La Ley de Arrendamientos Urbanos lo confirma: "El inquilino puede exigir que la fianza disminuya"

A la hora de firmar un contrato de alquiler de vivienda son muchos los aspectos que quedan reflejados en el contrato: duración, reparaciones, posibilidad de tener o no mascotas... Pero, sin duda, uno de los más importantes tiene que ver con la fianza. Según la RAE, se trata de una cantidad de dinero o bien material que se entrega como garantía del cumplimiento de una obligación.

Centrando esa definición en el alquiler de una vivienda, hablamos de una garantía a favor del arrendador. Por la misma, el arrendatario debe depositar cierta cantidad en metálico a la hora de formalizar el contrato.

Importante saber que la fianza tiene carácter obligatorio ya que, sin ella, no se puede formalizar un alquiler. ¿Por qué? Porque la relación jurídica no sería considerada como válida. Así queda recogido en el artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).

Casero e inquilino

Volviendo a la LAU, la norma subraya que la cantidad será la “equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda”.

Otro punto relevante de la ley es que matiza que “durante los cinco primeros años de duración del contrato, o durante los siete primeros años si el arrendador fuese persona jurídica, la fianza no estará sujeta a actualización”.

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Pero matiza: “Cada vez que el arrendamiento se prorrogue, el arrendador podrá exigir que la fianza sea incrementada, o el arrendatario que disminuya, hasta hacerse igual a una o dos mensualidades de la renta vigente, según proceda, al tiempo de la prórroga”.

¿Y si no se prorroga el arrendamiento? Pues la fianza deberá ser restituida por el casero al inquilino. ¿Cuándo? La LAU no especifica una fecha en concreto, pero sí dice que “devengará el interés legal transcurrido un mes desde la entrega de las llaves por el mismo sin que se hubiere hecho efectiva dicha restitución”.

Dicho de otra manera, se presupone que el casero tiene un mes natural desde la entrega de llaves por el inquilino para revisar la vivienda y devolver la fianza. Esto es así para que compruebe el estado del inmueble.

Si acredita en ese periodo que hay deudas de renta, o desperfectos con facturas o presupuestos que demuestren el coste de las reparaciones, podrá retener la fianza, de manera total o parcial.

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De no ser así, el inquilino podrá requerir por escrito la devolución de la misma transcurridos esos treinta días. Y podrá reclamar, asimismo, los intereses legales acumulados. ¿De qué cantidad hablamos?

Aquí la norma no da una cifra específica. Los intereses se suelen calcular conforme al interés legal del dinero del artículo 1108 del Código Civil, sobre la cantidad retenida, y por los días de retraso. En 2026, hablamos del 3,25%. Porcentaje que se viene repitiendo desde el año 2023. El inquilino puede reclamar vía judicial.