Es oficial: los contratos de alquiler que terminen en 2026 se prorrogarán 2 años más automáticamente

El Gobierno ha activado una nueva protección extraordinaria para los inquilinos en pleno deterioro del mercado de la vivienda.El real decreto-ley aprobado el 20 de marzo y publicado en el BOE permite al arrendatario pedir una prórroga de hasta dos años adicionales en determinados contratos de alquiler de vivienda habitual y, además, limita al 2% la actualización anual de la renta hasta el 31 de diciembre de 2027.

La norma ya ha entrado en vigor, aunque todavía deberá ser convalidada por el Congreso en el plazo constitucional previsto para los decretos-ley.

La medida no afecta a cualquier contrato ni se aplica de oficio. Solo alcanza a los arrendamientos de vivienda habitual sujetos a la Ley de Arrendamientos Urbanos que estuvieran vigentes cuando entró en vigor el decreto y cuyo periodo de prórroga obligatoria o de prórroga tácita termine antes del 31 de diciembre de 2027.

Entra en vigor: si llevas más de 5 años de alquiler, puedes exigir al propietario bajar la fianza al renovar en 2026

Es decir, no basta con que el contrato venza este año o el siguiente: tiene que encajar en los supuestos concretos que fija el artículo 1 del texto aprobado por el Ejecutivo.

Ese matiz legal será clave para miles de hogares que, en las próximas semanas, tendrán que revisar en qué fase exacta se encuentra su alquiler. La norma menciona expresamente el fin del periodo de prórroga obligatoria del artículo 9.1 de la LAU y también el final de la prórroga tácita prevista en los artículos 10.1 y 10.2. Durante esa extensión extraordinaria, se mantienen los términos y condiciones esenciales del contrato en vigor.

El inquilino tiene que pedirla

Uno de los puntos más importantes del decreto es que la prórroga de hasta dos años no nace sola. Debe solicitarla el inquilino. Solo cuando el arrendatario la pide, el casero queda obligado a aceptarla, salvo en las excepciones que recoge la norma. Es decir, quien quiera acogerse a esta protección tendrá que mover ficha y comunicar formalmente su voluntad de seguir en la vivienda.

El efecto práctico de esa solicitud es relevante. Si la prórroga sale adelante, el propietario no puede aprovechar ese periodo adicional para imponer nuevas condiciones, modificar libremente la renta o forzar un nuevo marco contractual. El propio BOE establece que, durante esa extensión, se mantendrán los términos y condiciones del contrato en vigor.

Bruselas cambia las normas: exige al Gobierno bajar al mínimo los impuestos de la luz para reducir la factura de los hogares

La norma también aclara que esta nueva prórroga extraordinaria es incompatible con la del artículo 10.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, la prevista para situaciones de vulnerabilidad. Si esa otra extensión ya resulta aplicable, tendrá preferencia sobre la nueva. Por tanto, no se trata de sumar prórrogas de forma ilimitada, sino de encajar cada caso en el mecanismo que corresponda.

Confirmado por el Gobierno: las amas de casa recibirán 628 euros al mes a partir de 2026 si cumplen estos requisitos

En paralelo, el decreto introduce un segundo blindaje: hasta finales de 2027, las actualizaciones anuales de renta quedarán sujetas a un máximo del 2% si no existe un nuevo pacto entre las partes.

En el caso de los grandes tenedores, ese tope operará incluso aunque haya negociación, porque la subida nunca podrá superar ese porcentaje. Para los pequeños propietarios, sí cabe un acuerdo distinto, pero si no lo hay, también regirá el límite del 2%.

Excepciones a tener en cuenta

El arrendador no estará obligado a aceptar la prórroga en todos los casos. El decreto contempla, por ejemplo, la excepción de necesidad, siempre que el propietario haya comunicado en tiempo y forma que necesita ocupar la vivienda en los términos del artículo 9.3 de la LAU.

También queda fuera el supuesto en que ambas partes hayan pactado otras condiciones o hayan firmado un nuevo contrato. Además, la prórroga extraordinaria no se aplicará cuando la renovación o el nuevo contrato se acuerden con una renta inferior a la del contrato vigente.

El Estatuto de Trabajadoras endurece las normas: trabajar 30 minutos más no son horas extras, es totalmente legal

El Gobierno justifica la urgencia de la medida por la combinación de crisis de vivienda, fin próximo de miles de contratos y posible repunte de la inflación ligado a la guerra de Irán y al encarecimiento de la energía.

En la exposición de motivos, el Ejecutivo defiende que pretende evitar que el coste del alquiler y de los suministros básicos rebase el 30% de los ingresos medios de los hogares y reprocha a varias comunidades autónomas no haber desplegado con suficiente intensidad las herramientas de la Ley de Vivienda.

Es oficial: Hacienda confirma una retención de 591 euros a quienes cobren el salario mínimo interprofesional

Al tratarse de un real decreto-ley, el texto está en vigor desde el 22 de marzo, un día después de su publicación, pero necesita ser convalidado por el Congreso dentro del plazo que marca el artículo 86 de la Constitución. Y esa votación se presenta incierta: Junts ya ha reiterado su rechazo, mientras Sumar y los Comuns presionan para movilizar apoyos y acelerar las solicitudes de prórroga entre los inquilinos antes del debate parlamentario.

La consecuencia es que muchos arrendatarios se encuentran ante una ventana de oportunidad inmediata, aunque políticamente frágil. Desde este domingo, quienes cumplan los requisitos pueden intentar blindar dos años más de contrato con las mismas condiciones básicas y con subidas limitadas. La clave, sin embargo, está en no dar nada por hecho: revisar el tipo de contrato, comprobar en qué prórroga se encuentra y presentar la solicitud a tiempo será decisivo para convertir el decreto en una protección real y no en una expectativa frustrada.