Ya ha entrado en vigor: un inquilino puede comprar la vivienda de alquiler donde reside si muere el propietario

Son muchos los temas relacionados con la vivienda de alquiler que están en boca de todos. El precio (que no para de subir), los okupas, los inquilinos que no pagan... Pero hay otras cuestiones que no son tan conocidas pero que no dejan de sembrar dudas entre caseros e inquilinos.

Una de ellas tiene que ver con lo que se conoce como la figura de la usucapión. ¿Qué es? Para empezar, está recogida en el Código Civil. Y la misma hace referencia a si un inquilino puede llegar a convertirse en propietario por el paso del tiempo.

A continuación, te mostramos las condiciones que deben darse para que así suceda, y qué sucede si el propietario tiene o no herederos.

Uso continuado

Volviendo al tema de la usucapión, o prescripción adquisitiva, lo que permite es que “una persona pueda adquirir la propiedad de un bien, como una vivienda, por el paso del tiempo y el uso continuado del mismo”.

Son palabras de Úrsula Ferreiro, abogada del departamento jurídico de SEAG (Sociedad Española de Alquiler Garantizado), que hace la siguiente matización: “Siempre y cuando el propietario anterior o herederos no hayan ejercitado acciones para recuperar la posesión”.

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Por lo tanto, y tal y como explica Ferreiro, “la usucapión no convierte automáticamente a un inquilino en propietario por llevar muchos años en la vivienda. Para que un inquilino pueda llegar a adquirir la propiedad por usucapión, no basta con la mera posesión en calidad de arrendatario”.

Es decir, que sería necesario que modificara su situación jurídica, actuando de manera inequívoca como propietario: dejando de abonar la renta, asumiendo los gastos y obligaciones propios del dominio del inmueble (como el pago del IBI) y ejerciendo actos de propiedad de forma pública, pacífica e ininterrumpida, durante el plazo legal establecido.

Con todo, hay que dejar claro que, como matiza Úrsula Ferreiro, se trata de una “figura excepcional pensada para regularizar situaciones de abandono prolongado, no para desproteger a quienes alquilan conforme a la ley”.

Entonces, surge la pregunta: ¿Qué ocurre si fallece el propietario en situación de alquiler? Para empezar, y en régimen de alquiler, el fallecimiento del arrendador no transforma automáticamente la posición del inquilino.

Contrato y pago de renta

En situación habitual, la propiedad se transmite a los herederos o, en su defecto, al Estado. Dicho de otra manera, el contrato de arrendamiento continúa vigente.

“Mientras exista contrato y pago de renta, el inquilino reconoce expresamente que hay un propietario. No actúa como titular dominical y, por tanto, no puede iniciarse ningún cómputo de usucapión”, subraya la abogada. “Así, la continuidad jurídica es clara y sin riesgo de pérdida de la propiedad por el paso del tiempo”.

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Pero ¿qué pasaría si el propietario fallece y no tiene herederos? En este supuesto excepcional de abandono absoluto de la propiedad, ausencia total de herederos o reclamaciones, el inquilino podría dejar de pagar su renta y transformar así su posesión en una ocupación en “concepto de dueño”.

Eso sí, siempre y cuando cumpla los requisitos de que sea pública, pacífica e ininterrumpida, durante los plazos legalmente establecidos.

“De esta manera, podría comenzar el plazo de la denominada usucapión extraordinaria. Este plazo, en la práctica, es de veinte años”, afirma Úrsula.

No obstante, y para que esto ocurra, deben coincidir circunstancias concretas. ¿Cuáles son? La ausencia absoluta de reclamaciones, la inexistencia de actos de reconocimiento de titularidad ajena y una posesión inequívoca como propietario.

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Asimismo, desde SEAG recalcan que “la clave está en poseer como dueño. Mientras exista contrato, pago de renta o cualquier reconocimiento de titularidad ajena, no hay usucapión posible. El simple paso del tiempo no convierte a un inquilino en propietario”.