María Jesús Montero, ministra de Hacienda.
Hacienda lo confirma: "Hay dos casos en los que la ganancia por la venta de vivienda habitual está exenta de IRPF"
Como norma general, la ganancia al vender un inmueble tributa en la base del ahorro del IRPF, con tipos que oscilan entre el 19% y el 28% según el volumen de beneficio.
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La ganancia por la venta de la vivienda habitual puede quedar exenta de IRPF, esencialmente, en dos grandes supuestos que afectan de lleno a miles de contribuyentes andaluces: cuando se reinvierte en otra vivienda habitual y cuando el vendedor tiene 65 o más años.
La Agencia Tributaria recuerda que, como norma general, la ganancia al vender un inmueble tributa en la base del ahorro del IRPF, con tipos que oscilan entre el 19% y el 28% según el volumen de beneficio.
Sin embargo, la Ley del IRPF recoge exenciones específicas para la vivienda habitual que, en la práctica, pueden dejar esta ganancia totalmente al margen del impuesto.
Esas exenciones se concentran, de forma muy clara, en dos casos: la reinversión en una nueva vivienda habitual y la venta de la vivienda habitual por contribuyentes mayores de 65 años. Ambas figuras se aplican en toda España, incluida Andalucía, al tratarse de normativa estatal, sin perjuicio de que la comunidad autónoma tenga otras deducciones en materia de vivienda que actúan sobre la cuota pero no sobre la ganancia patrimonial.
La exención por reinversión está regulada en el artículo 38 de la Ley del IRPF y en el artículo 41 bis del Reglamento, y permite no tributar por la ganancia cuando el importe obtenido se destina a comprar o rehabilitar otra vivienda habitual.
Hacienda exige que la vivienda vendida haya sido la residencia habitual del contribuyente durante, al menos, tres años, admitiendo como habitual la que lo fue hasta cualquier día de los dos años anteriores a la venta, algo muy relevante para quienes se han mudado recientemente.
El plazo para reinvertir es de dos años, que pueden ser anteriores o posteriores a la transmisión, y la exención será total solo si se reinvierte la totalidad del importe obtenido en la venta; si solo se reinvierte una parte, la exención será proporcional a la cantidad reinvertida.
Si un contribuyente vende su vivienda habitual por 250.000 euros, con una ganancia de 100.000, y reinvierte los 250.000 en otra vivienda habitual, no pagará IRPF por esos 100.000 euros; si solo destina 150.000, solo quedará exento el 60% de la ganancia.
El otro gran supuesto de exención que Hacienda subraya afecta a las personas de 65 o más años que venden su vivienda habitual. En estos casos, la ganancia patrimonial derivada de la transmisión de la vivienda habitual está plenamente exenta, sin límite de cuantía y sin obligación de reinvertir en otra vivienda o en una renta vitalicia.
Para acceder a esta exención, deben cumplirse los mismos requisitos sobre el carácter habitual de la vivienda: que haya sido residencia habitual durante al menos tres años o que lo haya sido hasta cualquier día dentro de los dos años anteriores a la venta.
En Andalucía, estas exenciones se aplican en los mismos términos que en el resto del país, ya que proceden de la normativa estatal del IRPF, gestionada por la Agencia Tributaria. La comunidad autónoma sí mantiene deducciones propias relacionadas con la vivienda, como incentivos al alquiler o a la inversión en vivienda habitual para determinados colectivos, pero estas actúan sobre la cuota autonómica del impuesto, no sobre la ganancia exenta por la venta.
Los asesores fiscales recomiendan documentar cuidadosamente la condición de vivienda habitual (empadronamiento, suministros, contratos) y planificar con tiempo la reinversión si se pretende usar esta vía para evitar el IRPF.
