Lo que dice la ley sobre la duración de los contratos de alquiler, según una experta en derecho

¿Puede echarme mi arrendador cuando quiera? ¿Tengo derecho a negarme a irme de mi vivienda alquilada? ¿Y si el propietario necesita entrar a vivir en su piso? En este artículo daré respuestas a estas preguntas tan habituales cuando firmamos un contrato de arrendamiento de vivienda.

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Para empezar, hay que saber que, desde el 6 de marzo de 2019, los contratos de arrendamiento de vivienda tienen una duración mínima de cinco o siete años, dependiendo de si el arrendador es persona física o jurídica, respectivamente.

¿Esto significa que no puedo establecer un periodo de tiempo inferior a esos cinco o siete años?

Sí, puede establecerse un periodo de tiempo inferior (aunque nunca de menos de un año), pero, llegado el plazo establecido, el contrato puede prorrogarse hasta el máximo de cinco o siete años, sin que el arrendador pueda oponerse a esas prórrogas.

¿Y si mi contrato de alquiler se ha establecido por un periodo superior a cinco o siete años?

En ese caso, será obligatorio respetar ese periodo establecido por las partes.

¿Esto significa que, como inquilino, no puedo irme de la vivienda antes de que haya transcurrido ese plazo?

No, puedes irte de la vivienda siempre y cuando se haya avisado al arrendador con treinta días de antelación, como mínimo, a la fecha de terminación del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas.

¿Y si, como propietario, necesito recuperar mi vivienda?

Durante el primer año de duración del contrato de alquiler, el propietario no puede recuperar su vivienda, pero transcurrido ese primer año, y siempre y cuando se haya previsto en el contrato la posibilidad de recuperar el inmueble para uso propio, podrá solicitar al inquilino que desocupe la vivienda, con un mínimo de dos meses de antelación, por necesitarla para sí mismo o para sus hijos o padres, o para su cónyuge en caso de separación o divorcio (sentencia judicial mediante).

¿Y qué sucede con el contrato cuando han transcurrido los cinco o siete años obligatorios?

Si ni el arrendador ni el arrendatario se han comunicado la voluntad de no prorrogar el contrato, se continuará con la vigencia del alquiler, por periodos anuales, con un plazo máximo de tres años más.

Si mi arrendador vende la vivienda, ¿el nuevo propietario puede echarme?

Rotundamente no. Incluso si no supiese que había un contrato de arrendamiento vigente, el nuevo propietario está obligado a respetar la duración del contrato de arrendamiento, hasta que transcurran, como mínimo, los cinco años establecidos legalmente, en el caso de que el anterior propietario fuese persona física, o siete años en el caso de que fuese persona jurídica.

¿Y en qué casos puede el arrendador desahuciar al inquilino?

Evidentemente, ambas partes deben cumplir con el contrato de alquiler, lo cual implica que el arrendador tiene la obligación de pagar la renta mensual puntualmente, hacer un buen uso de la vivienda y desocuparla cuando finalice el contrato de arrendamiento.

Por ello, en el caso de que el inquilino deje abonar las rentas o empiece a abonarlas parcialmente o con retraso, no desocupe la vivienda cuando haya transcurrido la fecha establecida y preavisada por el propietario, o lleve a cabo actividades ilícitas en el inmueble, el propietario podrá interponer un procedimiento de desahucio, con el fin de recuperar su vivienda.

**María Atienza es abogada, experta en derecho inmobiliario, fundadora del despacho Garabana Abogados y socia de WLW Young.