La operación urbanística de Repsol, sobre la que se levantarán en los próximos años cuatro grandes torres de hasta 35 plantas de altura, más de 1.300 viviendas (400 de ellas de protección oficial), un importante desarrollo de oficinas y un gran parque de 65.000 metros cuadrados, va a ser algo menos rentable para el Ayuntamiento de Málaga de lo que inicialmente se pensaba.

Los números vienen a confirmar la existencia de una rebaja de unos 3,6 millones entre los ingresos que las arcas municipales esperaban recibir cuando en 2006 se pusieron las bases de este proyecto y el momento actual.

En el devenir de estos 17 años, el Consistorio ha sido capaz o va a ser capaz (una vez ratificada la adjudicación de la venta) de obtener unos 78,7 millones de euros por la parcela. De ellos, 66,4 millones se corresponden con lo que ya sabemos que ha ofertado la promotora Urbania por el aprovechamiento municipal en el sector, pero a los que hay que sumar los 12,3 que fueron pagados por los originales dueños de la parcela.

Para entender esta ecuación es necesario remontarse a marzo de 2006, cuando se fijaron los pilares de esta iniciativa. Ahí fue cuando el Ayuntamiento, de un lado, y la promotora Comarex rubricaron un acuerdo mediante el que el Consistorio triplicaba la edificabilidad de la parcela, permitiendo más de 1.300 viviendas, a cambio de una compensación valorada en 82,3 millones de euros.

La demora en la tramitación urbanística y la llegada de la crisis del ladrillo hicieron que de la cantidad global sólo fuesen recibidos 12,3 millones. Y con ello, los buenos augurios depositados en esta gran actuación, quedaron anulados. 

Tal fue el revés (ahora solventado) que tras un cambio al frente de la propiedad, que pasó a manos de Novagalicia Banco, Urbanismo dio luz verde en 2012 a una adenda al convenio original mediante el que aceptaba recibir el pago pendiente, valorado en 70 millones, con aprovechamientos urbanísticos. 

En concreto, 83.311,34 unidades de aprovechamiento sin urbanizar, a las que sumar otras 16.277 correspondientes al 10% de cesión obligatoria ya urbanizadas. Es decir, en ese momento el Consistorio se hizo con la propiedad de casi 100.000 unidades de aprovechamiento, que equivalen a algo más del 60% del desarrollo completo. 

Era el mal menor ante la incapacidad cierta de la entidad financiera de cumplir con los compromisos adquiridos hasta ese momento. Al Ayuntamiento no le quedaba más remedio que buscar el modo de traducir esa edificabilidad en euros. Que es justo lo que ha hecho ahora con la agitada subasta de sus torres en Repsol. 

El techo edificable municipal

Los metros cuadrados recibidos le hacen ser dueño de un techo edificable que permite un desarrollo máximo de 530 viviendas de renta libre, así como de 25.500 metros cuadrados de uso terciario. En su día, el paquete también incluyó unas 400 viviendas sociales que fueron usadas por el Consistorio en la obtención obligada de los suelos de Arraijanal para el pretendido parque metropolitano que iba a construir la Junta de Andalucía y que sigue esperando su momento.

Es con este desarrollo con el que, salvo sorpresa mayúscula o que prospere el contencioso judicial defendido por Bosque Urbano, que reclama destinar en su totalidad el solar a un parque, se va a hacer Urbania.

La mesa de contratación celebrada este jueves en la Gerencia de Urbanismo ha validado la propuesta técnica, en la que sobresale el diseño arquitectónico de las torres, y la proposición económica, que supera en algo más de 13 millones de euros el precio mínimo exigido por el Consistorio, incluido el IVA.

La gran duda es si los otros licitadores que inicialmente presentaron ofertas a la subasta tenían mejores propuestas económicas. El interrogante queda sin respuesta, dado que la mesa de contratación no ha dado a conocer el detalle de los sobres de los otros cuatro promotores (Acciona, Stoneweg, Exxacon y Single Home), dado que todos ellos han renunciado a seguir adelante en el procedimiento.