Vista aérea de Santiago de Compostela.
La falta de viviendas infla los precios en Santiago de Compostela: "Apenas hay obra nueva"
El sector inmobiliario prevé que, con la entrada en vigor de la zona de mercado residencial tensionado, un porcentaje considerable de alquileres convencionales pasen a ser de temporada
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La falta de vivienda es un problema cada vez más acusado en Santiago de Compostela. La capital gallega dispone de menos pisos en venta y, por tanto, su precio aumenta. Un informe de Tinsa apunta a que, durante el primer trimestre, el coste por metro cuadrado en Santiago subió un 21% respecto al mismo periodo del año anterior.
Los datos de la estadística de 'Municipios relevantes' de marzo de 2026 señalan, además, que el precio medio para la compra de vivienda en Santiago fue de 2.128 euros por metro cuadrado, una cifra que fuentes del sector consideran baja teniendo en cuenta la situación actual.
"No todas las zonas tienen los mismos precios, pero ese se queda muy escaso. Una vivienda de 100 metros en Santiago por 210.000 euros es complicado encontrarla. Probablemente requiera alguna rehabilitación, es probable que sea alta sin ascensor, que carezca de garaje...", explica el secretario de la Asociación Gallega de Inmobiliarias (Agalin), Vicente Martínez
Santa Marta, avenida Ferrol o el Ensanche tienen precios más elevados que otras zonas como Vite o Vista Alegre, que cuentan con viviendas más asequibles. "El precio de 2.100 se queda muy escaso en cualquier portal inmobiliario, estará más bien en torno a los 300.000", concreta Martínez, que incide en la diferencia que hay en el estado de unos pisos y otros.
El director de ventas de Engel&Völkers, Luis Calvo, explica por su parte que hay que tener en cuenta la "homogeneización" de la subida que refleja el informe: Si bien es cierto que el precio medio de la vivienda en Santiago puede haber sufrido esa subida, también es cierto que no lo ha sido de una forma equilibrada".
"Zonas como el Casco Viejo, el Ensanche o el campus han sufrido, por varios factores, subidas más pronunciadas que llegan a situar el precio en hasta 3.500 euros por metro cuadrado, mientras que otras zonas apenas han sufrido algún incremento puramente circunstancial, debido al ajuste de la fluctuación del mercado", añade Calvo.
¿A qué se debe la subida de precios?
"El aumento de precios es una tendencia de los últimos años. Es producto de la falta de oferta que hay, ahora mismo en Santiago apenas hay dos obras nuevas de promoción. Hacer una obra nueva lleva mucho tiempo: comprar el suelo, hacer el proyecto, licencia municipal... Y apenas hay obra nueva", señala el secretario de la Asociación Gallega de Inmobiliarias (Agalin).
La entidad cifra que el stock de viviendas para compra se ha ido reduciendo, pasando de hasta 700 en algunos años hasta menos de medio millar actualmente. La mayor parte son, además, pisos de segunda mano que en ocasiones requieren reformas. "No se incorporaron viviendas al mercado al mismo tiempo que se iban vendiendo", señala el representante de la entidad.
Luis Calvo, por su parte, se refiere a una acumulación de factores entre los que está la poca vivienda disponible en zonas de alta demanda, donde prima el alquiler temporal y turístico que ofrece a los propietarios rentabilidad a corto plazo, mientras esperan "una supuesta subida de precios de venta para situar su propiedad en el banco de oferta sin incurrir en gastos de sus propiedades" mientras no hay demanda.
"Hay que tener en cuenta, además, el ritmo de inversión de compradores procedentes de otras ciudades o países, que vienen atraídos por el hecho de que Santiago sea una ciudad pequeña con una calidad de vida alta"
Luis Calvo, director de ventas de Engel&Völkers
"Hay que tener en cuenta, además, el ritmo de inversión de compradores procedentes de otras ciudades o países, que vienen atraídos por el hecho de que Santiago sea una ciudad pequeña con una calidad de vida alta", añade el director de ventas de Engel&Völkers, que también hace referencia a que el inversor tiene en cuenta el posible retorno de la propiedad, teniendo capacidad para aumentar el coste de la inversión.
Las subidas contenidas seguirán marcando el mercado mientras la demanda se mantiene estable y baja la oferta de alquileres, señala Luis Calvo, que añade que el parque de venta seguirá envejeciendo por la falta de obra nueva. Así, el interés de la gente podría irse hacia zonas menos tensionadas y alejadas donde adquirir viviendas que no requieren reforma a precios moderados y en lugares bien conectados.
La tendencia, señala Vicente Martínez por su parte, es que se vaya aplanando la curva. El alza de precios hace que menos gente pueda acceder a las viviendas, mientras que los bancos son menos flexibles a la hora de financiar operaciones de compra-venta, cuyo número también se ha reducido, según los datos del registro de propiedad mercantil.
"La previsión de este año es que haya menos ventas que el pasado y que los precios se estabilicen", concluye el también responsable de la Inmobiliaria Apóstol de Santiago, que señala que el coste de las viviendas en venta podría aumentar pero en menor medida de lo que lo ha hecho hasta ahora.
De alquiler convencional a temporal
El precio de las viviendas en alquiler también ha aumentado considerablemente en los últimos meses en Santiago, donde los estudiantes comienzan cada vez antes a buscar piso para el curso siguiente. La dificultad para encontrar donde vivir se extiende a familias o trabajadores, que necesitan una residencia de enero a diciembre.
Precisamente, Vicente Martínez considera que la entrada en vigor de la zona de mercado residencial tensionado podría ocasionar que los pisos migren al alquiler temporal. Esto es así porque este tipo de contrato no está sujeto a los topes que se podrán establecer durante tres años una vez la declaración se publique en el Boletín Oficial del Estado (BOE).
"Santiago es una ciudad universitaria. Hay cerca de 20.000 estudiantes o que forman parte de institutos de investigación o doctorados, lo que provoca que muchos propietarios tiendan a hacer este tipo de contratos, que están fuera de este límite de precios", explica el secretario de Agalin, que concreta que los alquileres por habitaciones también están fuera de esta supervisión.
"Hace cuatro o cinco años había alternativas en O Milladoiro y Bertamiráns, pero ahora están casi al mismo precio que en Santiago. Un piso de tres habitaciones con dos baños y garaje cuesta unos 800 euros, al haber tan pocos disponibles se da un efecto arrastre en los precios"
Vicente Martínez, secretario de la Asociación Gallega de Inmobiliarias (Agalin)
Coincide con él Luis Calvo, que señala que Santiago puede mirarse en A Coruña, donde "se ve menos oferta" y unos requisitos "mucho más estrictos" para acceder al alquiler desde que fue declarada zona de mercado residencial tensionado. Los inquilinos que ya tenían contrato, por otro lado, "pueden sentirse más seguros ante posibles subidas en las renovaciones", añade el director de ventas de Engel&Völkers.
"Hay que tener en cuenta la poca oferta actual de pisos en Santiago de Compostela, y este tipo de normas, sin inversión pública en nueva vivienda, hace que el propietario privado, ante la falta de seguridad y la falta de previsión de ganancias reales, o bien endurezca los requisitos para la entrada de inquilinos, o bien busque migraciones de la rentabilidad de su propiedad hacia alquileres de 11 meses o turísticos, con el fin de esquivar la aplicación de la norma, lo que reduce, aún más, el parque de alquiler en la ciudad", añade Luis Calvo.
Una situación que podría provocar que se reduzcan las viviendas disponibles para las familias o trabajadores que necesitan alquilar durante todo el año, que se quedarían con pocas opciones para poder residir en Santiago o zonas limítrofes.
"Hace cuatro o cinco años había alternativas en O Milladoiro y Bertamiráns, pero ahora están casi al mismo precio que en Santiago. Un piso de tres habitaciones con dos baños y garaje cuesta unos 800 euros, al haber tan pocos disponibles se da un efecto arrastre en los precios", explica Vicente Martínez.
El aumento de precios en zonas limítrofes de Santiago también se produce en las viviendas en venta, que cuestan 240.000-280.000 euros. "En Santiago apenas se hace obra nueva, se construye en O Milladoiro o Brión", concreta el representante de la entidad gallega.
Casco histórico de Santiago de Compostela.
Luis Calvo, por su parte, señala que aunque el precio de la vivienda suba hasta un 13% anual como ocurre en Santiago, el poder adquisitivo de compradores e inquilinos no sólo no sube, sino que se estanca o baja, de modo que la demanda se traslada "por obligación" hacia focos de menor valor.
"Por otra parte, las políticas locales hacen que el casco viejo se estanque, debido a la negativa del Gobierno local al uso turístico de sus inmuebles. Hay que advertir que gran parte del comprador medio de cierto tipo de propiedades de esta almendra urbana eran, hasta hace poco, inversores que destinaban sus recursos a explotar turísticamente esas propiedades", añade el director de ventas de Engel&Völkers.
El experto indica que previamente se ejecutaban reformas acordes a Patrimonio que consolidaban el centro turístico y neurálgico de la ciudad como un "núcleo homogéneo y acondicionado", pero ante la "imposibilidad de seguir invirtiendo en este sentido", la zona sufrirá una bajada en los precios de venta y "perderá demanda y capacidad competitiva debido a estas políticas".
