La ministra de Vivienda, Isabel Rodríguez. Europa Press
Ya es oficial: el propietario de la vivienda puede incrementar la fianza pasados 5 años para que iguale la renta vigente
Pasados estos cinco años, los inquilinos también pueden pedir al propietario bajar la fianza y solicitar que se ajuste al nuevo límite legal.
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En el momento de firmar un contrato de alquiler, la entrega de una fianza en metálico es una de las obligaciones del inquilino con el propietario.
Este depósito equivale a una mensualidad para el arrendamiento de viviendas y a dos en el caso de locales comerciales o arrendamientos de temporada que funciona como una garantía frente a impagos o desperfectos.
No obstante, la normativa protege a los inquilinos y prohíbe al casero subir la fianza los primeros cinco años, pero una vez pasado ese tiempo, el propietario puede perfectamente subir este importe.
¿Qué significa esto?
El artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) regula todo lo relacionado con la fianza estableciendo que es una de las garantías fundamentales en los contratos de alquiler, por ello la ley establece ciertos límites para evitar abusos hacia el inquilino.
De esta manera, las cantidades corresponden a una mensualidad de renta para los arrendamientos de vivienda y dos mensualidades en el caso de locales comerciales o viviendas de temporada.
Por otro lado, para proteger la estabilidad del alquiler, la fianza no está sujeta a actualización durante los primeros cinco años de duración del contrato, o, en el caso de que el arrendador sea una persona jurídica, siete años.
Sin embargo, cada vez que el contrato se prorrogue pasado ese plazo mínimo, el propietario podrá exigir que el inquilino ponga más dinero para que la fianza iguale a la renta vigente en ese momento. También, por su parte, el inquilino podrá pedir que se le devuelva la diferencia si la renta ha bajado.
![Pedro Sánchez, presidente del Gobierno, junto a Isabel Rodríguez, ministra de Vivienda](["https:\/\/s3.elespanol.com\/2026\/04\/16\/mujer\/estilo-vida\/1003744210122_262576908_320x120.jpg"])
En los contratos que superen los cinco o siete años, la actualización de la fianza se regirá por lo que hayan acordado las partes.
El propietario también puede exigir unas garantías extra además de la fianza, como un depósito extra o un aval bancario, pero la ley pone un tope a los alquileres de viviendas. De esta manera, si el contrato es de cinco años, el valor de esta garantía adicional no podrá exceder de dos mensualidades de renta.
![La castellano-manchega Isabel Rodríguez, ministra portavoz del Gobierno](["https:\/\/s3.elespanol.com\/2023\/11\/10\/eldigitalcastillalamancha\/opinion\/confidencial\/808679303_237479073_320x240.jpg"])
Otra de las exigencias impuestas en el artículo 36 de la LAU es que este dinero no puede quedarse en la cuenta bancaria del propietario, sino que en algunas comunidades autónomas se exige que el arrendador deposite el importe de la fianza en un organismo público de forma gratuita hasta que acabe el contrato.
En teoría ese dinero sería utilizado para financiar políticas autonómicas de vivienda.
![La ministra de Vivienda y Agenda Urbana, Isabel Rodríguez.](["https:\/\/s3.elespanol.com\/2026\/04\/21\/mujer\/interiorismo\/1003744215706_262551286_320x180.jpg"])
Al finalizar el contrato, el propietario debe restituir el saldo de la fianza al inquilino, una vez descontados, si proceden, los pagos pendientes o reparaciones. Ahora bien, si transcurre un mes desde la entrega de las llaves y no se ha devuelto la fianza, esta cantidad comenzará a generar intereses legales a favor del arrendatario.
Por último, otro de los puntos establecidos en el artículo 36 es que, como fue explicado anteriormente, el pago de la fianza es sumamente importante, tanto es así que la falta de pago de la misma o de su actualización, es causa directa para que el arrendador pueda devolver o anular el contrato.
