Mi amigo Alberto es arquitecto y trabaja para una empresa promotora participada por un fondo de inversión cuyo máximo responsable vive en Wichita (EEUU). Hace unos días me comentaba que el desarrollo de suelo es una tarea de riesgo si la empresa que aspira a hacerlo no tiene el músculo financiero suficiente para aguantar los cuatro o cinco años que, en el mejor de los casos, supone tramitar una figura de planeamiento en España. Los tiempos son la clave. Recuérdenlo cuando lleguen al final del artículo.
El Plan General es una figura urbanística que contiene las determinaciones sobre lo que se puede hacer en la ciudad, los costes que implica que ésta crezca o se rehabilite, así como los agentes que tienen que pagar la cuenta de esa transformación, que fundamentalmente son los promotores inmobiliarios.
Me consta que muchas personas creen que la razón por la que de repente crece una torre en mitad de un solar es que el Alcalde o Alcaldesa de la ciudad decidió unos meses antes permitir al propietario de ese solar que la construyese. Pero en realidad todo lo que se hace en la ciudad está programado desde el mismo instante en que el Plan General es aprobado definitivamente, después de una media de 8 años de tramitación con todo su proceso participativo.
En el caso de Málaga, el Plan General se aprobó en 2011, lo que significa que cualquiera de las obras que se están construyendo ahora mismo están en realidad pensadas y aprobadas hace 12 años como mínimo.
Si mi amigo Albero quisiera modificar las propuestas del Plan General vigente en Málaga tendría que acometer un largo procedimiento administrativo que podría durar entre 4 y 6 años, y sólo si los políticos municipales tuviesen conocimiento del proyecto y estuviesen alineados con los objetivos de esa modificación.
Los cambios en el Plan General no son actos reglados, sino que son potestativos. Si Alberto y la promotora para la que trabaja consiguiesen el beneplácito político, tendrían que desarrollar un proyecto técnico ajustado a la normativa vigente, asumir los costes de urbanización, ceder zonas verdes, dotaciones y suelo lucrativo al Ayuntamiento por valor del 10% del total del aumento del beneficio de la actuación. También tendrían que compensar las nuevas necesidades que el cambio del Plan General podría implicar en materia de infraestructuras generales para depuración, distribución y movilidad urbana.
Permítanme explicarme mejor con un ejemplo. Si Alberto y su empresa comprasen un suelo industrial lleno de naves con la intención de convertirlo en un barrio residencial, tendrían que pagar los “inconvenientes” que ese cambio supone para la ciudad.
Se supone que el Plan General ha establecido unos costes de urbanización y dotaciones acordes al uso industrial de ese suelo, no a un uso diferente como el residencial. En los polígonos no hacen falta parques ni colegios y además las tuberías y las infraestructuras generales estarían dimensionadas para llevar agua y recoger saneamiento de naves industriales, no para abastecer en horario de pico a un montón de personas que se duchan a las 7 de la mañana para ir a trabajar o al colegio.
Sería necesario contratar técnicos para recalcular el sistema de iluminación y la dotación de aparcamientos, así como el mobiliario urbano, pues las aceras en una zona residencial son más grandes ya que allí se encuentran las personas que pasean, las mesas de las terrazas o los bancos, fuentes y papeleras necesarias para los peatones que la transitarán habitualmente. No conozco muchos polígonos industriales donde la gente pasee y se ponga a charlar con el vecino sobre la nueva panadería que abrió la hija de Berta.
La empresa promotora de Alberto tendría que ceder gratuitamente más suelo para parques y equipamientos, y probablemente tendría que contribuir económicamente en la mejora de las infraestructuras generales que llevan agua a las familias que vivirían allí en el futuro.
Sin embargo, en España tenemos una empresa que funciona como promotora, pero que no hace lo mismo que la empresa de Alberto. Esta empresa se salta los largos trámites administrativos que implica justificar el cambio de uso del suelo, no paga las facturas de la adaptación de las infraestructuras de movilidad, ni las dotacionales.
Cualquier modificación de un uso global en la ciudad tiene que pasar el filtro de una larga Evaluación Ambiental Estratégica que concretará las afecciones ambientales y en materia de cambio climático que se tengan que compensar para que ese nuevo uso se implante. Esta empresa tampoco acomete ese procedimiento.
Esta promotora indirecta se llama Airb&b y desde que se creó lleva operando en todo el territorio español como si las leyes no fuesen con ella.
Al introducir la posibilidad de transformar los barrios residenciales históricos en un gran centro de ocio lleno de alojamientos turísticos en los pisos que antes eran viviendas, Airb&b altera las previsiones del Plan General de la ciudad. Cambia el sistema de servicios al promover la eliminación de las tiendas y equipamientos propios de las zonas residenciales, altera el sistema de movilidad de los centros históricos, elimina un número considerable de viviendas de las que el Plan General consideró necesarias para responder a la demanda residencial de la población, y además altera las condiciones de calidad ambiental, ruido e iluminación del barrio.
Todo esto se ampara en el derecho que, presumiblemente, tiene todo propietario a beneficiarse de actividades económicas en inmuebles de su propiedad. Lo que parece no tenerse en cuenta es que este derecho termina donde el Plan General empieza.
La ley del suelo de 1956 ya estableció la función social del suelo (sic), esto es, que el propietario tiene el derecho de explotación económica de lo que se pueda hacer en un suelo o inmueble de su propiedad, pero siempre que se adapte a lo que el Plan General considera que es bueno para la ciudad y su ciudadanía.
El uso residencial es un uso concebido para que la gente viva, pueda pasear, descansar por las noches, comprar botones, barras de pan o una llave inglesa, así como acudir a equipamientos de proximidad como centros de salud, bibliotecas de barrio o guarderías. Esto es algo imposible en los espacios ocupados masivamente por alojamientos turísticos cuya actividad aparejada es la de la restauración y el ocio hasta altas horas de la noche.
Imagínense que de repente una Ley de Actividades Industriales diese la posibilidad de que en cualquier vivienda se pudiese implantar una minicentral nuclear simplemente dándola de alta en la web ministerial previo cumplimiento de algunas cuestiones propias del funcionamiento de las centrales nucleares, como que el tipo de reactor estuviese certificado por el Consejo Nacional de Energía. Que esa ley lo permitiese y que los propietarios de bienes inmuebles tuviesen derecho a la explotación de los mismos no significa de ninguna manera que cualquier propietario de vivienda pudiese colocar en su casa una minicentral nuclear, puesto que esta actividad transformaría radicalmente el funcionamiento de todo lo que hay en un radio de varios kilómetros alrededor.
La gente de las viviendas cercanas tendría que vivir enfundada en un mono antinuclear, tendría que evacuar o beber a través de pajitas, y para hacer el amor tendría que viajar kilómetros hasta llegar a un lugar descontaminado donde poder quitarse el mono. Los niños tendrían que ir en autobús escolar a colegios descontaminados ubicados en zonas sin riesgo para poder comerse el bocadillo en el recreo. La Consejería de Salud tendría que asumir los costes sanitarios de los vecinos que desarrollasen cáncer por vivir al lado de las minicentrales nucleares que sus vecinos, en aras de su derecho de explotación, hubiesen ubicado arriba, abajo y a los lados de su casa.
Pues bien, esto es lo que pasa con las viviendas turísticas en España. Paso uno: una empresa trasnacional llamada Airb&b crea una plataforma para que cualquier propietario pueda cambiar la funcionalidad de su vivienda, transformando el uso residencial en uso turístico. Paso dos: la Consejería de turismo de turno decide que valida esta actividad y la regula en condiciones propias de su capacidad sectorial (es decir, estableciendo condiciones mínimas de calidad para que la vivienda pueda considerarse alojamiento turístico a efectos de su legislación turística). Paso tres: los ayuntamientos dan por válido el cambio de uso del Plan General que Airb&b y la Consejería de Turismo ejecutan de facto, así como la eliminación de las unidades residenciales consideradas necesarias para dotar a la población de vivienda.
Todo este proceso se produce sin que haya mediado ningún proyecto de adaptación del centro histórico al nuevo uso, ninguna compensación en otra parte de la ciudad de las viviendas de uso residencial que desaparecen, ni de zonas libres, dotaciones, infraestructuras o gestión de la movilidad de ninguna clase. El Ayuntamiento lo acepta bajo el temor de que los propietarios de las viviendas pudieran alegar que ellos tienen derecho a explotar económicamente sus viviendas.
La cuestión es que esa explotación nunca puede ser contraria a las determinaciones del Plan General. Es decir, un propietario de suelo industrial es libre de explotar ese suelo con fines industriales, pero nunca con fines residenciales si el Plan no lo contempla. Que le pregunten al propietario del edificio de Correos si el Ayuntamiento le deja transformar el edificio dotacional en hotelero sin que medie procedimiento alguno.
Del mismo modo, los propietarios de viviendas en áreas residenciales tienen el legítimo derecho de explotarlas como tales: lugares para vivir. Cualquier cosa diferente a esto tendría que pasar por el procedimiento del cambio de uso global residencial del centro histórico a uso global turístico o de ocio. (Nota para los expertos en urbanismo: la compatibilidad de usos pormenorizados es otra cosa, no vayan por ahí).
Ojo, no estoy diciendo que un centro histórico no se pueda transformar en un centro turístico o en un gran equipamiento de ocio de carácter territorial. Eso sería objeto de otro artículo. Sólo expongo que si se hace, hay que hacerlo como cualquier otro promotor, es decir, analizando los pros y los contras del proyecto, acometiendo una Evaluación Ambiental Estratégica con sus tres alternativas viables técnica y ambientalmente, exponiendo de forma transparente su intención a los representantes públicos, y abordando el procedimiento y las compensaciones que ese cambio de modelo urbano tiene para la ciudad.
Airb&b lo ha hecho sin tramitar ninguna figura de planeamiento, sin pagar los costes económicos, sociales y ambientales, y sin siquiera venir a Málaga a plantear a los representantes políticos su intención de cambiar la ciudad. Y a cambio, gracias a la gestión de la plataforma que altera nuestro territorio sin pedir permiso, ingresa unos beneficios económicos que ya quisiera el de Wichita para sus accionistas.
