que han sido adquiridas únicamente con el fin de revenderlas (especulación) cuando su precio suba, y
-Que al haber mayor cantidad de viviendas a disposición de los demandantes el precio deje de aumentar y, por consiguiente, el número de propietarios crezca, incrementando así su libertad y dignidad.
La Ley de 24 de mayo de 2023, por el derecho a la vivienda, en mi opinión, adolece de algunos defectos que no es este el lugar de exponer.
En lo sustancial, ha superado el juicio de constitucionalidad. Pero le falta cumplir el mandato constitucional por el cual se prohíbe la adquisición especulativa de viviendas.
La usura no es sino una manera de especular. Consiste, como sabemos, en traficar con algo para recibir de vuelta mucho más de lo que se entregó. Es una manera de que el rico se aproveche del pobre abusando de su necesidad.
En el siglo XXI, la especulación inmobiliaria es una nueva manera de ejercer la usura. Quien tiene dinero, compra con el fin de revender a un precio mucho más alto, aprovechando la escasez y la necesidad de otros.
El libre ejercicio de la especulación no tiene por qué ser impedido. Existen otros bienes (mercancías, valores, obras de arte, fincas rústicas, naves industriales, etc.) sobre los que la Constitución no se pronuncia.
Pero especular sobre la vivienda no es sólo moralmente injusto, indigno y contrario a la libertad de muchos: es inconstitucional.
*** Juanma Badenas es catedrático de Derecho civil en la Universidad Jaume I y miembro de la Real Academia de Ciencias de Ultramar de Bélgica.
