Una reunión de una comunidad de vecinos, en una imagen de Shutterstock.
Ya entró en vigor: si compras un piso de segunda mano, la vivienda responderá por las deudas del antiguo dueño
La Ley de la Propiedad Horizontal obliga a responder de las deudas comunitarias vinculadas a la vivienda durante el año en curso y los tres anteriores.
Más información: Ya es oficial: el trabajador tiene derecho a 5 días libres pagados si hospitalizan a su pareja o compañero de piso
Comprar una vivienda de segunda mano suele ser un proceso ilusionante. Sin embargo, también puede esconder algunas trampas financieras si no se toman ciertas precauciones antes de firmar.
Uno de los principales temores de los nuevos propietarios es descubrir deudas pendientes dejadas por el anterior dueño.
Para evitar que las comunidades de vecinos queden desprotegidas económicamente, la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal, establece una normativa clara que todo comprador debería conocer.
La legislación deja claro que determinadas deudas comunitarias no desaparecen con la venta del inmueble. En algunos casos, pasan a afectar directamente al nuevo propietario.
La vivienda "hereda" la deuda
El aspecto más importante de esta norma es la denominada afección real del inmueble. Es decir, la vivienda responde de ciertas cantidades pendientes aunque cambie de propietario.
El artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal recoge textualmente que:
"El adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores".
La norma también subraya que "el piso o local estará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación".
Además, estas cantidades pendientes tienen consideración de créditos preferentes. Esto significa que se sitúan por delante de otras posibles deudas del anterior propietario.
El certificado de deudas
La Ley de Propiedad Horizontal también contempla un mecanismo de protección para el comprador. Su objetivo es que el futuro propietario conozca exactamente la situación económica de la vivienda antes de cerrar la operación.
En el momento de formalizar la compraventa mediante documento público, el vendedor está obligado a declarar si se encuentra al corriente de pago de los gastos de comunidad o, en su caso, detallar la deuda existente.
Para acreditar esta situación, la ley exige aportar una "certificación sobre el estado de deudas con la comunidad coincidente con su declaración".
Este documento debe ser emitido en un plazo máximo de siete días naturales por quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, con el visto bueno del presidente.
La importancia de este trámite es tal que la normativa establece que, sin ese certificado, el notario "no podrá autorizarse el otorgamiento del documento público, salvo que fuese expresamente exonerado de esta obligación por el adquirente".
En la práctica, renunciar a este documento supone asumir el riesgo de comprar la vivienda sin saber si arrastra deudas comunitarias.
Qué ocurre después
Las obligaciones no terminan tras la firma en la notaría. Una vez realizada la transmisión, el cambio de titularidad debe comunicarse al secretario de la comunidad de propietarios.
La ley advierte además de que quien incumpla este trámite "seguirá respondiendo de las deudas con la comunidad devengadas con posterioridad a la transmisión de forma solidaria con el nuevo titular".
Por ello, antes de comprar una vivienda de segunda mano, conviene exigir siempre el certificado de deudas de la comunidad. De lo contrario, el nuevo propietario podría acabar asumiendo pagos pendientes correspondientes al año en curso y a los tres ejercicios anteriores.
