Vista de Málaga.
Las poderosas razones por las que Málaga endurece su cruzada contra los alojamientos turísticos
¿Por qué el Ayuntamiento elimina la posibilidad de implantar hoteles y apartamentos en edificios residenciales? Los apartamentos turísticos han aumentado un 46,6% sus plazas desde 2022.
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Málaga eleva aún más el muro que viene levantando en los últimos años contra los alojamientos turísticos. Y lo hace con un arsenal de razones bajo el brazo.
Tras aprobar y aplicar numerosas restricciones a las viviendas de uso turístico, el Ayuntamiento dio meses atrás una nueva vuelta de tuerca a su particular cruzada: cerrar también la puerta a los apartamentos turísticos y los hostels en los edificios residenciales.
Para justificar esta drástica medida, contemplada en el marco de la modificación del Plan General de Ordenación Urbanística (PGOU), el Consistorio pone sobre la mesa un amplio arsenal de datos: más de 33.000 nuevas plazas turísticas en menos de cuatro años, un crecimiento del 46,6% de los apartamentos turísticos, 48 barrios por encima del umbral municipal de presión turística y una pérdida de población residente en el Centro Histórico.
El expediente elaborado por la Gerencia de Urbanismo dibuja así una ciudad en la que el turismo ha seguido ganando capacidad mientras el Ayuntamiento intenta preservar espacio para la vivienda habitual. Y ahí está la clave de la última medida: después de poner freno a las VUT, Málaga quiere evitar que el alojamiento turístico encuentre otras puertas de entrada en los edificios residenciales.
Este importante ajuste en el planeamiento, activado a finales del pasado mes de julio, elimina de las ordenanzas la posibilidad de implantar el uso de hospedaje como alternativa al residencial —sustituyendo por completo la vivienda— o como uso compatible, que podía llegar hasta el 50% del inmueble cuando se cumplían determinadas condiciones.
La medida no surge de la nada. La documentación oficial detecta un "aumento importante" de las solicitudes para implantar apartamentos turísticos y albergues tipo hostel en edificios destinados exclusivamente a viviendas.
El Ayuntamiento amplía así el foco. Ya no se trata únicamente de limitar cuántas VUT puede haber en Málaga, sino de impedir que el alojamiento turístico pueda seguir ganando espacio dentro de edificios cuyo destino principal es residencial.
Málaga cerró las VUT y empezó a mirar qué ocurría después
La ciudad mantiene una prohibición cautelar de nuevas autorizaciones de VUT durante tres años, dentro del proceso de revisión integral del uso turístico y de su relación con el residencial.
Pero el propio diagnóstico municipal señala que, mientras esa vía se encuentra restringida, han aumentado las solicitudes relacionadas con otras modalidades de alojamiento.
La memoria habla expresamente de un incremento de las peticiones para implantar apartamentos turísticos y albergues tipo hostel en edificios destinados exclusivamente a viviendas. También detecta interés por instalar hostels en locales comerciales de las plantas bajas.
Los apartamentos turísticos crecen un 46,6%
Los datos utilizados por el Consistorio ayudan a entender la preocupación. Según el análisis realizado con información del Registro Andaluz de Turismo, las plazas de apartamentos turísticos en Málaga capital pasaron de 5.982 en mayo de 2022 a 8.770 en febrero de 2026.
Son 2.788 plazas más, un incremento del 46,61%.
El número de establecimientos aumentó todavía más: de 206 a 333, un crecimiento del 61,65%.
La comparación con las VUT resulta especialmente llamativa. Durante el año y medio analizado por el Ayuntamiento, las viviendas de uso turístico aumentaron sus plazas en 532, mientras que los apartamentos turísticos sumaron 1.662 plazas.
Casi 34.000 plazas turísticas en menos de cuatro años
El fenómeno se entiende mejor si se amplía el foco al conjunto de la oferta turística. Entre mayo de 2022 y febrero de 2026, la capacidad alojativa turística de Málaga pasó de 58.100 a 91.951 plazas.
Son 33.851 plazas más, un aumento superior al 58% en menos de cuatro años.
Las VUT siguen representando la mayor parte de esa capacidad. Su peso pasó de aproximadamente el 63,6% del total en mayo de 2022 al 70,7% en febrero de 2026.
Pero otras modalidades también han crecido. Entre los apartamentos turísticos, por ejemplo, los establecimientos de dos llaves en edificio o complejo pasaron de 69 a 114, mientras que sus plazas aumentaron de 2.003 a 3.288.
Para el Ayuntamiento, estos datos refuerzan una conclusión: poner límites a las VUT no basta para controlar la presión del alojamiento turístico sobre la ciudad.
El problema ya no está solo en el Centro
La otra gran pata del diagnóstico es territorial. El Centro Histórico y sus barrios próximos concentran la mayor presencia conjunta de VUT, hoteles y apartamentos turísticos. La documentación municipal identifica especialmente zonas como La Merced, Ensanche Centro, La Goleta, La Victoria, La Malagueta y Trinidad, algunas con índices de presión turística superiores a 50 y otras próximas a 150.
Pero la preocupación municipal va más allá del centro. Los análisis realizados por el Ayuntamiento sitúan ya en 48 de los 417 barrios de Málaga aquellos que superan el umbral de presión turística utilizado como referencia en su informe sobre las VUT de junio de 2024.
Aquel estudio consideraba que un índice superior al 8% implicaba una barriada saturada o con necesidad de decrecimiento.
La vivienda es el argumento de mayor peso
La razón que atraviesa toda la documentación es la necesidad de preservar vivienda para residentes. El Ayuntamiento considera que permitir que edificios residenciales puedan transformarse total o parcialmente en establecimientos de hospedaje genera una competencia directa por unos inmuebles que, en principio, están destinados a vivienda.
La memoria sitúa entre los colectivos potencialmente afectados a jóvenes, mayores y familias y sostiene que el crecimiento del mercado inmobiliario orientado al uso turístico ha contribuido a reducir la disponibilidad de alquileres de larga duración y de viviendas en el mercado.
También introduce el concepto de gentrificación y advierte de que el aumento de los precios puede terminar desplazando a residentes que no pueden asumir los nuevos costes.
Uno de los datos incorporados al diagnóstico procede del Informe de Impacto de las Viviendas Turísticas de junio de 2024: el Centro Histórico había perdido más de un 12% de su población residente desde 2017, mientras que las VUT habían aumentado un 25% en ese mismo periodo.
El PGOU permitía una vía
Aquí está la explicación estrictamente urbanística de la reforma. El PGOU vigente permite el uso de hospedaje —que engloba VUT, apartamentos turísticos y albergues, entre otras modalidades— como uso compatible y, en determinados supuestos, como uso alternativo al residencial.
Eso significa que, bajo determinadas condiciones, el hospedaje podía ocupar una parte del edificio o incluso sustituir por completo al uso residencial.
En el caso del uso compatible, la ocupación podía llegar hasta el 50% del inmueble cuando se cumplían los requisitos establecidos por el planeamiento.
El Ayuntamiento considera que esta regulación facilita que edificios inicialmente concebidos como viviendas puedan terminar transformándose en alojamientos turísticos.
La modificación busca cerrar precisamente esa puerta: el hospedaje deja de poder implantarse en las ordenanzas residenciales como uso alternativo o compatible en los términos que permitía hasta ahora el PGOU.
Batalla por la convivencia y el comercio
El diagnóstico municipal va más allá del número de viviendas disponibles. El Ayuntamiento considera que una concentración elevada de alojamientos turísticos puede provocar debilitamiento del tejido comunitario, conflictos de convivencia y cambios en el comercio local.
La elevada rotación de visitantes dentro de edificios residenciales puede generar más ruido y tensiones entre vecinos y ocupantes temporales. La memoria también apunta a una sensación de inseguridad asociada a la dificultad para distinguir entre residentes permanentes y visitantes.
También aparece el comercio de proximidad como parte de la ecuación. El Consistorio sostiene que una población residente estable favorece negocios y servicios orientados a las necesidades cotidianas, mientras que una fuerte concentración de visitantes puede favorecer una transformación hacia actividades dirigidas fundamentalmente al turista.
La reforma incorpora condiciones para los cambios de uso de locales comerciales a viviendas en planta baja.
El Ayuntamiento pretende permitirlos en determinados entornos donde ya existe presencia de viviendas en planta baja, pero establece límites en vías de carácter comercial —las consideradas de primer y segundo orden— y exige que se cumplan las condiciones de habitabilidad fijadas por el PGOU.
