Confirmado por el Gobierno: los propietarios que tarden más de un mes en devolver la fianza serán penalizados en 2026

Cuando se deja la vivienda de alquiler en buen estado, el propietario debe devolver la fianza al antiguo inquilino en menos de un mes desde la devolución de las llaves.

Este plazo suele estirarse y se tarda más de lo deseable en recuperar el dinero. Esto no debería ser así, y el Gobierno tomó cartas en el asunto.

La Ley de Vivienda establece un plazo y si no se cumple, los caseros deberán pagar intereses a su inquilino.

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La normativa que regula los alquileres de vivienda en España se llama Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Esta ley establece las reglas básicas que deben seguir tanto los propietarios de una vivienda como las personas que viven en ella de alquiler.

Según el artículo 36.4 de la LAU, "el saldo de la fianza en metálico que deba ser restituido al arrendatario al final del arriendo, devengará el interés legal, transcurrido un mes desde la entrega de las llaves por el mismo sin que se hubiere hecho efectiva dicha restitución".

Devolución de la fianza

Uno de los aspectos más importantes que regula es la devolución de la fianza cuando termina el contrato de alquiler.

Cuando un inquilino finaliza su contrato y devuelve las llaves de la vivienda, el propietario dispone de un plazo máximo de 30 días naturales para devolver la fianza.

Este tiempo existe para que el propietario pueda revisar con tranquilidad el estado de la vivienda y comprobar si hay daños o problemas que deban repararse.

Si encuentra algún desperfecto causado durante el alquiler o alguna deuda pendiente (por ejemplo, facturas sin pagar), puede descontar de la fianza el coste correspondiente.

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Sin embargo, la ley también protege al inquilino. Si el propietario decide quedarse con una parte de la fianza, debe justificarlo.

Es decir, tiene que presentar pruebas claras, como facturas de reparación, presupuestos o documentos que demuestren el gasto real. No se pueden hacer descuentos sin explicación ni cobrar daños que en realidad correspondan al uso normal de la vivienda con el paso del tiempo.

Si el propietario no devuelve la fianza dentro del plazo de 30 días, la cantidad pendiente empezará a generar automáticamente intereses legales por demora, aunque no haya habido ninguna discusión entre las partes.

Estos intereses suelen situarse aproximadamente entre un 3% y un 4% anual sobre la cantidad retenida, por lo que el propietario tendrá que devolver más dinero del que recibió inicialmente si se retrasa sin motivo.

Además, existe otra obligación importante para los propietarios: la fianza debe depositarse en un organismo oficial de la comunidad autónoma.

Si el propietario no cumple con esta obligación, puede enfrentarse a sanciones administrativas importantes, que en algunos casos pueden oscilar aproximadamente entre 10.000 y 90.000 euros.

Para evitar problemas, cuando termina el alquiler es recomendable que propietario e inquilino firmen un documento de finalización del contrato, donde quede constancia de que se han entregado las llaves y de cómo y cuándo se devolverá la fianza (por ejemplo, mediante transferencia bancaria o en efectivo).

Si pasado un mes desde la entrega de las llaves el inquilino no ha recibido su fianza, tiene derecho a reclamar formalmente su devolución junto con los intereses correspondientes. En caso de que el propietario no responda o se niegue a pagar, el inquilino puede acudir a la vía judicial para recuperar el dinero.

Por último, los expertos recomiendan que el inquilino haga fotografías o vídeos del estado de la vivienda tanto al entrar como al marcharse, ya que estas pruebas pueden ser muy útiles para demostrar que la casa se dejó en buenas condiciones y evitar discusiones sobre la devolución de la fianza.