El proceso de transformación de antiguos locales comerciales en viviendas sigue imparable en Málaga. El espacio que antiguamente se abría a los vecinos como una tienda de barrio, ahora ha mutado a residencia, ya sea como solución de primera necesidad ante la imposibilidad de superar el actual muro económico que se ha levantado en torno al sector inmobiliario de la ciudad, ya sea como bien de negocio puro y duro.

Lo que hasta no hace muchos años era casi anecdótico, ahora parece cotidiano y está a la orden del día. Basta con mirar los expedientes oficiales que pasan por la Gerencia de Urbanismo para confirmar esta tendencia creciente. 

EL ESPAÑOL de Málaga ha revisado las licencias de cambio del organismo municipal para confirmar que hasta finales del pasado mes de noviembre el número de autorizaciones favorables ascendía a 125, con posibilidad de desarrollo de unas 170 viviendas. Un valor que permite concluir que a lo largo de toda la anualidad el número de casos de locales convertidos en pisos se acercará a 200.

El mecanismo se extiende por toda la ciudad. Desde el Centro histórico hasta Carretera de Cádiz; desde la calle Héroe de Sostoa, en la zona oeste, hasta la calle Conde de Cienfuegos, escondida en el mismo casco urbano. Uno de los expedientes es planteado en la calle Río Gevora, 5, donde se planteó transformar un local en 5 viviendas.

Imagen de varios locales transformados en vivienda.

Aunque en menor número, hay ocasiones en las que la metamorfosis tiene como protagonista no un local comercial, sino una oficina. Eso es justamente lo que ha ocurrido en la calle Fernando Camino, 8, donde los promotores solicitaron y recibieron licencia para plantear cuatro viviendas sobre un local de oficina. 

Como ocurre con los locales, ya hay estudios que apuntan la existencia de determinadas zonas donde resulta del todo aconsejable abrir la puerta a la transformación de oficinas para uso residencial. Uno de ellos, elaborado por Idealista, focaliza esta oportunidad en La Malagueta-Monte Sancha, El Perchel Norte-La Trinidad y el Ensanche Centro-Soho.

Zonas donde los precios medios de los alquileres de un piso se encuentran entre los 13 y los 17,5 euros el metro cuadrado, por debajo de los 10-13 euros el metro que supone el arrendamiento de una oficina. A estos barrios, añaden Campanillas, que se localiza en la periferia de la ciudad. En este caso, informan, los 7,4 euros el metro cuadrado que puede suponer de media el alquiler contrastan con los 3,3 euros el metro de una oficina.

Conocer la viabilidad

Advierten, eso sí, los expertos, que antes de aventurarse a afrontar un cambio de uso es preciso conocer la viabilidad o no de la operación, porque no en todos los inmuebles es posible de acuerdo con la normativa municipal. Y es por ello aconsejable comprobar el número máximo de viviendas permitidas en el edificio donde se encuentra el inmueble a transformar.

La manera más sencilla, según los expertos, es dividir el número de metros cuadrados construidos de uso residencial del inmueble por una media de 70 metros. El resultado será el número máximo permitido, con lo que en el supuesto de que el número de viviendas sea inferior al valor obtenido, cabría la posibilidad de cambiar el uso.

A partir de ahí, el proceso es simple, quedando acotar los costes a afrontar. Un cambio de uso que no requiera de obras puede exigir una cuota mínima de unos 120 euros, cifra que se incrementará en caso de que sí sean precisas actuaciones de adaptación del inmueble. En ese supuesto, el coste medio de las tasas puede ser de unos 7,5 euros por metro cuadrado de superficie construida. Cifras a las que habrá que sumar el coste de la intervención de adecuación.

Muestra del avance de este fenómeno es que hasta el Ayuntamiento lo contempla para aumentar su oferta de vivienda asequible para determinados colectivos. Esta es justamente la estrategia que tiene planteado el Instituto Municipal de la Vivienda para dar uso a una serie de locales comerciales sin uso de la promoción de Soliva. 

Los responsables municipales tienen la firme intención de reutilizarlos como alojamientos para mayores y personas con discapacidad. De acuerdo con los planes iniciales, que habrán de ser perfilados en el proyecto de actuación que será contratado en los próximos meses, la pretensión es disponer de unos 100 pisos para estos colectivos, con superficies que pueden rondar los 50 metros cuadrados.