Vicente Alba, abogado, sobre los problemas en el contrato de arras en la compra de vivienda: “Puede acabar en litigio”

El primer paso de otros muchos. Así se puede definir el contrato de arras. Incluso lo hay quien lo define como el ‘ensayo general’ antes de la firma en la notaría. “Un documento breve pero con consecuencias muy reales”, afirma Vicente Alba, titulado en Derecho.

De ahí que convenga saber qué es lo que se firma, así como qué implica cada tipo de arras. Porque no hay sólo uno, sino varios, tal y como indica el abogado en la red social LinkedIn.

A continuación, te mostramos cuáles son los tipos de arras más comunes y una serie de consejos prácticos para evitar, como dice el abogado, “ambigüedades que pueden acabar en litigio”.

Tipos de contratos de arras

Hasta tres tipos diferentes de contratos de arras se pueden encontrar aquellas personas que van a adquirir vivienda, según especifica Vicente Alba.

Por un lado, están las arras confirmatorias. “Funcionan como prueba de que ambas partes quieren cerrar la compraventa”, afirma el abogado. Además, “no permiten desistir sin más y, en caso de incumplimiento, la otra parte puede exigir cumplimiento forzoso o indemnización de daños y perjuicios”.

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También las arras penales que incluyen una penalización por incumplimiento, fijada de manera previa. “No permiten desistir ‘libremente’, pero sí agilizan el cálculo de daños”, especifica Alba.

Por último, las arras penitenciales que son las más utilizadas en operaciones urbanas. “Permiten desistir. Así, el comprador pierde las arras y el vendedor devuelve el doble. Es imprescindible mencionarlas expresamente para que tengan este efecto”.

Consejos antes de firmar

Vicente Alba, asimismo, ofrece una serie de consejos para tener en cuenta antes de firmar arras. El primero de ellos es que hay que definir “con precisión el estado del inmueble”. Debe constar todo, desde las reformas pendientes hasta las cargas, los suministros, la eficiencia energética, o los arrendamientos, por ejemplo.

También hay que establecer plazos realistas. Y aquí entran en juego factores como la financiación bancaria, la obtención de documentación del vendedor, tasación… “Un plazo demasiado corto puede generar incumplimientos innecesarios”, advierte el abogado.

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Y regular qué ocurre si no se concede la hipoteca. “Incluye condición suspensiva o cláusula de financiación. Evita que el comprador quede ‘atrapado’”, prosigue.

Asimismo, recalca que hay que identificar correctamente el tipo de arras. “Si no se especifica, no son penitenciales por defecto. Evita ambigüedades que puedan acabar en litigio”.

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Por último, detallar qué documentación debe aportarse antes de la venta: nota simple, certificado de deudas de comunidad, IBI, CEE, cédula urbanística si procede, etc.

Además, hay que evitar contratos genéricos descargados de Internet. “Los pequeños matices generan grandes problemas. Una revisión profesional siempre es más económica que un conflicto posterior”, concluye.