Gregorio Díaz, presidente del Colegio de Aparejadores de Madrid: "Hay un déficit de más de 80.000 viviendas al año"

Solo hace falta darse una vuelta por las redes sociales, por los informativos o incluso por las inmobiliarias, para darse cuenta del grave problema de vivienda que vive el país.

La escasez de oferta ha provocado que los precios de la vivienda tanto en alquiler como a la venta, no deje de subir. Esto tiene como consecuencia, que los ciudadanos, y sobre todo, los jóvenes se priven del derecho a la vivienda.

Según Idealista, en agosto se registró un precio medio de venta de 2.498 euros el metro cuadrado, un incremento del 14,8% frente al agosto del año pasado.

Una economista, sobre la compra de vivienda en España: "Ahora para los jóvenes irse de alquiler es de ricos"

Por ello, surgen las dudas: ¿qué ocurre? ¿qué está pasando con la vivienda? Hay varias causas que han motivado esta catástrofe que no parece tener freno y que se sitúa como el gran problema para la sociedad española, especialmente al verse que los precios no parecen detenerse en un corto plazo.

Así, para entender esta situación, desde EL ESPAÑOL hemos podido hablar con Gregorio Díaz, arquitecto técnico y presidente del Colegio de Aparejadores de Madrid, el cual ha explicado qué ocurre con el problema de la vivienda y qué pueden esperar los españoles.

El problema de la vivienda

El artículo 47 de la Constitución Española reconoce que los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada, y por ello debe ser misión de los poderes públicos promover las condiciones necesarias y regular el uso del suelo para hacerlo efectivo, impidiendo la especulación.

Eso es lo que señala la norma suprema del ordenamiento jurídico español. No obstante, es un secreto a voces que, con los precios disparatados que se ven en el mercado, el acceso a la vivienda es un derecho al que muy pocos tienen capacidad de acceder.

Alejandro, joven de 22 años, sobre la crisis de la vivienda en España: “Veo muy lejano irme a vivir solo y es desesperanzador”

En 2025, la edad media de emancipación ha superado los 30 años, una tendencia al alza. De hecho, según Cofidis, un 45% de los jóvenes de hasta 31 años todavía sigue residiendo con sus padres en España. Una cifra que, teniendo en cuenta el precio de la vivienda, no parece que vaya a decrecer.

El problema está ahí y es una realidad, lo que genera la pregunta del millón: ¿cómo se puede solucionar? Gregorio Díaz ha explicado el problema de la vivienda a fondo y por qué ha llegado a este punto el país.

"La situación actual tiene una parte que es sobrevenida", afirmó Díaz a este medio. "Hemos pasado la crisis de 2007 hasta aquí, con COVID incluido, y eso ha multiplicado por dos los costes de producción y de materiales".

Por tanto, ya está señalado el primer problema: una subida de costo en la construcción de inmuebles. Eso sí, no es el único condicionante en el gran costo de una vivienda hoy en día, ahí juega un gran papel la ley de la oferta y la demanda.

Un analista inmobiliario no se calla y alerta a España: "Es la mayor crisis de vivienda de la historia, peor que en 2008"

"Ha habido cierto abandono de los sistemas de obra asequible en España", indicó el presidente del Colegio de Aparejadores. "Hubo un momento en el que se construía bastante obra de protección, pero se fue abandonando".

Hace 20 años, en 2005, se edificaron entre 69.000 y 70.000 viviendas de protección oficial (VPO) al año en España, aunque el Plan Estatal de Vivienda 2005-2008. ¿La cifra de VPO construidas en 2024? Solo se terminaron 14.371 viviendas protegidas en todo el país.

Entonces, si a la construcción privada le cuesta más construir viviendas y el Estado cada vez edifica menos viviendas de protección, esto se junta para crear un panorama desolador para los españoles: "Según el Banco de España, actualmente hay una necesidad anual de 200.000 viviendas".

"Tenemos acumulado un retraso de unas 600.000 viviendas y nuestra capacidad de producción actual es de unas 120.000 viviendas al año", señaló Gregorio Díaz a EL ESPAÑOL. "Con estos números estamos aumentando a un déficit de unas 80.000 viviendas cada año. Incluso hay estudios que elevan estas necesidades".

La Eurocámara ve negativo el control de alquileres para afrontar la crisis de vivienda: "Empeora la situación"

Entendiendo esto, el experto profundizó aún más en el coste del suelo y por qué las viviendas en venta logran alcanzar esos precios.

"En desarrollos recientes en el sureste de Madrid, se han alcanzado los 1.300 euros por metro cuadrado de suelo ya urbanizado. Actualmente, el suelo representa entre un 30% y un 35% del coste total de la vivienda", explicó Díaz.

El presidente del Colegio de Aparejadores contó cómo debido a este alto costo, muchos promotores acaban recurriendo a fondos de inversión que a su vez cobran hasta un 10% de interés sobre el precio del suelo, lo que sube aún más el precio de edificación. "Además del coste de construcción, hay que sumar gastos como proyectos, notarías, honorarios...", señalaba.

Asimismo, los impuestos de las administraciones pueden llegar a representar hasta un 25% del coste de la obra y, a su vez, los costes financieros, que pueden llegar a significar unos 200 euros por metro cuadrado.

Monstse Cespedosa, economista, alto y claro: "Tienes que comprar una casa ya, aunque no sea la de tus sueños"

Por tanto, todo esta mezcla de costos, impuestos y apoyo de fondos de inversión hace que hacer una vivienda alcance precios estratosféricos. "El beneficio de un promotor equivale a un 5% anual. Está lejos de los niveles de especulación, el sector está profesionalizado y los costes bastante ajustados", aseguró.

¿Cuál es la gran consecuencia de todo esto? "Que estamos al límite de la accesibilidad a la vivienda: las hipotecas son muy altas. Los sueldos están lejos de cubrir los precios exigidos, recurriendo a créditos de 30 a 40 años", ratificó. Y la situación de los jóvenes tampoco parece ser esperanzadora: "necesitan que sus familias les ayuden con el 20% exigido como entrada".

Por ello, Gregorio Díaz señaló una medida para dar solución al problema: "Cada vivienda social permite que una familia en condiciones precarias pueda tener su propio hogar. Ese es el camino más claro: aumentar el número de viviendas y de manera significativa".

Lo cierto es que la crisis de la vivienda es un problema serio que requiere de unos gobernantes a la altura de las circunstancias y dispuestos a buscar de verdad una solución. Hace falta más oferta y abaratar costes, no solo conformarse con políticas populistas que busquen curar heridas con agua bendita.