Francisco, jubilado: "Alquilé mi casa muy barata a mi sobrino para ayudarle y he pagado 8.000 euros de multa"

El alquiler de viviendas en España no deja de aumentar. Y es que, el encarecimiento de la compra de vivienda en los últimos años en nuestro país ha impulsado precisamente que el alquiler haya pasado a ser la opción más accesible para muchas familias, jóvenes y también cada vez para más jubilados con pensiones mínimas. Y es que, aunque España sigue siendo un país de propietarios, la cifra de hogares en alquiler no deja de crecer.

En este contexto, el alquiler a familiares gana todavía más terreno en nuestro país. Sin embargo, lo que para muchos es un gesto solidario, para Hacienda es una operación sujeta a normativa fiscal estricta. Y es que, en España la legislación fiscal establece normas específicas para los alquileres a familiares. Según la Agencia Tributaria, si un propietario alquila una vivienda a un familiar hasta el tercer grado (padres, hijos, hermanos, abuelos, nietos, tíos o sobrinos) por un precio inferior al mercado, no puede declarar pérdidas o beneficios nulos en su declaración del IRPF. En estos casos, la ley obliga a tributar por un rendimiento mínimo, calculado como un porcentaje del valor catastral del inmueble.

Por ello, alquilar una vivienda a un familiar por un precio simbólico puede parecer un gesto generoso y lógico en tiempos de dificultades económicas, pero tanto en España como en otros países europeos, como es el caso de Francia, esta decisión puede tener consecuencias fiscales inesperadas si no se realiza teniendo en cuenta la ley establecida.

El caso de un jubilado francés

Esto es precisamente lo que le ha ocurrido a François D., un jubilado francés de 72 años, que en 2021 decidió ayudar a su sobrino recién llegado a París alquilándole su piso por 400 euros al mes, una cantidad significativamente inferior al precio del mercado, según relata el medio francés Midi Libre. Todo parecía estar en orden: François declaró esos ingresos en su declaración fiscal pensando que estaba cumpliendo con sus obligaciones legales. Sin embargo, tres años más tarde, recibió un aviso de la administración tributaria francesa informándole de un ajuste fiscal de 10.000 euros, ya que consideraron el caso como un intento de optimización fiscal abusiva.

La razón: el precio del alquiler estaba muy por debajo del precio de mercado, estimado en unos 1.200 euros mensuales para ese inmueble y "el jubilado también asumía parte de los gastos adicionales del inmueble", lo que hizo que esa cifra fuese aún más baja. Según el fisco francés, esto supuso una subdeclaración de ingresos y procedieron a recalcular lo que habría debido declarar, aplicando además intereses y sanciones.

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Y es que, desde un punto de vista jurídico, esa diferencia fue interpretada como un ingreso no declarado. Nathalie Couzigou-Suhas, portavoz del Colegio de Notarios de París, explica al medio francés que "si el alquiler se considera demasiado bajo en comparación con los precios de mercado, Hacienda puede reclamar una sanción sobre la diferencia". En el caso de François D., se estimó que el precio real por el que debió haberse alquilado el apartamento era 1.200 euros mensuales y por lo tanto, 800 euros más de lo que cobraba a su sobrino.

El problema surgió cuando François incluyó en su declaración diversas deducciones habituales asociadas al inmueble, como los gastos de comunidad, el impuesto sobre bienes inmuebles y algunas reformas realizadas. Este detalle fue determinante para que la administración tributaria detectara una discrepancia. “François D. deducía normalmente los gastos relacionados con su propiedad, mientras que el alquiler percibido estaba claramente infravalorado”, explicó la notaria Couzigou-Suhas.

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Ante la dureza de la sanción impuesta, François decidió presentar un recurso ante el Centro de Finanzas Públicas, donde explicó los motivos personales y familiares que lo llevaron a fijar un alquiler reducido. Tras revisar su caso, las autoridades fiscales aceptaron parcialmente sus alegaciones y decidieron suprimir las penalizaciones aplicadas inicialmente, lo que permitió reducir la deuda de 10.000 a unos 8.000 euros.

Según la normativa vigente en Francia, esta situación podría haberse evitado completamente si François hubiese optado por una cesión gratuita del inmueble, sin alquiler de por medio. Sin embargo, decisiones como esta no siempre son fáciles en ciudades como París, donde el mercado inmobiliario es uno de los más caros de Europa y los precios de los alquileres han dejado de ser asumibles para buena parte de la población.