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BBVA Research alerta del nuevo problema de Málaga para construir vivienda: falta capacidad eléctrica
Un reciente informe de la entidad financiera señala las dificultades a las que se enfrentan grandes desarrollos residenciales de Málaga capital, Estepona, Marbella y Mijas Costa/Fuengirola y subraya la necesidad de afrontar nuevas inversiones en la red.
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El número de voces que vienen alarmando en los últimos meses del impacto negativo que la falta de suministro eléctrico representa ya para el sector inmobiliario en la provincia de Málaga sigue aumentando.
A las advertencias ya conocidas de los promotores y constructores, así como de la Junta de Andalucía, hay que sumar ahora el análisis realizado por BBVA Research en un reciente informe, en el que inciden en que algunos de los grandes desarrollos residenciales de la provincia de Málaga se topan de lleno con una capacidad eléctrica insuficiente.
El problema adquiere especial relevancia en una provincia que arrastra un déficit de unas 14.000 viviendas entre 2021 y 2025, según el estudio, en el que se precisa que la capacidad eléctrica existente se concentra especialmente en la capital, mientras que algunos de los principales focos de crecimiento residencial se encuentran en el litoral y, en particular, en municipios de la Costa del Sol.
La fotografía que deja este trabajo es llamativa. Hay desarrollos en los que la capacidad estimada de la red supera ampliamente las viviendas previstas, pero también otros en los que la capacidad residencial disponible aparece a cero. Es el caso de proyectos analizados en Estepona, Marbella, Mijas Costa/Fuengirola y la capital de la Costa del Sol.
Si bien ello no implica que se trate de promociones condenadas a no construirse, es evidente que se introduce un factor que puede retrasar los proyectos y encarecer su ejecución en una provincia donde cada vivienda que no llega al mercado contribuye a mantener la presión sobre los precios.
Contraste
El contraste entre los diferentes desarrollos permite visualizar el problema.
A modo de ejemplo, el estudio alude a uno de los grandes proyectos residenciales dibujados en Málaga: Repsol. Sobre este sector, el planeamiento contempla un máximo de 1.331 viviendas. Sin embargo, la capacidad residencial estimada es de cero por el problema eléctrico.
El otro lado de la moneda lo representa Distrito Zeta, ya en fase de ejecución, donde se prevén más de 4.000 viviendas y que cuenta con capacidad estimada para 7.482.
Una de las claves está precisamente en esa desigual distribución. Que haya capacidad eléctrica en Málaga no significa que exista capacidad en cualquier punto de la urbe. La disponibilidad depende del nudo concreto, su localización y la capacidad firme existente cuando se solicita el acceso.
Viviendas terminadas que no podían entregarse
El problema deja de ser una cuestión puramente teórica cuando se observa lo ocurrido en Estepona.
El informe recoge, citando información del Ayuntamiento de Estepona, que 72 viviendas ya terminadas permanecieron sin suministro eléctrico y no pudieron entregarse inicialmente.
El mismo municipio aparece además en el listado de grandes desarrollos con un proyecto de 2.000 viviendas para el que la capacidad residencial estimada figura en cero.
El caso ilustra hasta qué punto la infraestructura eléctrica puede convertirse en una condición real para poner vivienda en el mercado: tener el edificio construido no garantiza por sí solo que pueda entrar en servicio si la red de distribución no está preparada.
Marbella y Mijas-Fuengirola, también bajo presión
La situación se repite en otros puntos de la Costa del Sol. En Marbella, el análisis contempla un desarrollo de 2.000 viviendas con una capacidad residencial estimada de cero. El estudio sitúa así al municipio entre los territorios donde el crecimiento residencial previsto dependería de refuerzos o ampliaciones de la red.
En Mijas Costa/Fuengirola, el proyecto analizado contempla otras 1.000 viviendas y la capacidad reflejada también es de cero. El propio documento introduce aquí una cautela: al aparecer ambos municipios agrupados, no permite atribuir el problema exclusivamente a uno de ellos sin consultar la cartografía y la fuente técnica original.
El caso de Vélez-Málaga requiere una lectura algo diferente. El cuadro de grandes desarrollos recoge un proyecto de 1.000 viviendas y una capacidad estimada de 10.422. Sin embargo, el diagnóstico territorial advierte de que la red existente condiciona el desarrollo de más de 4.000 viviendas y apunta a la necesidad de una nueva subestación.
Las dos cifras no tienen por qué ser contradictorias: el propio análisis advierte de que pueden corresponder a ámbitos, puntos de conexión o escenarios diferentes. Lo relevante es que el municipio aparece como un territorio donde la infraestructura eléctrica puede condicionar el crecimiento residencial.
Frente a estos casos, Rincón de la Victoria ofrece una fotografía mucho más ajustada: 1.000 viviendas proyectadas y una capacidad estimada de 1.048. El margen existe, pero es reducido y puede variar con la evolución de otros consumos eléctricos.
El problema aparece cuando el promotor ya ha avanzado
Uno de los elementos más relevantes del diagnóstico es que el cuello de botella eléctrico puede aparecer cuando una promoción ya lleva recorrido urbanístico y financiero.
El proceso pasa por distintas fases: planeamiento, gestión urbanística, proyecto de urbanización, proyecto de edificación y, finalmente, construcción. La necesidad de capacidad eléctrica se concreta especialmente cuando se diseña la urbanización y se determina la potencia necesaria.
Si en ese momento la red no dispone de capacidad suficiente, puede ser necesario reforzarla o construir nuevas infraestructuras. El resultado puede ser un retraso de la promoción, un aumento de los costes financieros y una demora en la llegada de las viviendas al mercado.
Y aquí aparece uno de los datos más importantes de todo el informe: la ampliación de la red en grandes desarrollos urbanísticos puede tardar entre cinco y ocho años, según el análisis. Ese plazo incluye planificación, autorizaciones, evaluación ambiental, disponibilidad de suelo, construcción y coordinación entre las distintas administraciones, Red Eléctrica, distribuidoras y promotores.
Y ello lastra de manera evidente a una provincia que necesita aumentar con rapidez su parque residencial.
El estudio calcula que, a escala nacional, los nudos de distribución disponían de unos 25.700 MW de capacidad firme disponible a finales de 2025. Bajo los supuestos utilizados —un 31,5% del consumo eléctrico correspondiente a los hogares y una potencia media de 5 kW por vivienda— esa capacidad equivaldría teóricamente a más de 1,6 millones de viviendas.
El problema es que esa capacidad no está repartida de manera homogénea.
Puede existir margen suficiente en una provincia o incluso en un municipio, pero no en el barrio, polígono o nudo concreto donde se concentra la demanda residencial. Una subestación situada en otra zona no resuelve automáticamente la necesidad de una promoción determinada.
Eso es lo que refleja la fotografía de Málaga: la capacidad está concentrada en la capital, mientras algunos de los principales focos de crecimiento residencial del litoral necesitan inversiones específicas.
Más demanda
El estudio advierte de que la electrificación de los hogares puede aumentar las necesidades de potencia. Bombas de calor, aerotermia, climatización eléctrica, almacenamiento y recarga de vehículos eléctricos incrementarán la demanda de las viviendas. En uno de los escenarios analizados, pasar de una potencia por vivienda de 3,3 kW a 7,5 kW podría reducir hasta un 55% el número de viviendas abastecibles con una capacidad determinada.
La presión tampoco procederá únicamente de los hogares. La red tendrá que atender simultáneamente la electrificación industrial, el vehículo eléctrico, la climatización, los centros de
El informe considera positivo el Real Decreto aprobado el 28 de julio de 2026, que permitiría hasta 17.900 millones de euros adicionales de inversión en redes hasta 2030: 10.200 millones destinados a distribución y 7.700 millones a transporte. Sumados a los límites ordinarios, la inversión total podría superar los 35.000 millones.
Entre las medidas contempladas figura la posibilidad de destinar hasta un 20% del margen adicional de distribución a inversiones anticipatorias en zonas con capacidad limitada o saturada, además de medidas de digitalización, monitorización y mayor transparencia de los planes de inversión.
