Símil de inversión en vivienda.
Lázaro Cubero, experto inmobiliario: “Los días necesarios para vender una vivienda también...”
El director de Análisis de Tecnocasa explica cuál es la situación actual del mercado inmobiliario haciendo hincapié en qué buscan los compradores.
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Son muchas las personas que están atentas a cualquier movimiento del mercado inmobiliario. Sobre todo aquellos relacionados con una mejora o facilidad a la hora de acceder a una vivienda. Haciendo bueno el dicho de que " de dónde venimos, y a dónde vamos", conviene repasar cuál es la situación actual de dicho mercado.
La demanda de compraventa de vivienda creció un 39% en 2024 en tasa interanual, según Tecnocasa. Por otro lado, la oferta de vivienda a la venta disminuyó un 9,3%. Eso se tradujo en una subida del precio de la vivienda. En concreto, lo hizo un 12,13% en el segundo semestre de 2024. De esta manera, el metro cuadrado se situó en 2.802 euros. Un año antes, esa cantidad fue de 2.499 euros.
Son datos extraídos del XL Informe sobre el mercado de la vivienda, estudio elaborado semestralmente por el Grupo Tecnocasa y la Universitat Pompeu Fabra (UPF) de Barcelona. “Con una demanda en aumento, y una oferta que no llega a cubrir toda la demanda actual, los días necesarios para vender una vivienda también disminuyen”, afirma Lázaro Cubero, director de Análisis del Grupo Tecnocasa,
Precio y días necesarios para vender una vivienda
El precio actual de la vivienda de segunda mano está a niveles de 2005 y lejos todavía del máximo de la serie histórica. Eso sucedió en el segundo semestre de 2006, con el metro cuadrado a 3.489 euros. Las operaciones de segunda mano realizadas en el periodo de enero a septiembre de 2024 fueron de 472.496 transacciones, según fuentes oficiales del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana. Dicho de otra manera, han crecido un 10,45% en el último año.
Así, y en 2024, la media de días necesarios para vender un inmueble ha sido de 73, con los datos de las operaciones intermediadas por el Grupo Tecnocasa. “Se trata de la media más baja de toda la serie histórica, siendo incluso menor en las ciudades de Madrid (60 días) y Barcelona (68 días)”, matiza Cubero.
Además, el 55% de las viviendas dura menos de 6 meses a la venta. Y aquellas que superan este periodo de tiempo es porque salen a la venta con un precio superior al del mercado. ¿Cuánto? La sobrevaloración media es del 17%.
También conviene indicar que la hipoteca media se situó en el segundo semestre de 2024 en 132.457 euros. Es decir, un 14,5% por encima en relación con el dato del segundo semestre de 2023 (115.714 euros). El valor medio de tasación también creció hasta los 2.642 euros el metro cuadrado.
Demanda actual
La demanda actual busca, sobre todo, inmuebles de tres dormitorios (56,57%). Y el comprador final es una persona con las siguientes características: adquiere el inmueble con financiación bancaria (65,7% de los casos), 8 puntos porcentuales más que en 2023 (57,8%); compra primera vivienda con el objetivo de residir en ella (69%); tiene una edad comprendida entre los 35 y los 44 años (34,2%) y está soltera (42,1%).
Con esta radiografía, dos son las conclusiones que se extraen: una, el importante descenso de las compras hechas como inversión en 2024 (un 25,5%, dato inferior al de 2023, que fue del 28,4%); y, dos, el nuevo papel que juegan los solteros en la compra de vivienda, que pasan a ser los compradores predominantes.
La pregunta que queda en el aire es: ¿Hay margen de negociación? “Sí, sigue habiendo margen de negociación entre comprador y vendedor a la hora de cerrar una operación”, remarca Lázaro Cubero.
Y es que la ‘rebaja’ o negociación actual está en el 7,3%. Se trata de un nivel de negociación similar al del periodo comprendido entre 2016 y 2018, época de recuperación del sector después de la burbuja inmobiliaria.
