Abogada en su despacho
Belén Villasevil, abogada: "Si fallece el dueño de una vivienda en alquiler, los herederos no pueden cambiar las condiciones del contrato"
Una diferencia aparentemente pequeña en la titularidad puede cambiar por completo los derechos del inquilino.
Más información: Felipe, abogado: "Si debes dinero a la comunidad y no te lo han reclamado en 5 años, la deuda ha prescrito"
La muerte del propietario de una vivienda puede generar una preocupación inmediata entre quienes viven de alquiler: ¿pueden los herederos dar por terminado el contrato y pedir al inquilino que abandone el inmueble?
En la mayoría de los casos, la respuesta es no. El fallecimiento del casero no provoca por sí mismo la desaparición del arrendamiento ni obliga a firmar un nuevo contrato. Si quien alquiló la vivienda era su propietario, sus herederos pasan a sucederle en sus derechos y obligaciones.
Así lo establece también el Código Civil. La herencia comprende los bienes, derechos y obligaciones que no se extinguen con la muerte y los herederos suceden al fallecido en ellos. Por tanto, el alquiler puede continuar con las mismas condiciones pactadas.
Son varios los abogados especializados en vivienda como la notaria María Cristina Buendía o Eduardo Fernández-Fígares coinciden en este punto: cuando el arrendador era propietario, el contrato sigue vigente y quien recibe el inmueble ocupa su posición como nuevo arrendador.
Los herederos
El cambio de propietario por fallecimiento no supone que el contador del alquiler vuelva a cero. El heredero no puede exigir al inquilino que firme automáticamente otro contrato con una renta distinta simplemente porque haya recibido la vivienda.
Lo habitual es que cambie la persona que ejerce como arrendador y, por tanto, quien tiene derecho a cobrar la renta y debe asumir las obligaciones asociadas al alquiler.
![El Gobierno defiende su derecho a responder al PP en Moncloa, en contra de la Junta Electoral](["https:\/\/s3.elespanol.com\/k\/imgp\/cms\/elespanol\/10191895.jpg?p=w:320\/h:240&h=xwJEoJKj"])
Una vez determinada la sucesión, conviene que el inquilino sea informado de quién ocupa esa posición y de los datos necesarios para realizar correctamente los pagos.
Si aparecen varios posibles herederos o existe cualquier duda sobre quién puede cobrar, resulta especialmente importante comprobar que la persona que reclama la renta puede acreditar esa condición antes de modificar la forma de pago.
La normativa protege, por tanto, la continuidad del arrendamiento. La muerte del propietario no constituye por sí sola una causa para echar al inquilino de la vivienda.
La gran excepción
Sin embargo, existe una excepción importante. No todas las personas que aparecen como arrendadoras en un contrato son necesariamente propietarias del inmueble.
Una vivienda puede pertenecer a una persona y, al mismo tiempo, existir un usufructuario con derecho a utilizarla, disfrutarla y alquilarla. Es una situación frecuente, por ejemplo, en determinadas herencias.
![La ministra de Vivienda, Isabel Rodríguez.](["https:\/\/s3.elespanol.com\/k\/imgp\/cms\/elespanol\/11347221.jpg?p=w:320\/h:240&h=Ta4EnbZN"])
Aquí las consecuencias pueden ser completamente distintas. El artículo 13.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos establece que los contratos concedidos por un usufructuario, superficiario o titular de un derecho de goce similar se extinguen cuando termina el derecho del arrendador.
Y el Código Civil determina expresamente que una de las causas de extinción del usufructo es la muerte del usufructuario.
![Carmen, durante su intervención en un programa de televisión](["https:\/\/s3.elespanol.com\/k\/imgp\/cms\/elespanol\/11345474.jpg?p=w:320\/h:240&h=FTo0KCtU"])
La abogada de Legálitas Belén Villasevil lo explicaba en junio de 2026 al responder precisamente a una consulta sobre una vivienda alquilada por una usufructuaria: cuando fallece y con ello termina su usufructo, los nudos propietarios no están obligados a mantener aquel contrato.
Esto no impide que el propietario que recupera el pleno dominio decida mantener la relación con el inquilino, pero la situación jurídica ya no es la misma que cuando fallece un propietario pleno.
Derechos sobre la vivienda
Por eso, ante el fallecimiento del casero, la primera pregunta no debería ser quiénes son sus herederos, sino con qué derecho había alquilado la casa.
La diferencia entre pleno propietario y usufructuario es fundamental. Salvador Salcedo recomienda comprobar la titularidad del arrendador y, cuando sea necesario, acudir al Registro de la Propiedad para obtener una nota simple del inmueble.
![Montaje de una vivienda prefabricada en una parcela.](["https:\/\/s3.elespanol.com\/k\/imgp\/cms\/elespanol\/11345084.jpg?p=w:320\/h:240&h=a7FwgFd8"])
También resulta aconsejable revisar el propio contrato, porque normalmente identifica a las partes y puede indicar en calidad de qué actúa quien entrega la vivienda en alquiler.
Así, la regla general es sencilla: si fallece el propietario de una casa alquilada, el contrato no desaparece y los sucesores deben respetarlo. La excepción aparece cuando quien firmó como arrendador tenía únicamente un derecho temporal, como el usufructo, y ese derecho se extingue con su muerte.
