¿Qué implica la declaración de Santiago de Compostela como zona de mercado residencial tensionado?
¿Qué implica la declaración de Santiago de Compostela como zona de mercado residencial tensionado?
La declaración permitirá aplicar medidas de contención del precio del alquiler y protección de los inquilinos durante tres años, así como restricciones a grandes tenedores y ayudas más cuantiosas dentro del Plan Estatal de Vivienda. En la capital gallega, más de 2.200 inmuebles pertenecen a grandes poseedores
Más información: Santiago de Compostela, declarada zona de mercado residencial tensionado por la Xunta
El pasado viernes, 24 de abril, la Xunta de Galicia autorizaba la declaración de Santiago de Compostela como zona de mercado residencial tensionado, convirtiéndose en la segunda ciudad gallega, después de A Coruña. De esta manera, Santiago podrá aplicar medidas de contención de precios, acceder a fondos estatales en este ámbito y aplicar incentivos fiscales. La resolución llega casi un año después de haber sido denegado el primer intento por parte del concello en mayo de 2025, que fue rechazada por la Xunta por no responder "adecuadamente" al requerimiento del Instituto Galego da Vivienda e Solo para que completase la documentación presentada con la solicitud, alegando que incluía datos no oficiales.
El Concello de Santiago ya ha enviado a la Xunta la memoria y el proyecto del plan de medidas correctoras y dispone ahora de dos meses para que la Xunta de Goberno Local apruebe de forma definitiva el plan, así como el calendario de las actuaciones a realizar. Un calendario que será actualizado, en todo caso, cada seis meses.
Según informó en rueda de prensa el concelleiro de Urbanismo, Iago Lestegás, este plan incluirá tres programas (un programa A, otro B y otro C) con medidas que ya están en marcha y otras que "se pretende activar indicando en cada caso o prazo estimado para a súa implementación".
La medida está ahora en manos del Ministerio de Vivienda, que debe hacerlo oficial y entrará en vigor al día siguiente de su publicación en el Boletín Oficial del Estado (BOE). A partir de entonces, Santiago podrá poner topes a los alquileres y tendrá una vigencia de tres años.
Contención del precio de los alquileres
Tras casi un año a la espera para que Santiago fuera declarada zona de mercado tensionado, ¿qué supone esta medida? En primer lugar, con carácter general el alquiler de los nuevos contratos no podrá exceder el precio del último alquiler para ese mismo inmueble, con actualización anual prevista en el contrato anterior. A excepción estarán los inmuebles que hayan realizado alguna de las actualizaciones de rehabilitación o mejoras previstas dentro del artículo 17.9 de la Ley de Arrendamientos Urbanos y no podrá repercutir en el nuevo inquilino cuotas o gastos no recogidos en el contrato anterior.
El nuevo contrato tendrá como precio máximo lo establecido en el sistema de índices de precios en el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana si no existe ningún contrato de arrendamiento de vivienda en ese inmueble en los últimos cinco años o si el arrendatario es un gran tenedor.
¿Quiénes son los grandes tenedores? Aquellos que -según el artículo 3 de la Ley por el Derecho de la Vivienda- sean titulares de más de 10 inmuebles urbanos de uso residencial o de una superficie de más de 1.500 metros cuadrados, excluyéndose los garajes. También tendrán consideración de gran tenedor aquellas personas físicas o jurídicas titulares de cinco o más inmuebles urbanos de uso residencial del municipio de Santiago, a excepción de las administraciones públicas, entidades de derecho público vinculadas a ellas o empresas públicas y mixtas. De los más de 300 municipios declarados zona de mercado residencial tensionado en toda España, solo A Coruña y Bilbao optaron por no incluir esta particularización en la definición de grandes tenedores.
En Santiago, según apuntó el concelleiro de Urbanismo, hay 2.267 viviendas que son propiedad de personas físicas o jurídicas que poseen más de 5 inmuebles. Por otra parte, 1.388 inmuebles pertenecen a personas físicas o jurídicas que poseen entre 6 y 10 propiedades.
Finalmente, una vez finalizadas las prórrogas previstas con carácter general y previa solicitud, podrán prorrogarse extraordinariamente los contratos por plazos anuales durante un máximo de tres años y en las mismas condiciones, con las excepciones previstas en el artículo 10.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Más ayudas para Santiago
La declaración como zona de mercado residencial tensionado también implica que Santiago de Compostela podrá acceder a ayudas más cuantiosas dentro del Plan Estatal de Vivienda 2026-2030. Así, las ayudas a la promoción de vivienda pública en alquiler podrán ser de hasta 1.100 euros por metro cuadrado en zonas de mercado residencial. Asimismo, se contempla ayudas de hasta un 85% para la adquisición de viviendas de alquiler social.
Santiago también podrá aplicar incentivos fiscales en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) para los alquileres de vivienda que cumplan determinadas condiciones de precio y de perfil de arrendatario.
Programa de medidas
Tal y como explicó Lestegás, su gobierno llega "cos deberes feitos" y detalló que el proyecto del Plan de Medidas Correctoras contará con tres programas (A, B y C), con medidas que ya se han puesto en marcha.
El programa A incluye medidas específicas para optimizar el uso del parque residencial existente, algunos de ellos ya implementados en Santiago, como la limitación del uso turístico del parque residencial que redujo a la mitad el número de pisos turísticos anunciados en plataformas digitales y que disminuyó un 24% (desde enero de 2024) el número de alojamientos inscritos en el READ en la categoría de Viviendas de Uso Turístico.
Otra de las medidas incluidas en este programa es el tributo fiscal para las viviendas vacías con carácter permanente o lo relativo al cumplimiento de deberes de conservación, rehabilitación y uso. Así, Lestegás señaló que cuando llegaron en junio de 2023, no había ningún inmueble en el Registro de Solares, "completamos o procedemento sacándoos a venda forzosa por primeira vez na historia e iniciamos a inclusión de outro edificio máis".
El programa B será destinado a ampliar el parque de vivienda protegida y que incluye la creación de un parque municipal de viviendas en alquiler, como la rehabilitación ya anunciada de cinco edificios en la rúa da Caramoniña. Esta opción B también incluye medidas destinadas a incorporar reservas de vivienda protegida en el centro de la ciudad, como la modificación del Plan Xeral de Ordenación Municipal (PXOM) de la parcela del antiguo colegio Manuel Peleteiro.
Antiguo colegio Manuel Peleteiro
De igual modo, incluye medidas para movilizar suelo para la vivienda protegida, la cesión de dos parcelas a la Xunta de Galicia y la adjudicación de otras tres que salieron a concurso el año pasado. Así, se podrá construir por lo menos 170 viviendas protegidas con cualificación permanente y que se sumarán a otras 186 viviendas protegidas autorizadas por el Concello entre 2023 y 2025 construidas en otras parcelas. Este plan B incluye también medidas fiscales para incentivar la creación de viviendas protegidas.
Finalmente, el programa C estará destinado a mejorar la eficiencia de la administración con algunas medidas ya en funcionamiento, como la reestructuración y reorganización en el área de Urbanismo; la simplificación en la tramitación de licencias de obra para la mejora en la envolvente de edificios; la supresión del requisito para depositar avales para posibles daños en la vía pública en las solicitudes de licencia con presupuesto inferior a 100.000 euros; o la actualización de la ordenación urbanística en ámbitos del suelo urbano no consolidado que permanecía sin desarrollar y que permitirá incrementar la oferta de vivienda.
Contratos de temporada
Lestegás criticó la utilización de los contratos de temporada (usados en muchos casos para estudiantes) en fraude de ley para evitar la aplicación de medidas de contención de precios previstas. En este tipo de contratos, se debe indicar la causa de la temporalidad -aunque la jurisprudencia no determina tiempos concretos- y el arrendatario debe tener un domicilio permanente.
Así, afirmó que debe ser la Xunta de Galicia, competente en materia de vivienda, quien verifique que no se utilice esta modalidad para defraudar y quien "ten coñecemento dos contratos de tempada que se asinan".
