El presidente del Gobierno, Pedro Sánchez.
El Gobierno marca las normas: los propietarios no podrán subir el precio del alquiler si el piso está en zona tensionada
La Ley de Arrendamientos Urbanos respalda el derecho de las Comunidades Autónomas de declarar un ámbito territorial como 'zona tensionada'.
Más información: Las zonas tensionadas recortan la oferta de viviendas y no bajan los precios, lo contrario de lo que defiende Sánchez
El precio del alquiler se ha convertido en uno de los principales problemas para los hogares españoles, especialmente en las ciudades donde la oferta de viviendas es más limitada.
Ante esta situación, la legislación establece una serie de límites para los propietarios que alquilan sus viviendas en las denominadas zonas de mercado residencial tensionado.
El marco principal es la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el Derecho a la Vivienda, en coordinación con la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).
Sin embargo, la aplicación de estas restricciones no es automática en todo el territorio nacional. Son las comunidades autónomas las encargadas de solicitar y declarar estas zonas.
La declaración de una zona tensionada modifica las reglas habituales del mercado.
Los efectos sobre el precio de la vivienda
Entre los criterios que permiten establecer esta consideración se encuentran que el coste de la vivienda suponga más del 20% de los ingresos medios de los hogares o que el precio de compra o alquiler haya aumentado de forma significativa por encima de la inflación acumulada.
Una vez declarada, la zona tiene una vigencia de tres años, aunque puede prorrogarse. A partir de ese momento, los nuevos contratos quedan sometidos a determinadas limitaciones.
![Javier Medina, propietario 11 pisos.](["https:\/\/s3.elespanol.com\/k\/imgp\/cms\/elespanol\/11335611.jpg?p=w:320\/h:240&h=f_R1fh32"])
Para los pequeños propietarios, la renta del nuevo contrato no puede superar, con carácter general, la del contrato anterior una vez aplicada la actualización correspondiente.
De esta manera, el arrendador no puede aprovechar la entrada de un nuevo inquilino para incrementar libremente el precio. Los grandes tenedores afrontan restricciones adicionales.
En estos casos, la renta puede quedar limitada por el Índice de Referencia de Precios de Alquiler de Vivienda, que establece un rango de precios de referencia. Además, el umbral que determina quién es gran tenedor puede reducirse de diez a cinco viviendas en determinadas zonas tensionadas.
Las restricciones no se limitan únicamente al momento de firmar un nuevo alquiler. Las actualizaciones anuales de los contratos también están reguladas. El antiguo IPC ha sido sustituido por un índice específico elaborado por el INE, conocido como IRAV, cuyo objetivo es evitar incrementos excesivos de las rentas.
![Cámara en un edificio.](["https:\/\/s3.elespanol.com\/k\/imgp\/cms\/elespanol\/11333943.jpg?p=w:320\/h:240&h=EczNxuQA"])
Además, los inquilinos pueden solicitar determinadas prórrogas extraordinarias en las zonas declaradas tensionadas. En determinados supuestos, pueden alcanzar hasta tres años adicionales.
Para los propietarios existen algunas excepciones. Por ejemplo, si se han realizado determinadas obras de rehabilitación o mejora, la normativa contempla la posibilidad de aplicar un incremento extraordinario de hasta el 10% sobre la renta anterior.
El sistema tiene una particularidad importante: no todas las viviendas de España están sometidas a estas limitaciones. La declaración depende de cada comunidad autónoma, por lo que existen territorios con numerosas zonas tensionadas y otros donde apenas se ha aplicado esta figura.
La regulación también ha generado debate sobre sus posibles efectos en la oferta. Uno de los principales interrogantes es si algunos propietarios pueden optar por modalidades como el alquiler de temporada o de habitaciones para evitar determinadas restricciones aplicables al alquiler residencial.
![Pedro Sánchez e Isabel Rodríguez.](["https:\/\/s3.elespanol.com\/k\/imgp\/cms\/elespanol\/11258721.jpg?p=w:320\/h:240&h=NxQnc70z"])
Por tanto, para saber si un propietario puede incrementar la renta de una vivienda, no basta con conocer el precio del contrato anterior.
También es necesario comprobar si el inmueble se encuentra dentro de una zona oficialmente declarada como tensionada y qué régimen concreto resulta aplicable.
