Japón refuerza la vigilancia sobre la compra de suelo estratégico ante el auge de inversores chinos

Un informe oficial correspondiente al año fiscal 2024 recientemente publicado revela que 3.498 terrenos y edificios situados cerca de bases militares, infraestructuras críticas o islas remotas fueron adquiridos por compradores no japoneses.

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Casi la mitad de estas operaciones, un 47,5%, corresponden a ciudadanos o entidades chinas, una proporción que ha vuelto a situar el fenómeno en el centro del debate político y mediático del país.

Aunque el Ejecutivo insiste en que no se ha detectado ningún uso hostil de estas propiedades, el crecimiento sostenido de las adquisiciones ha generado inquietud por dos razones clave: su posible impacto en la seguridad nacional y su contribución al encarecimiento de la vivienda en determinadas zonas urbanas.

Las autoridades subrayan que estas operaciones sólo representan el 3,1% del total de transacciones inmobiliarias en las áreas vigiladas, pero reconocen que la concentración de compras extranjeras en puntos estratégicos obliga a reforzar los mecanismos de control.

Aunque el volumen total de operaciones extranjeras sigue siendo limitado en términos porcentuales, su concentración en determinadas áreas amplifica su impacto social y alimenta un malestar que trasciende la cuestión del origen de los compradores.

El auge de estas adquisiciones responde en gran medida a factores económicos globales. La prolongada debilidad del yen ha abaratado los activos inmobiliarios japoneses para los inversores extranjeros, mientras que la crisis del sector inmobiliario en China, junto con las restricciones a la salida de capital, ha impulsado la búsqueda de activos refugio en el exterior.

En este contexto, Japón combina estabilidad institucional, seguridad jurídica y precios aún moderados, lo que lo convierte en un destino especialmente atractivo frente a otros mercados asiáticos más regulados o volátiles.

Este flujo creciente de inversión extranjera comienza, sin embargo, a tener efectos visibles en el territorio. En áreas urbanas y periurbanas, la presión compradora coincide con un aumento sostenido de los precios de la vivienda y con una reducción de la oferta disponible para residentes locales.

En zonas rurales o insulares, donde el despoblamiento ha sido históricamente un problema, la llegada de capital extranjero genera una paradoja: revitaliza el mercado, pero al mismo tiempo despierta recelos sobre el control del suelo y el uso futuro de espacios considerados sensibles desde el punto de vista estratégico o medioambiental.

Lejos de limitarse a zonas rurales o islas remotas, muchas de estas áreas se encuentran hoy integradas en grandes núcleos urbanos. Distritos de Tokio, Osaka o Yokohama figuran entre los espacios monitorizados debido a su proximidad a ministerios, bases de las Fuerzas de Autodefensa o centros logísticos clave.

Este debate ha obligado al Estado japonés a intervenir en un ámbito que durante décadas permaneció prácticamente desregulado.

Desde 2022, Japón aplica la Ley de Investigación de Tierras Importantes, una normativa diseñada para supervisar la compra de terrenos y edificios situados cerca de instalaciones militares, infraestructuras críticas o territorios considerados sensibles desde el punto de vista geoestratégico.

La ley obliga a notificar determinadas operaciones y faculta al Estado a investigar el uso posterior de los inmuebles, aunque sin llegar a prohibir de forma general la inversión extranjera. Su aplicación ha ido ampliándose de manera progresiva, y en 2024 el número de áreas sujetas a vigilancia ascendió a 583 en todo el país.

Desde el sector inmobiliario, sin embargo, se insiste en rebajar la lectura geopolítica del fenómeno. "En la inmensa mayoría de los casos hablamos de inversión patrimonial, no de compras con fines estratégicos", explica en conversación con este periódico un agente inmobiliario con sede en Tokio especializado en clientes internacionales.

Según detalla, muchos compradores chinos buscan apartamentos urbanos o pequeños edificios en zonas bien conectadas, con la idea de diversificar activos y proteger ahorros en un contexto de incertidumbre en su país de origen.

"Japón ofrece seguridad jurídica, estabilidad política y precios que, al cambio actual del yen, resultan muy competitivos. Eso es lo que pesa en la decisión", señala, subrayando que las operaciones se concentran sobre todo en áreas ya urbanizadas.

El Gobierno japonés mantiene un discurso prudente pero vigilante. El Ministerio de Territorio, Infraestructura y Transporte reconoce el aumento de adquisiciones extranjeras en áreas sensibles, pero afirma que, hasta la fecha, no se ha detectado ningún uso de estos terrenos que suponga una amenaza directa para la seguridad nacional.

"Nuestro objetivo no es frenar la inversión extranjera, sino garantizar que el uso del suelo no perjudique los intereses públicos", señaló recientemente un alto funcionario del Ejecutivo.

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No obstante, el propio Gobierno admite que la tendencia obliga a reforzar los mecanismos de seguimiento, en un país donde la compra de suelo por parte de extranjeros sigue estando mucho menos regulada que en otras economías avanzadas.

Japón se enfrenta así a una disyuntiva incómoda: seguir apostando por la apertura sin restricciones o redefinir el papel del suelo en un país donde la seguridad, la vivienda y la soberanía económica empiezan a entrelazarse de forma inevitable en un país que durante décadas evitó preguntarse quién debía controlar su suelo.