Mis hijos no podrán comprar una vivienda. Motivo 1: las promotoras no tienen dinero.
Sé que muchos pensarán que estoy loca, pero lo cierto es que parte de la razón por la que mis hijos no van a poder comprar una vivienda es porque las promotoras no tienen dinero. Cuando se habla del acceso a la vivienda, no necesariamente se habla de compra. El alquiler es también una opción.
Pero, en mi opinión, la resiliencia que aporta la tenencia de una vivienda, vivas en ella o no, admite poca discusión. Es cierto que el modo de vida contemporáneo exige una gran movilidad territorial, pero tener una vivienda en propiedad no implica tener que vivir en ella.
Quizá se pueda comprar en el espacio vital donde siempre has vivido, o en el que te gustaría vivir, aunque por motivos de trabajo durante un tiempo tengas que residir en Pekín. Siempre podrás alquilar tu vivienda para pagar el alquiler del lugar en el que te toque vivir.
El problema de la vivienda no es exclusivo de España. De hecho, en España el problema es algo menos dramático que en otros países europeos porque una parte muy importante del parque residencial está en manos de la población.
En países europeos en los que el alquiler ha sido durante décadas la opción generalizada, están viendo cómo la subida del precio de la vivienda deja a las familias con mucho menos margen de reacción. Esa es una de las razones por las que una parte de la demanda extranjera, incluidos nómadas digitales y jubilados europeos, viene a España a comprar viviendas, que en muchos casos siguen siendo más baratas que en sus países de origen.
No solo ganan en calidad de vida por el clima y la cultura, sino que encuentran aquí una salida parcial al problema generalizado de la subida de precios. Este interés también presiona la demanda y, en consecuencia, el precio de la vivienda en España.
Pero ya volveré en otro artículo sobre esa cuestión. Por ahora me voy a centrar en la premisa principal. Parte del problema de la vivienda en España es que las promotoras no tienen dinero. Parece una afirmación provocadora, y lo es. Pero no por ello es menos cierta.
Parece que hemos olvidado muy pronto la crisis de 2008, pero los que peinamos canas en el sector de la construcción conocemos perfectamente las consecuencias presentes de aquella crisis. La crisis de 2008 vino a dar un empujón sobre el tablero de juego, para recolocar las fichas.
Hasta entonces, y permítanme la simplificación caricaturesca, el promotor inmobiliario era un señor calvo y gordo, que fumaba puro y cerraba los tratos en algún sitio al que a mí me decían que no podía ir, después de una copiosa comida llena de marisco y Vega Sicilia.
Este señor compraba el suelo, desarrollaba el planeamiento, promovía, construía y comercializaba las viviendas. Tenía un proyecto vital, y sabía que, si compraba un suelo rústico, quizá lo desarrollaría su hijo; pero tenía varios proyectos a la vez con los que iba jugando con los plazos.
Desde la Administración pública, este señor era un agente a veces incómodo, pero siempre identificable. Se podía pactar con él y obtener concesiones hoy a cambio de compromisos futuros.
Pero llegó la crisis de 2008, que, como recordaremos, se gestó, entre otras muchas razones, por la sobrefinanciación, por el exceso de apalancamiento y por una asunción temeraria de riesgos en un contexto de explosión urbanística y edificatoria.
Después de aquello, la financiación se endureció y los bancos dejaron de prestar con la alegría con la que se había prestado antes. Ya no bastaba con tener un suelo, una idea y la confianza en que el mercado lo absorbería todo. Empezó a exigirse más capital propio, más solvencia y más excel.
Hoy, la fauna inmobiliaria ha cambiado radicalmente. Ya no hay señores calvos con puro que toman decisiones entre chascarrillos soeces de mal gusto, sino una biodiversidad de agentes con intereses muy diferentes entre sí, que visten traje, y corbata o tacones de aguja. Todos tienen carrera, un MBA y hablan de sostenibilidad.
En general nos referimos a ellos como "promotores", pero lo cierto es que el sector se ha especializado tremendamente y no tienen nada que ver los objetivos ni los intereses de los patrimonialistas, los desarrolladores, los promotores, los constructores, los comercializadores, los operadores, las consultoras o los brokers.
Es más: entre ellos hay muchos intereses encontrados, si se les observa con atención. Si quieren saber si están ante un auténtico profesional o un advenedizo hagan la prueba del algodón: pregúntenles si están de acuerdo con liberalizar el suelo. Si les contestan que sí, es que no tienen la más remota idea de lo que supone el complejo proceso del urbanismo y la construcción de ciudad. Pero este tema lo abordaré en próximas entregas…
Sigamos con la tesis de por qué uno de los problemas del precio de la vivienda es que los promotores no tienen dinero. Tras la crisis de 2008, la financiación bancaria pasó a cubrir solo una parte del coste total de las promociones, con exigencias mucho mayores en materia de solvencia, preventas y aportación de capital. En la práctica, eso significa que el promotor tiene que poner mucho más de su parte que antes. Como la mayoría no lo tiene, tiene que recurrir a financiación alternativa. Y es ahí donde aparecen con muchísima más fuerza en el debate público los fondos de inversión.
No sé si se han dado cuenta, pero en la larga historia del desarrollo inmobiliario patrio nunca se había hablado tanto de fondos de inversión como en la etapa posterior a la crisis. Tras la reactivación de la actividad inmobiliaria, esos vehículos y otras fórmulas de financiación alternativa han pasado a cubrir una parte del hueco que deja la banca tradicional.
Pero, ¿qué es en realidad un fondo de inversión? Pues es una acumulación de dinero que se invierte en activos que dan rentabilidad. Los hay de distintos tipos: están los fondos soberanos, que son los de los países; los fondos de familias poderosas; y también los de la gente normal, que mete su dinero en el banco, en un plan o en una mutualidad para que no se devalúe.
Las maestras de Wisconsin o los arquitectos, a través de las entidades en las que canalizan su ahorro, forman parte también, de una forma u otra, de ese enorme mundo de capitales que busca preservar el valor del dinero futuro. Las inversiones pueden ser arriesgadas o seguras. Si inviertes en una startup tecnológica, es muy probable que pierdas todo lo que has invertido, y por eso exiges una rentabilidad muy alta en caso de que salga bien. Son los fondos de capital riesgo.
Si lo que quieres es no perder el valor de tu dinero cuando te jubiles y lo recuperes, entonces lo mejor es invertir en algo que sea relativamente seguro, aunque no dé grandes beneficios. Mientras los fondos de capital riesgo pueden llegar a exigir retornos altísimos, los más conservadores se conforman con menos si a cambio obtienen más certeza.
¿Cuál es el problema? Pues que los fondos más estables no entran con facilidad en el ladrillo si perciben que la inseguridad jurídica ha convertido la actividad inmobiliaria en una actividad de riesgo.
Eso deja a las promotoras contra las cuerdas de financiaciones mucho más costosas. La cuestión está en entender por qué la actividad inmobiliaria se ha convertido en una actividad de riesgo financiero. Esto da para otro artículo, que ya escribiré, pero la idea simplificada es que el procedimiento administrativo está muerto y en descomposición maloliente.
No es asumible que, de los seis u ocho años que se tarda en hacer un desarrollo urbanístico, la mayor parte del tiempo se la lleven la emisión de informes, la tramitación fragmentada y la falta de conexión e interoperabilidad entre administraciones y cuerpos jurídicos. El tiempo que los funcionarios deberían dedicar a la tramitación de los expedientes tendría que destinarse a la reflexión sobre el desarrollo territorial, el modelo de ciudad y el buen vivir de la población a la que se deben.
Si yo tuviese la capacidad política para resolver el problema de la vivienda, no destinaría prioritariamente los recursos públicos a construir viviendas públicas. Los destinaría a transformar radicalmente el procedimiento administrativo, la función pública y la digitalización e interoperabilidad entre administraciones.
Con eso se eliminaría una parte importante de la inseguridad jurídica, y los fondos de inversión que buscan más seguridad, menos beneficio e incluso la inversión en sectores de alto impacto social podrían financiar a bajo coste al sector de la promoción. Y, en un contexto de tecnificación en el que la IA automatizará cada vez más las actividades rutinarias, pondría en valor el papel de aquellos funcionarios que de verdad tienen vocación por el servicio público y la mejora de la vida de la ciudadanía.
¿Qué sentido tiene seguir valorando a los nuevos funcionarios públicos por su capacidad para memorizar los artículos de una ley, si esta cambia con frecuencia y la IA tiene una memoria infinita? Necesitamos a los mejores en la función pública: aquellos con creatividad para resolver problemas, para entender la complejidad del tiempo histórico que nos ha tocado vivir, y que, en la mesa de negociación entre los intereses públicos y privados, sean un referente de conocimiento y sentido común.
El problema de la vivienda es muy complejo, es como intentar hacer que un blandiblú que sostienes con las manos y te chorrea por los brazos se quede quieto. Si pretendes hacer que pare atravesándolo con una espada de matar, no conseguirás nada. No queda más remedio que mover las manos constantemente, con movimientos suaves y acompasados con la reacción del blandiblú, rectificando cada movimiento y aceptando que el que se hizo antes ya no es útil, aunque antes lo fuese.
Si las energías me dan para más, iré mostrando en esta serie de artículos la naturaleza de ese blandiblú, en el que nada es blanco ni negro, ni todo lo contrario. No crean todo lo que escribo, porque yo misma estoy en constante acecho a mis propios pensamientos, consciente de que todas las perspectivas son tan ciertas como incompletas.
Un cono se puede describir como un triángulo, un círculo o un punto, dependiendo del punto desde el que lo estés mirando. Todas las descripciones son válidas pero incompletas. El cono es mucho más que esas descripciones. Para resolver el problema de la vivienda hay que escuchar la música que toca el instrumento de cada uno de los agentes y sus intereses, para entender que hay opciones, si estamos dispuestos a bailar.
