Casi 5.000 viviendas de nueva construcción sobre un lienzo gigantesco de más de 2,6 millones de metros cuadrados y en el que tienen cabida 842.000 metros cuadrados de uso productivo y 640.000 metros de sistemas generales. Son los mimbres que componen una de las grandes operaciones urbanísticas de cuantas componen el puzle inmobiliario de Málaga capital en el medio y largo plazo.

El gran desarrollo dibujado en el entorno de Santa Rosalía permanece en espera, pendiente de que se active el resorte que, tras más de una década en el mercado, ligue definitivamente los intereses de los más de 400 pequeños propietarios de estos terrenos con el de las promotoras y fondos de inversión que en este periodo se han acercado para conocer los detalles de la iniciativa.

Hasta la fecha, como confirma Adela Quesada Callejón, al frente del estudio GgArquitectos, encargado del desarrollo urbanístico, el acuerdo final entre las dos partes sigue sin cuajar. Algo complicado no sólo por el elevado precio que de partida los dueños ponen sobre la mesa, unos 330 millones de euros, sino por las demandas que realizan sobre el modo de pago.

Y este punto es relevante para que los terrenos de Santa Rosalía mantengan la misma fotografía en la última década. "Los privados lo que quieren es cobrar cuanto antes y las promotoras interesadas lo que dicen es que no pueden pagar nada sin que haya un planeamiento aprobado", apunta Adela.

Y ese planeamiento ni está ni se le espera de manera inmediata. ¿Por qué? Según apunta, en los encuentros mantenidos meses atrás con el Ayuntamiento de Málaga, los responsables de la Gerencia de Urbanismo fueron claros, aplazando cualquier puesta en marcha de la maquinaria municipal a que existan garantías de que hay un inversor dispuesto a ir adelante con el desarrollo de estos terrenos.

Ordenación propuesta para los terrenos.

Un extremo confirmado por el concejal del ramo, Raúl López, quien admite la existencia de seis planes parciales presentados. Sin embargo, insiste en que debe haber un promotor para avanzar en la tramitación, con el objeto de evitar modificaciones posteriores.

López pone en valor el potencial de los terrenos para el futuro de la ciudad, con una gran bolsa de uso logístico y desarrollos residenciales localizados en las proximidades del Parque Tecnológico de Andalucía. 

Fondos interesados

Hasta la fecha, por lo que relata Adela, de los 10 o 12 fondos y empresas con las que ha habido contactos, ninguno ha formalizado su apuesta por este espacio. "Ha venido mucha gente a estudiarlo, pero cuando se ponen a echar cuentas ven que la densidad es baja y las cesiones al Ayuntamiento son muy altas", añade.

Pese al reparo de muchas de las entidades privadas, hay dos firmas (cuya identidad no desvela) que se mantienen en la carrera. Una de ellas, al menos, está dispuesta a pagar lo que piden los propietarios, aunque con el condicionante de los plazos de pago y la larga tramitación urbanística necesaria antes de poder colocar un ladrillo.

"Una cuestión es el precio y otra es la forma de pago; los propietarios quieren… Como dice uno '5 duros al bolsillo borrego al camión'. Ya les he explicado que en planeamiento hay una incertidumbre tremenda y que la gente nunca da dinero antes de saber seguro que eso se va a desarrollar; lo más que puede hacer es adelantar algo".

Para Adela, una cierta analogía con lo que ahora sucede con Santa Rosalía es lo ocurrido hace años con Teatinos, "que estaba en la quinta puñeta y ahora ya no quedan parcelas, ya llegas tarde porque ya se ha vendido todo".  

Ubicación de los terrenos de Santa Rosalía en el mapa de Málaga.

Expropiados de Peñarrubia

La arquitecta entiende la reserva de muchos de los propietarios minoritarios y la relaciona con su origen como habitantes de Santa Rosalía. Los terrenos sobre los que hoy se dibuja parte de la nueva Málaga que crece al oeste fueron entregados en compensación a los expropiados del antiguo pueblo de Peñarrubia por la construcción del embalse de Guadalteba.

Un primer episodio, ocurrido hace más de 50 años, al que puede sumarse otro algo más reciente y que hizo a estas familias temer que iban a ser de nuevo expropiados. Fue en 2008, cuando la Junta de Andalucía, en el marco del Plan de Ordenación Territorial de la Aglomeración Urbana de Málaga (POTAUM) dibujó un área de oportunidad para lo que se llamó Puerto Seco.

"Los propietarios están muy cansados, muchos son muy mayores y lo que quieren es que lo hereden sus hijos ya solucionado", explica Adela, reflejando las dudas de muchas de estas personas. "La mayoría no sabía nada de urbanismo y no entendían por qué su huerto se lo podían quitar; les tenía que decir que eso no era así, que ese suelo se había revalorizado, pero siempre estaban con la suspicacia de que sean timados", añade.

Esta es la fotografía actual de una operación mayúscula, que afecta a los terrenos que, por la propia evolución de la urbe, deben acoger el crecimiento de la Málaga de la próxima década. Así ya se preveía en el modelo urbanístico vigente desde mediados de 2011. Más de diez años después, estos suelos siguen esperando su momento.