Una mujer pasa por una inmobiliaria ubicada en Valencia.
Málaga afloja el ritmo inmobiliario en 2026: enero marca el peor arranque desde 2021, con 3.044 compraventas
Frente a una ligera desaceleración de la vivienda usada, sigue al alza el producto de nueva construcción. En enero solo se vendieron 95 viviendas protegidas.
Más información: La vivienda nueva tira del mercado: las ventas crecen un 15% en Málaga en 2025
La provincia de Málaga registró en enero de 2026 un total de 3.044 compraventas de vivienda, el dato más bajo de los últimos cuatro años y por debajo de los 3.105 y 3.220 contratos firmados en enero de 2025 y 2024, respectivamente.
Aun así, el nivel de actividad sigue muy por encima de los años posteriores a la crisis, con una obra nueva al alza, una segunda mano todavía dominante y una vivienda protegida que apenas supone el 3% del mercado en un contexto de precios récord.
La Estadística de Transmisiones de Derechos de la Propiedad del INE arroja para Málaga 3.044 compraventas de vivienda en enero de 2026, frente a 3.105 en enero de 2025 y 3.220 en 2024.
Es el enero más bajo desde 2021, cuando se firmaron 2.429 operaciones, pero sigue muy por encima de los 1.800–2.100 contratos que se registraban en los primeros eneros de la década pasada.
Si se amplía el foco a todas las fincas urbanas, enero cerró con 7.311 transmisiones, de las que 5.153 fueron compraventas, 750 herencias, 135 donaciones y 1.264 operaciones encuadradas en otros títulos.
Es decir, siete de cada diez transmisiones urbanas son ya compraventas, una proporción elevada que confirma que el aparente frenazo se produce sobre un suelo de actividad muy alto tras un 2025 que rozó las 36.800 operaciones en el conjunto del año.
Obra nueva gana peso
El despiece por estado de las viviendas muestra que el ajuste de enero no es homogéneo: la obra nueva resiste mejor que la segunda mano y consolida una cuota muy superior a la de la etapa post‑crisis. De todas las compraventas, 1.298 corresponden a viviendas nuevas; 1.746 a viviendas usadas.
Sobre la serie de enero se aprecia un patrón claro: la obra nueva casi triplica sus registros respecto a 2018, mientras que la segunda mano se reduce ligeramente frente a los máximos de 2022–2024. En el acumulado de 2025, la provincia cerró con 12.015 compraventas de vivienda nueva (+10,7%) frente a 24.791 de usada (+1,3%), lo que sitúa a la promoción de estreno como el principal motor del mercado malagueño.
Este empuje de la obra nueva se concentra en grandes desarrollos de la capital —Teatinos, zona Universidad, Carretera de Cádiz, Martiricos— y en promociones de costa y área metropolitana dirigidas a un comprador de renta media‑alta y a demanda internacional. La vivienda usada, en cambio, empieza a mostrar más sensibilidad a los precios récord y a la pérdida de ritmo de parte de la demanda local.
La VPO, residual
El arranque de 2026 confirma también el desequilibrio estructural entre la vivienda libre y la protegida. Frente a las 2.949 operaciones libres, apenas 95 protegidas.
Esto supone una cuota de apenas el 3% de VPO. En enero de 2025 las cifras fueron similares (3.006 libres y 99 protegidas), y si se mira hacia atrás, la VPO no supera en ningún enero de la serie el 10% de las operaciones totales, moviéndose habitualmente entre el 3% y el 7%.
Esta debilidad cuadra con el balance de 2025, cuando se visaron casi 9.500 viviendas en la provincia, pero solo 335 protegidas, y se terminaron apenas 142 VPO plurifamiliares, según el Colegio de Arquitectos.
En otras palabras, Málaga vende mucha vivienda pero casi nunca protegida: la práctica totalidad de las operaciones se concentran en vivienda libre, en un contexto en el que los precios marcan máximos y el esfuerzo de compra de los hogares locales supera con frecuencia los estándares recomendados.
