Confirmado por la Ley de Vivienda: "Aunque el contrato de alquiler sea de 2 años, el inquilino puede quedarse 5"

Una de las dudas más frecuentes entre todos los propietarios que tienen viviendas arrendadas en España tiene que ver con saber el tiempo máximo que un inquilino puede permanecer en una vivienda, además de si existe la posibilidad de rescindir el contrato antes de que llegue la fecha estipulada.

Para poder encontrar la respuesta a estas preguntas, hay que acudir a la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), donde se deja claro que la duración del contrato puede ser pactada libremente por las partes.

Sin embargo, también regula algunas prórrogas que puede solicitar el inquilino y que impiden que el arrendador pueda finalizar el alquiler con anterioridad, aunque este sea su deseo. Por lo tanto, todo casero debe tenerlo en cuenta para no incurrir en una ilegalidad.

El inquilino puede quedarse 5 años

En el artículo 9 de la ley de alquiler se establece que, cuando la duración del contrato de arrendamiento de una vivienda firmado tiene una duración inferior a los 5 años (7 si el arrendador es una persona jurídica), se prorrogará de forma automática en plazos anuales hasta llegar a dicho plazo.

Esto quiere decir que, aunque el contrato de alquiler sea de 2 años, el inquilino puede quedarse durante 5 años, que se amplían a 7 en el caso de que, como mencionamos, el arrendador sea una persona jurídica.

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Así pues, el casero no puede rescindir el contrato unilateralmente, a pesar de que en su momento se haya firmado una duración inferior en el contrato. Tendrá, por tanto, que esperar a que pasen los 5 o 7 años, según corresponda, desde la fecha de la firma, o la puesta a disposición de la vivienda al arrendatario.

Es necesario conocer que, para que el contrato de arrendamiento no se siga renovando a partir del quinto año, el propietario del inmueble tendrá que notificar su renovación con al menos 4 meses de antelación a la fecha de vencimiento de la última prórroga.

De esta manera, el inquilino podrá conocer el deseo de su arrendador de que no desea continuar con el alquiler de la vivienda, tal y como viene recogido en el artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

Dado el caso de que el casero no avise con la antelación estipulada por la legislación vigente, el alquiler continuará renovándose de forma automática y con carácter anual hasta tres años adicionales.

La excepción para rescindir el contrato

En la propia LAU se contempla una excepción a la que se puede acoger el casero de una vivienda en alquiler para rescindir el contrato de arrendamiento antes del quinto año, lo que le permitirá recuperar su vivienda antes de lo legalmente estipulado.

Podrá recurrir a ella en el caso de que la necesite para uso personal como vivienda permanente para él mismo, para familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción, o bien para su cónyuge si existe una sentencia firme de divorcio, separación o nulidad matrimonial.

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Para que el casero pueda recuperar su vivienda en estos casos, será necesario que haya pasado un mínimo de un año desde la fecha de inicio del contrato, además de que habrá que figurar en el mismo una cláusula que contemple la posibilidad de que se rompa el acuerdo antes de tiempo.

Ante esta situación, es aconsejable que el arrendador introduzca esta cláusula en el momento de firmar el contrato con el inquilino, lo que abrirá la posibilidad de recuperar la vivienda de manera legal en el caso de que sea necesario por los motivos ya comentados.

En estas situaciones en las que el casero puede encontrarse en la necesidad de recuperar el inmueble que tiene arrendado, tendrá que comunicárselo al inquilino con al menos dos meses de antelación a la fecha en la que se vaya a necesitar su uso.

Una vez que se haya efectuado la notificación, el arrendatario tendrá la obligación de abandonar el inmueble en un plazo máximo de 8 semanas, a no ser que ambas partes hayan llegado a un acuerdo distinto.

Cuándo el inquilino puede cancelar

El inquilino, por su parte, también tiene la posibilidad de cancelar el contrato de alquiler antes de tiempo, existiendo varias situaciones en las que se podrá rescindir el contrato. El primero de los casos se da cuando ya hayan transcurrido los seis primeros meses.

De acuerdo con el artículo 11 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, el arrendatario puede desistir del contrato de arrendamiento una vez que hayan pasado al menos 6 meses, siempre y cuando se lo haga saber al arrendador con una antelación mínima de 30 días.

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Otra posibilidad se puede dar en aquellas situaciones en las que el propietario haya incumplido las cláusulas del contrato de alquiler. En ese caso, el inquilino puede solicitar que finalice la relación contractual antes de tiempo como consecuencia del incumplimiento del mismo.

Por ejemplo, se puede dar cuando el propietario no realice las reparaciones y obras necesarias para garantizar el bienestar del inquilino. El casero debe hacerse cargo de las mejoras y acciones de mantenimiento que sean necesarias y que sean obligatorias por ley para mantener la habitabilidad del inmueble.

En cualquier caso, y para evitar posibles problemas, siempre será recomendable que el inquilino comunique la finalización del contrato de alquiler al propietario fehacientemente, usando para ello medios como el burofax, de forma que quede constancia documental de que se ha cumplido con el procedimiento estipulado por la ley.