Isabel Rodríguez, ministra de Vivienda y Agenda Urbana.
Ya es oficial: un vecino puede tomar "acciones judiciales" contra otro por hacer obras en la vivienda
La Ley de Propiedad Horizontal establece qué reformas pueden hacerse y los límites que deben respetarse dentro de una comunidad.
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Hacer obras en una vivienda situada en una comunidad de propietarios puede acabar generando conflictos con el resto de vecinos. El ruido, los horarios o una posible alteración de elementos comunes son algunos de los principales motivos de disputa.
Cambiar una bañera por un plato de ducha, renovar el suelo o sustituir puertas son reformas habituales. Sin embargo, ser propietario de una vivienda no significa tener libertad absoluta para realizar cualquier modificación.
La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) establece una serie de límites que deben respetarse. En determinados casos, además, el conflicto puede terminar llegando a los tribunales.
El artículo 7.1 de la LPH establece que el propietario de cada piso o local puede modificar sus elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios. Para ello, las obras no pueden menoscabar o alterar la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores ni perjudicar los derechos de otro propietario.
Además, el propietario debe dar cuenta previamente de las obras a quien represente a la comunidad, normalmente el presidente.
Acciones judiciales
El hecho de realizar una reforma no permite automáticamente que otro vecino emprenda acciones judiciales. Para que pueda activarse la denominada acción de cesación deben darse las circunstancias previstas en el artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal.
La norma prohíbe desarrollar en una vivienda o local actividades prohibidas en los estatutos que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
![Sergio Gutiérrez, experto inmobiliario de Barcelona.](["https:\/\/s3.elespanol.com\/k\/imgp\/cms\/elespanol\/11328902.jpg?p=w:320\/h:240&h=H43u1jTZ"])
Cuando se produce alguna de estas situaciones, cualquier propietario puede poner los hechos en conocimiento del presidente de la comunidad.
El presidente, por iniciativa propia o a petición de cualquiera de los propietarios u ocupantes, debe requerir a quien esté desarrollando la actividad para que cese inmediatamente, advirtiéndole de que, en caso contrario, podrán iniciarse acciones judiciales.
Si el infractor mantiene su conducta, el presidente, previa autorización de la junta de propietarios convocada para ello, podrá presentar una acción de cesación contra el responsable.
Esta acción se tramitará mediante juicio ordinario y la demanda deberá dirigirse contra el propietario y, cuando corresponda, contra el ocupante de la vivienda o local.
Consecuencias para el infractor
Una vez presentada la demanda, el juez puede acordar cautelarmente el cese inmediato de la actividad prohibida, bajo apercibimiento de incurrir en un delito de desobediencia.
También podrá adoptar las medidas cautelares que considere necesarias para garantizar que la orden de cesación se cumpla mientras se resuelve el procedimiento.
![Isabel Rodríguez, ministra de Vivienda y Pedro Sánchez, presidente del Gobierno.png](["https:\/\/s3.elespanol.com\/k\/imgp\/cms\/elespanol\/11254587.jpg?p=w:320\/h:240&h=4jZ7BreL"])
Si finalmente la sentencia estima la demanda, puede ordenar el cese definitivo de la actividad y establecer una indemnización por los daños y perjuicios ocasionados.
Además, dependiendo de la gravedad de la infracción y de los perjuicios causados a la comunidad, la sentencia puede privar al propietario del derecho al uso de la vivienda o local durante un periodo máximo de tres años.
Si el infractor es un ocupante que no es propietario, la sentencia puede declarar extinguidos definitivamente sus derechos sobre la vivienda o local y ordenar su lanzamiento inmediato.
Avisar o pedir permiso
Conviene diferenciar entre comunicar una obra y solicitar autorización. La Ley de Propiedad Horizontal obliga al propietario a dar cuenta previamente al representante de la comunidad de las obras que realice en su piso o local.
Esto no significa que todas las reformas necesiten la aprobación de la junta. Un propietario puede modificar el interior de su vivienda sin autorización comunitaria siempre que respete los límites establecidos en el artículo 7.1.
![Gonzalo Bernardos, economista.](["https:\/\/s3.elespanol.com\/k\/imgp\/cms\/elespanol\/11325912.jpg?p=w:320\/h:240&h=2e8H03jC"])
Por ejemplo, actuaciones interiores como renovar el suelo, pintar o cambiar determinados elementos de la vivienda pueden realizarse sin autorización de la junta si no afectan a elementos comunes, a la estructura o seguridad del inmueble, a su configuración exterior ni a los derechos de otros propietarios.
La situación cambia cuando la reforma afecta a elementos comunes del edificio. Intervenir sobre fachadas, estructuras, instalaciones generales o determinados cerramientos puede requerir la autorización de la comunidad conforme a las mayorías previstas en la Ley de Propiedad Horizontal.
También hay que tener en cuenta que los ruidos provocados por una reforma están sujetos a las correspondientes ordenanzas municipales, que pueden establecer horarios y límites específicos para el uso de maquinaria y la realización de trabajos.
Por ello, antes de comenzar una obra conviene comprobar tanto las normas de la comunidad como la regulación municipal aplicable. Así se pueden evitar conflictos con los vecinos y posibles responsabilidades derivadas de una reforma que incumpla la normativa.
