Carlos, 34 años, inversor:"Con 15.000 euros ahorrados, esto es lo que haría para multiplicarlos rápidamente"

A lo largo de los últimos años, el precio medio de la vivienda en España ha aumentado en un 4,5%, y todo apunta, según las previsiones de los expertos, a que durante el presente año 2026 continuará alcanzando máximos históricos.

En esta situación del mercado inmobiliario, millones de personas, especialmente los más jóvenes, se debaten entre optar por recurrir al alquiler o comprar una vivienda, algo complicado teniendo en cuenta las dificultades para ahorrar para una entrada.

Existen inversores como Carlos, de 34 años, que ha conseguido encontrar nichos en los que el mercado aún ofrece cierto margen para poder alcanzar beneficios interesantes. En su caso asegura que "con 15.000 euros compré un piso y ahora gano 800 euros al mes alquilándolo".

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Concretamente, se ha hecho con un inmueble en Bilbao por 82.000 euros, de los cuales solo ha puesto los mencionados 15.000 euros de su bolsillo en lo que ha sido su segunda compra inmobiliaria. La primera en la ciudad fue en el año 2021 y desde entonces ha ido aprendiendo cómo invertir en el mercado de alquiler.

Rentabilidad bruta del 10,7%

A la hora de realizar esta compra, Carlos accedió a través de un vecino y no mediante una inmobiliaria, tal y como él mismo explica en su canal de YouTube, Inversión Inmobiliaria, donde explica cómo se fraguó esta compra que le ha traído unos beneficios interesantes.

"Un día me entra una llamada de un número que no conocía y me pregunta si me dedicaba a comprar pisos", comienza explicando el inversor, que indica que se trataba del vecino del piso de abajo que ya tenía en su propiedad y que prefirió vendérselo a él.

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No dudó ni un solo instante y aceptó, siendo un piso de 55-60 metros cuadrados, un cuarto sin ascensor exterior a dos calles, muy luminoso y con una buena distribución. Tanto la cocina como el baño y las habitaciones se encontraban en buen estado y no necesitaban reforma.

Carlos explica que financió el 88% del piso, es decir, unos 72.160 euros, y lo hizo a 30 años con un fijo del 4,30%, debiendo afrontar un pago de la cuota mensual del préstamo de 357 euros. Actualmente, alquila el piso por 775 euros al mes, lo que supone unos 9.300 euros de renta al año.

Una vez descontados los gastos de mantenimiento, de comunidad, los seguros y el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI), el joven inversor destaca que la rentabilidad bruta es del 10,7%, mientras que la neta, antes de impuestos, se sitúa entre un 7,5 y un 9,1%.

En lo que incide Carlos en su vídeo es que, del total de la operación, que son 87.000 euros, solo puso "15.000 euros de mi bolsillo", y esa inversión le da una rentabilidad sobre su capital del 33% y una Tasa Interna de Retorno (TIR) que llega al 17%.

¿Es rentable comprar para alquilar en 2026?

La rentabilidad del alquiler relaciona el precio de compra de la vivienda con los ingresos anuales que se pueden obtener por su arrendamiento, haciendo que haya muchas personas que se preguntan si, con los precios actuales, sigue siendo rentable invertir en el terreno inmobiliario.

En el año 2026 la rentabilidad bruta media ronda el 6,7%, ligeramente inferior al 7,1% del año 2022, todo ello debido al incremento de los tipos de interés y el encarecimiento del crédito hipotecario.

En el caso de grandes ciudades como Madrid, Valencia o Málaga, los pequeños apartamentos siguen siendo los más rentables, si bien los márgenes se ven reducidos notablemente en las zonas tensionadas, en las que la Ley de Vivienda ha limitado las subidas de precios.

Antes de invertir, se deben analizar varios aspectos clave que pueden determinar la rentabilidad real de la opción, como son:

• Estado del inmueble: las reformas del inmueble contribuyen a aumentar su valor, pero al mismo tiempo retrasan el retorno.
• Ubicación: aquellas zonas en las que la demanda de alquiler es constante ofrecen mayor seguridad para el inversor.
• Tamaño: por norma general, los pisos pequeños de entre 50 y 70 metros cuadrados suelen ser más rentables que las grandes viviendas.
• Servicios comunes: el disponer de garaje, ascensor o zonas verdes contribuye a mejorar la valoración de los inquilinos.
• Accesibilidad: el hecho de que el inmueble se encuentre con una buena conexión con el transporte público y los servicios básicos conseguirá acaparar un mayor interés entre los posibles interesados.

Por otro lado, el cálculo de la rentabilidad deberá realizarse teniendo en consideración todos los costes de adquisición y mantenimiento, donde se incluyen tanto los impuestos de compra o impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP), los gastos notariales y de registro, junto al Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.

También hay que valorar los gastos fijos, como el IBI, las tasas municipales, la comunidad, los seguros y los suministros, y también los derivados del mantenimiento y la gestión del inmueble, donde podemos incluir las reparaciones, el mobiliario o los honorarios de administración, entre otros.

Cálculo de la rentabilidad neta de una inversión

Para calcular la rentabilidad neta de una inversión inmobiliaria, podemos aplicar una fórmula sencilla, que consiste en restar los gastos anuales a los ingresos anuales del alquiler, para luego dividir el resultado entre la inversión total multiplicada por 100.

De esta manera podremos conocer con un sencillo cálculo cuán rentable es la inversión en la compra de un piso o casa, tratando así de buscar aquellas opciones que puedan ofrecer un mayor beneficio.