Carlos Pérez Lanzac, antes de la entrevista.
"Málaga es una de las ciudades más deseadas del mundo, pero si no actúa el peaje será alto"
"Hay oportunidades con Correos y con la torre del puerto. Sería una oportunidad de primer nivel de atraer hoteleras cercanas al ultralujo, como Four Seasons, Mandarin, Belmont, Fairmont. Son marcas que generan destino".
"Somos afortunados de ver el progreso generado en la ciudad. Hay muchas ciudades que no pueden vivir esta época floreciente, que tardan cientos de años".
"Todo el esfuerzo de las Administraciones y del sector privado debe ponerse en traer ese cliente de alto valor".
La de Carlos Pérez Lanzac es una de las voces más autorizadas para hablar de vivienda turística, de alojamientos 'flex', de branded residence... De un sector en pleno proceso de consolidación y crecimiento.
Su realidad presente y futura va a ser asunto de análisis en una nueva edición de la Vitur Summit, que se celebra en Málaga los días 13 y 14 de mayo. El evento reúne a operadores, inversores y empresas vinculadas al turismo residencial, las estancias de corta y media duración y las nuevas fórmulas de hospedaje.
La cita contará con una agenda de dos jornadas centradas en el análisis de la inversión, el marco regulatorio y la evolución de los distintos modelos de explotación. El formato apuesta por el networking entre directivos y la participación de compañías de referencia del sector.
La organización asegura que el congreso tendrá un impacto económico de unos dos millones de euros en la ciudad, reforzando el posicionamiento de Málaga como uno de los principales hubs europeos.
-¿Qué se espera de este congreso de Vitur Summit?
-Es un foro empresarial especializado en alojamiento flexible, incorporando todo lo relacionado con alojamiento de corta y media estancia, incluyendo apartamentos turísticos, apartamentos de hotel, viviendas turísticas, villas, turismo residencial, branded residence, senior living, etcétera. Hablamos de personas que se desplazan a los destinos por una motivación temporal, ya sea para turismo deportivo, congresos, formación… Hay un gran cambio de paradigma claro con la profesionalización de los servicios.
El sector ha pasado de ser algo alternativo a entrar en esa fase de consolidación. Empieza a haber unos históricos bastante solventes, operadores cada vez más especializados. Ahí vemos un cambio y mucho interés por la parte de capital y de inversión.
La previsión es que la oferta se triplique de aquí al 2028, con cerca de 20.000 unidades más en España. Hay demanda y la oferta se está activando de forma muy acelerada y de forma muy competitiva.
Estamos permitiendo que España, Andalucía y Costa del Sol mantengan esa posición de liderazgo respecto al resto de Europa.
Pérez Lanzac, junto al hotel NH Málaga.
-Habla de las branded residence...
-Son proyectos de residencias de marca con servicios que, por ahora, son liderados principalmente por las grandes hoteleras internacionales. Pero anticipamos que habrá nuevas categorías. Hay un gran cambio de consumo y formas de residir, vinculados a la movilidad y la forma de trabajar. Al final lo que hacen es mezclar residencia con hospitalidad.
-Hablamos de un producto con gran peso en los movimientos inmobiliarios actuales.
-No solo inmobiliario. Lo que se está reactivando es la oferta adaptada a una demanda. Y es una oferta que viene a mercados muy concretos. Competimos con la zona euro-mediterránea, con Grecia, Portugal, Italia… Pero España sigue liderando.
Desde 2009 hasta el año pasado, el crecimiento anual es de un 40% y solo se vio interrumpido por la pandemia. Tras la pandemia, con la irrupción tecnológica, se produjeron muchos cambios, gracias a la movilidad.
-¿Qué papel juega Andalucía?
-Andalucía lleva tres años siendo la región más demandada de Europa. Por encima de la Costa Azul o de Croacia. Hablamos de unos 51 millones de pernoctaciones.
Y luego están modalidades como los branded residence, un producto más sofisticado. Hablamos de clientes que a lo mejor vienen al destino por una gran hotelera de lujo, que no quieren sacrificar servicios y se compra una vivienda con la garantía de seguir disponiendo de ellos. En el congreso vamos a tener a Mandarin, a Banyan Tree, a Hyatt…
El 50% de los proyectos branded residence más relevantes de la zona euromediterránea se localiza en la Costa del Sol. Eso demuestra confianza en el destino y que hay una oferta complementaria que permite atraer a clientela de lujo. Hablamos de alguien que podría viajar a cualquier lugar del mundo, porque tiene un presupuesto que puede alcanzar hasta los 1.000 euros la noche.
En cuanto a la oferta, se están actualizando los modelos más tradicionales de las villas, que ahora son de ultralujo. Está saliendo al mercado un producto pensado para un inversor que busca ahorro, calidad de vida y que ve seguridad en esos activos.
-Por lo que comenta, el momento del alojamiento flexible en España y Andalucía es excelente.
-Tenemos una masa crítica muy importante de turismo residencial, de segunda y tercera residencia, incluso en zonas rurales. Vemos que el nivel de exigencia del visitante es cada vez más alto, lo que genera empresas pensadas para dar respuesta a esas necesidades. El sector se está reinventando y adaptando a esas nuevas exigencias.
-¿Qué tiene especial la Costa del Sol y la provincia de Málaga para atraer ese tipo de proyectos?
-Lo más importante es una buena conectividad y seguridad jurídica. El marco jurídico en general en Andalucía es bastante favorable para todas las tipologías. La Ley de Turismo, aunque no ha salido por las elecciones, se prevé que salga y ya anticipa la posibilidad de regular el alojamiento flexible.
Seguridad jurídica para la inversión… Y, obviamente, la climatología, la oferta cultural, la gastronómica… Y la diversidad. Dentro de Andalucía, que es casi como Portugal, tenemos tipologías de turismo residencial variadas. Desde el esquí de Sierra Nevada, a zonas de playa, zonas rurales… Es un mercado muy diversificado que está cubriendo todo el abanico.
A eso hay que sumar los grandes centros urbanos, como Málaga o Sevilla, que generan una nueva tipología flex urbana en zonas más periféricas, de edificios de oficinas que estaban infrautilizados o en suelos terciarios. Son operaciones que pasan a dar servicio a teletrabajadores, a nómadas digitales e incluso a residencias de estudiantes.
Son proyectos que permiten aliviar y destensionar el mercado residencial porque están enfocados a un perfil de rotación, de corta o media estancia.
![Pérez Lanzac, durante la entrevista.](["https:\/\/s3.elespanol.com\/2026\/05\/12\/actualidad\/1003744242993_262915713_1706x1248.jpg"])
Pérez Lanzac, durante la entrevista.
-Hablaba de las bondades del territorio. Pero entiendo que hay debilidades.
-Hay externalidades negativas que no solo tienen que ver con el sector. Hablamos de movimientos globales muy importantes y hay varias tendencias que se han establecido. La volatilidad geopolítica; cambios de comportamiento de demanda, que cada vez son más elásticos y rápidos; cambios normativos.
Y a eso hay que sumar la inteligencia artificial, que es un cambio de paradigma que afecta de manera transversal. La forma de trabajar, la forma de dar servicio, la forma de acceder al producto, de tomar las decisiones cuando uno viaja, cuando uno busca una vivienda, cuando la compra… Entonces todo esto está afectando la forma de vivir y de viajar.
Creo que las ciudades tienen un reto claro en la manera de gestionar el éxito. Hay grandes urbes como Madrid que en los últimos diez años ha aumentado un millón y medio de habitantes… Eso genera retos de transporte, de servicio, de basura, de comunicaciones.
Veremos estas tipologías de alojamiento flexible crecer, profesionalizarse, incluso especializarse en segmentos de población y dar soluciones a los nuevos cambios.
Necesidades
"Málaga, que ahora mismo es el motor de Andalucía, tiene carencia en casi todas las tipologías de suelo. Estamos necesitando vivienda, que es un problema estructural generalizado; suelo industrial; nuevas oficinas; hoteles. Hay retos de planificación en una ciudad tan dinámica"
-¿Ese reto del que me habla es aplicable a Málaga?
-A menor escala, porque en alojamiento corporativo las grandes capitales europeas van a seguir siendo París, Londres, Berlín… Madrid y Barcelona están en un segundo nivel. Dentro de Andalucía sí tenemos Málaga y Sevilla, donde empezamos a ver proyectos enfocados a empresas teletrabajadoras. En las zonas de los aeropuertos y más alejadas empezamos a ver residencias de estudiantes, soluciones flex.
Málaga, que ahora mismo es el motor de Andalucía, tiene carencia en casi todas las tipologías de suelo. Estamos necesitando vivienda, que es un problema estructural generalizado; necesitamos suelo industrial, nuevas oficinas porque vienen empresas a ubicar sus sedes aquí; necesitamos hoteles.
Ahí hay retos de planificación en una ciudad tan dinámica y que ha crecido tanto en la última década.
![Momento de la entrevista.](["https:\/\/s3.elespanol.com\/2026\/05\/12\/actualidad\/1003744242995_262915759_1706x2650.jpg"])
Momento de la entrevista.
-Dentro del alojamiento flexible, uno de los protagonistas incuestionables es la vivienda turística. En los últimos años el fenómeno se ha visto con recelo.
-En Andalucía hablamos de unas 150.000 unidades y el 60% está en la costa de Málaga. Hablamos del litoral, que es una de las zonas más consolidadas del turismo residencial, de la segunda residencia. Entendemos que se ha generado tensión en las urbes, porque ahí sí se produce aglomeración de nuevos censados, de nuevos trabajadores, de nuevos habitantes, ya sean temporales o permanentes.
Todo el recorrido que tenía que tener la vivienda turística en materia de regulación ya está más que madurado y por eso estamos en un cambio de ciclo, de consolidación, de profesionalización.
Esa es la percepción que vemos en un evento como Vitur Summit, con una visión muy estratégica. Y lo que vemos cada año es que las soluciones de las empresas son cada vez más de 360 grados. Mobiliario, equipamiento, domótica, tecnología, comercialización… El cambio ha sido radical.
-Usted ha sido testigo estos años de la tensión que se ha generado en zonas como Málaga capital.
-Es verdad que ha habido un periodo muy convulso pero porque había más intereses, se ha politizado a un sector económico de una forma injusta. Si miras toda la península ves la zona de Algarve, de Oporto, de Lisboa, con grandes núcleos de vivienda turística y siempre vinculados a una de segunda residencia.
-Pero en Málaga capital no ha sido un ruido temporal. Se ha llegado a relacionar la vivienda turística con el problema de la vivienda.
-Correcto, pero es que los datos eran demoledores. Teníamos un 16% de vivienda vacía y un 6% de vivienda turística. ¿De qué estábamos hablando? Esto huele mal. Si has demonizado a un sector y empiezas a meter eso en propaganda política es que hay un problema. Se ha manipulado y maltratado a un agente económico para otra historia.
Se ha centrado todo el ruido, toda la maquinaria se ha centrado en tres o cuatro urbes. Pero en materia de regulación ya se ha actuado a todos los niveles. Estamos en un punto de cambio de paradigma, en un proceso de madurez y de profesionalización.
-¿Cree que el grifo de autorizaciones se tendría que haber cortado antes?
-Málaga era una ciudad orgánica que estaba creciendo y lo que ha servido es para ayudar a florecer a la ciudad. Nuestro enfoque siempre ha sido plantear una normativa a nivel andaluz que no deje fuera los modelos de excelencia.
Lujo inmobiliario
"Empezamos a ver compras de villas en Cerrado de Calderón, Pinares, con un cliente internacional que antes jamás había valorado Málaga"
-Hablaba usted de los branded residence… ¿En Málaga capital es más complicado encajar ese modelo?
-Está ocurriendo un cambio de paradigma. Empezamos a ver compras de villas en Cerrado de Calderón, Pinares, con un cliente internacional que antes jamás había valorado Málaga. Que lleguemos al nivel de las branded residence de hoteleras de lujo…
Ahora mismo Málaga ha dado un paso importante a nivel de oferta hotelera, con algunos ejemplos de categoría cinco estrellas. Pero no tenemos grandes hoteleras, como sí ha pasado en Madrid o Sevilla. Tenemos un largo recorrido que hacer.
![Carlos Pérez Lanzac posa ante el cartel de Vitur Summit 2026.](["https:\/\/s3.elespanol.com\/2026\/05\/12\/actualidad\/1003744242996_262915781_1706x1145.jpg"])
Carlos Pérez Lanzac posa ante el cartel de Vitur Summit 2026.
Hay oportunidades con el edificio de Correos y, si finalmente se hace, con el del puerto. Sería una oportunidad de primer nivel, de atraer hoteleras cercanas al ultralujo, como Four Seasons, Mandarin, Belmont, Fairmont, que son capaces de traer un tráfico de turistas que solo van a esos destinos de la mano de esas hoteleras. Son más fieles a la marca que al destino. Y son marcas que generan destino.
En el momento que Málaga llegue a atraer a esas grandes cadenas… Es difícil porque las edificaciones en general son pequeñas. El crecimiento de la ciudad en ese modelo va a ser un reto. Pero se están dando pasos adecuados.
Si empezamos a incorporar otras categorías, podremos empezar a ver llegar a la ciudad modelos residenciales con servicios.
-¿Málaga ya sí tiene potencial para atraer esas marcas?
-Claro. Tenemos el reto de las infraestructuras. Estamos cerca de los 30 millones de capacidad en el aeropuerto. Flujo tenemos. Empezamos a tener oferta gastronómica de Estrella Michelin. A un cliente de lujo hay que ofrecerle restauración, tiendas, oferta cultural. Ese Auditorio, ese Caixaforum.
El reto de la ciudad pasa por descongestionar la movilidad, lograr una buena conexión. Si tuviéramos un metro que llegase a Cártama, al PTA, a Rincón… Buscar esos nodos, como ha hecho Madrid o Barcelona. Van a ser los grandes decisores para ese cambio de ciudad mediana sin que se pierda la calidad de vida.
-Hablaba de saber gestionar el éxito. Y Málaga está en eso.
-Correcto. En informes sectoriales hemos comprobado que para un destino es más fácil gestionar el éxito que captarlo. Son muchos años de posicionar Andalucía, Costa del Sol y Málaga. Son tres marcas con un valor altísimo, son marcas globales.
-Por lo que dice, Málaga tiene que tomar decisiones clave en materia de infraestructuras para responder a ese crecimiento.
-Claro, porque si no lo hace el peaje va a ser alto. Lo que estamos viendo es que el local no podrá competir con un internacional en la compra. Hay que actuar de forma rápida para que la ciudad pueda responder a este efecto llamada. La cantidad de ojos que están mirando a Málaga como una promesa ya no de visita sino para retirarse… Estamos viendo familias que meten a sus hijos en el colegio inglés y que se trasladan de Londres. Estamos siendo una de las ciudades más de moda, más deseadas del mundo. Ese es el gran cambio en Málaga, porque hasta ahora eso era absorbido por la Costa del Sol.
-No tomar cartas en el asunto tiene el riesgo…
-Hay actuaciones que se pueden hacer de manera inmediata, como intentar evitar que todos los actos se celebren en la calle Larios; desestacionalizar con eventos deportivos, jornadas gastronómicas, festivales de jazz… Esto requiere una buena planificación.
-Cómo se combate la imagen negativa que se ha generado en torno al turismo.
-Es como si se manifestasen contra el aceite de oliva en Jaén, o contra el vino en La Rioja. Es algo sorprendente y escandaloso. Afortunadamente, la gente ha entendido que el turismo es uno de los motores de España. La previsión del impacto económico es de 260.000 millones. A esto se une que muchas veces somos los españoles los que consumimos esas tipologías de alojamiento, somos los españoles los que los consumimos.
Creencia
"Nos ha pasado en etapas anteriores, en las que no nos hemos creído Málaga. Si no hay oferta, no hay demanda. A veces tenemos ese síndrome de impostor, que no aprecia el activo que es esta seguridad jurídica, esta conectividad"
-Málaga pretende apostar por un turismo de mayor calidad. ¿Eso solo es posible con la llegada de grandes marcas?
-Es difícil, porque atraer a un turista de alto nivel requiere un perfil de exigencia máxima. Nos ha pasado en etapas anteriores, en las que no nos hemos creído Málaga. Si no hay oferta, no hay demanda. A veces tenemos ese síndrome de impostor, que no aprecia el activo que es esta seguridad jurídica, esta conectividad, la atracción de inversión.
Esto es algo muy valioso. Somos afortunados de ver el progreso generado en la ciudad. Hay muchas ciudades que no pueden vivir esta época floreciente, que tardan cientos de años, Hay que valorarlo. Y todo el esfuerzo de las administraciones y el sector privado debe ponerse en traer ese cliente de alto valor.
Aunque el nivel de exigencia es más alto, también genera mucho más valor añadido al destino. Mayor profesionalización, se atrae talento a nivel laboral de trabajadores mucho más cualificados. Todo son bondades en torno a esta excelencia. Se están dando pasos, pero no es fácil. Hay competencias importantes. Tenemos Marbella; Sevilla, creo que ha dado muy buenos pasos; Madrid… Pero el potencial y los ingredientes los tenemos.
-¿Es de los que teme que Málaga se convierta en una ciudad imposible para vivir?
-Muy mal lo tendríamos que hacer. Hay proyectos que son muy ambiciosos y que, lamentablemente, dependen más de la política que de la necesidad del cliente. Si se genera un escenario político y económico bien alineado y nuestros políticos saben anticipar las prioridades se pueden conseguir cosas.
-En Málaga capital, ¿qué es lo que más falta hace?
-Ojalá tuviéramos un branding residente de lujo, como tiene Madrid o Barcelona. Para eso se necesita una masa crítica en la ciudad de oferta de lujo y ultra lujo. Espero que lleguemos. Pero en Málaga nos están faltando oficinas en zona Centro, porque no todas las empresas quieren estar en el parque tecnológico. La clave está en la ambición. Si los pasos son ambiciosos el retorno es grande.
