Marta García, experta en vivienda.
Una experta en vivienda avisa: “La morosidad y la lentitud legal atenazan a los propietarios de alquiler”
Marta García, head of legal & compliance Iberia en MVGM, no duda en subrayar que el mercado "tiene muy poca capacidad de respuesta".
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Y suben, y suben y suben. Los precios de la vivienda de alquiler no paran de crecer. ¿Por qué? “Porque la demanda crece de forma sostenida mientras la oferta disponible se reduce o permanece estancada”, afirma Marta García, head of legal & compliance Iberia en MVGM.
En una entrevista con EL ESPAÑOL, la experta en vivienda añade, además, otra circunstancia. Y esa no es otra que “la morosidad y la lentitud legal atenazan a los propietarios de pisos de alquiler”.
Entre los motivos de tanta demanda, sobre todo en el caso de las áreas urbanas, coinciden varios factores: crecimiento demográfico, concentración de oportunidades laborales, movilidad profesional, retraso en la emancipación y mayores dificultades para acceder a la vivienda en propiedad. A ello se suma la competencia de otros usos residenciales, incluido el alquiler temporal.
Sin capacidad de respuesta
Fruto de este cóctel, nos encontramos ante un mercado con muy poca capacidad de respuesta. Y va a ir a más ya que “las previsiones para 2026 apuntan a una reducción de 22.927 viviendas en oferta, hasta situarse en 660.993 inmuebles”.
Datos que sugieren que el principal problema del mercado del alquiler no es únicamente el nivel de precios, sino la insuficiencia de viviendas disponibles.
“Cuando una oferta recibe decenas de solicitudes en pocos días, el problema no parece residir en la falta de demanda, sino en la incapacidad del mercado para absorberla”, resalta la experta.
Y matiza: “Actuar sobre los precios puede modificar los efectos visibles del desequilibrio, pero difícilmente corregirá su origen cuando el número de viviendas disponibles sigue siendo insuficiente”.
Un año
Entre los factores que hacen disminuir la oferta está el tiempo que un propietario de un piso de alquiler tarda en recuperarlo por impago u ocupación. “La duración de los procedimientos afecta directamente a la percepción de riesgo asociada al alquiler”, apunta Marta García.
“Porque”, añade la experta, “cuando un propietario sabe que la recuperación efectiva de una vivienda puede prolongarse durante más de un año en supuestos de impago u ocupación sin título, deja de valorar la operación únicamente en términos de rentabilidad”.
![Joaquín García en un montaje con viviendas.](["https:\/\/s3.elespanol.com\/k\/imgp\/cms\/elespanol\/11349373.jpg?p=w:320\/h:240&h=FStMRoo7"])
Es decir, que en su cabeza juegan tres elementos: el coste potencial del tiempo, la incertidumbre procesal y la imposibilidad de disponer de su activo durante un periodo prolongado.
Una situación que, según la head of legal & compliance Iberia en MVGM, produce tres efectos. Uno, una mayor exigencia en la selección de inquilinos. “Cuanto más difícil resulta gestionar un eventual incumplimiento, mayor es la tendencia a reforzar los filtros de solvencia y a exigir garantías adicionales”, apunta.
Dos, incremento del coste de acceso al alquiler. “El riesgo jurídico y económico forma parte de la ecuación de cualquier inversor o propietario. Cuando aumenta la incertidumbre sobre el cobro de rentas o la recuperación de la posesión, ese riesgo tiende a reflejarse en el precio o en las condiciones de contratación”, explica.
Y, tres, reducción de la oferta residencial tradicional. “Algunos propietarios concluyen que la relación entre rentabilidad, riesgo y carga administrativa ya no resulta atractiva y optan por vender, mantener el inmueble desocupado o buscar alternativas contractuales que perciben como más flexibles”, sostiene.
![La ministra de Vivienda y Agenda Urbana, Isabel Rodríguez.](["https:\/\/s3.elespanol.com\/k\/imgp\/cms\/elespanol\/11303770.jpg?p=w:320\/h:240&h=F7ux-PTR"])
Junto a ello, hay otra cuestión jurídica: la protección de las personas vulnerables que la experta define como “un objetivo legítimo de política pública”.
Sin embargo, matiza, “la financiación material de esa protección no puede descansar de forma indefinida sobre un propietario concreto obligado a soportar el coste económico y temporal de una situación que excede de su esfera de responsabilidad”.
