La ministra de Vivienda y Agenda Urbana, Isabel Rodríguez, en el curso de verano de la APIE.
Entró en vigor: "El casero no podrá exigirte más de dos meses de garantía adicional a la fianza en contratos de hasta 5 años"
La Ley de Arrendamientos Urbanos establece cuánto dinero puede pedir el propietario al firmar un contrato de alquiler.
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Los inquilinos que firman un contrato de alquiler de vivienda de hasta cinco años tienen limitado por ley el importe de la garantía adicional que el propietario puede exigirles. Esta cantidad no puede superar dos mensualidades de renta, que se suman a la fianza obligatoria de un mes.
Esta cuestión genera numerosas dudas entre quienes buscan una vivienda de alquiler, especialmente a la hora de firmar el contrato. ¿Cuánto dinero puede pedir el casero al entrar en la vivienda? ¿Puede exigir más de una mensualidad de fianza? ¿Y qué ocurre con otras garantías que se soliciten además de la fianza?
Ante estas dudas, lo más recomendable es acudir directamente a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU), que establece las condiciones que deben cumplir estas garantías y fija los límites aplicables a los contratos de vivienda.
Una mensualidad de fianza
El artículo 36 de la LAU establece que, cuando se firma un contrato de arrendamiento de vivienda, es obligatorio entregar una fianza en metálico equivalente a una mensualidad de renta. La norma diferencia así esta cantidad de cualquier otra garantía que puedan pactar las partes.
La ley señala expresamente que "a la celebración del contrato será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas".
Además, durante los cinco primeros años del contrato, la fianza no está sujeta a actualización. En el caso de que el arrendador sea una persona jurídica, este periodo se amplía hasta los siete primeros años.
El límite de la garantía
La principal diferencia aparece cuando se habla de las garantías adicionales. La LAU permite que propietario e inquilino acuerden otras garantías para asegurar el cumplimiento de las obligaciones derivadas del alquiler.
Sin embargo, esta posibilidad tiene un límite cuando se trata de una vivienda. Para contratos de hasta cinco años de duración, el valor de esa garantía adicional no puede superar dos mensualidades de renta. Si el propietario es una persona jurídica, el límite se aplica a contratos de hasta siete años.
Así lo recoge el artículo 36.5 de la norma: "Las partes podrán pactar cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico".
A continuación, la ley establece el límite: "en contratos de hasta cinco años de duración, o de hasta siete años si el arrendador fuese persona jurídica, el valor de esta garantía adicional no podrá exceder de dos mensualidades de renta".
Por tanto, en un contrato de vivienda de hasta cinco años, el propietario puede exigir una mensualidad en concepto de fianza y, como máximo, otras dos mensualidades como garantía adicional, siempre que se cumplan las condiciones previstas por la normativa.
¿Y cuando termina el alquiler?
La ley también establece qué sucede con el dinero entregado como fianza cuando finaliza el contrato. El propietario debe devolver el saldo que corresponda al inquilino una vez terminado el arrendamiento.
Además, existe un plazo concreto. El artículo 36 señala que, si transcurre un mes desde la entrega de las llaves sin que se haya hecho efectiva la restitución del saldo de la fianza, este "devengará el interés legal".
De esta forma, la normativa no solo establece cuánto puede exigirse al comienzo del alquiler, sino también qué ocurre con la cantidad depositada cuando finaliza la relación entre propietario e inquilino.
La duración del contrato
El límite de dos mensualidades para la garantía adicional está vinculado a la duración del contrato. La LAU establece el tope de dos mensualidades para los contratos de vivienda de hasta cinco años cuando el arrendador es una persona física.
Cuando el propietario es una persona jurídica, el periodo se amplía hasta siete años. Una vez superados esos plazos, la propia ley establece que la actualización de la fianza se rige por lo pactado entre las partes.
Por eso, antes de entregar dinero o firmar un contrato de alquiler, resulta importante comprobar qué concepto corresponde a cada cantidad y cuál es la duración pactada. La fianza y la garantía adicional no son lo mismo y cuentan con reglas específicas dentro de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
