Un administrador de fincas advierte: "Si tu vecino invade tu plaza de garaje, la comunidad podrá demandarle"

Las invasiones de plaza de garaje son un conflicto habitual en comunidades de propietarios. Un administrador de fincas recomienda abordar estas situaciones con cautela, empezando por vías internas y evitando enfrentamientos directos.

El presidente de la comunidad debe enviar un aviso formal al vecino invasor, informándole de que podría enfrentarse a una demanda si persiste en su conducta. Esta advertencia constituye un requisito legal previo.

La ley obliga a buscar soluciones alternativas, como la mediación o negociación previa, antes de acudir a los tribunales. Solo si estas vías fracasan, la comunidad podrá litigar con respaldo legal y autorización en junta.

Las invasiones en plazas de garaje suelen generar tensiones en las comunidades de propietarios, especialmente cuando los vehículos se exceden solo unos centímetros sobre la raya o invaden la zona de maniobra.

Ante estas situaciones, según explica el administrador de fincas Alex Nasu, lo primero que debe hacerse es intentar resolver el conflicto internamente, mediante un aviso formal del presidente a quien incumple.

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El aviso no es opcional: constituye el paso obligatorio antes de cualquier procedimiento judicial. La comunidad debe dejar por escrito que la invasión está ocurriendo y que, si persiste, se procederá legalmente. Dicho documento sirve como prueba de que se intentó una solución amistosa y respalda el paso siguiente.

La ley contempla medidas alternativas de resolución de conflictos (MASC) como la mediación, que permiten buscar acuerdos sin llegar a juicio. Estas vías son más rápidas, económicas y menos lesivas para la convivencia vecinal.

Solo si la invasión continúa pese a estas acciones, y con el visto bueno de la junta de propietarios, la comunidad podrá presentar una demanda judicial. El objetivo es que el vecino cese su conducta o reciba una sanción económica.

Además del enfoque comunitario, existen recursos legales claros. Por ejemplo, el artículo 245.2 del Código Penal español puede aplicar en casos de invasión persistente y deliberada de una plaza de garaje, al considerarse usurpación de inmueble no destinado a vivienda, con multas de tres a seis meses.

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En paralelo, la jurisprudencia sostiene que, si la comunidad no actúa, un propio propietario puede ejercer la acción de cesación conforme al artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH). Esto permite exigir que cese la conducta invasiva, incluso sin la intervención directa del presidente.

Algunos resúmenes prácticos de pasos incluyen:

• Documentar la invasión: fotografías, fechas y testimonios.
• Notificar formalmente al vecino: mediante burofax o carta certificada.
• Informar al presidente y al administrador, quienes deben mediar.
• Convocar una junta de propietarios para acordar acciones formales.
• Presentar una demanda si todo falla (por incumplimiento, usurpación o cesación).

Vías más punitivas, como la denuncia penal por usurpación (art. 245.2) o la acción civil de cesación, son posibles, aunque más complejas y con más tardanza en el tiempo.

Además, es importante tener en cuenta que la Ley de Propiedad Horizontal y el Código Civil establecen que la plaza de garaje es privativa, pero los elementos estructurales (paredes, suelo) pertenecen a la comunidad. Las normas y estatutos internos deben respetarse, especialmente aquellas que delimitan líneas, usos permitidos y maniobras.

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Finalmente, debes evitar confrontaciones directas con el vecino, en lugar de ello opta por los cauces formales y legales. Esto protege tus derechos y mantienen la armonía en la comunidad.