Entra en vigor: los inquilinos con más de 5 años de alquiler pueden exigir bajar la fianza a su propietario en 2026

Este 2026, muchos inquilinos están descubriendo una posibilidad que hasta ahora había pasado desapercibida: la opción de ajustar, e incluso reducir la fianza de su alquiler.

Aunque se presenta como una novedad, lo cierto es que esta medida no es nueva. Está recogida desde hace años en el artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).

Lo que ocurre ahora es que miles de contratos cumplen cinco años este 2026, y eso cambia las reglas del juego.

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La fianza es una garantía obligatoria que el inquilino entrega al firmar el contrato. En el caso de vivienda habitual, equivale a una mensualidad de renta, mientras que en locales u otros usos asciende a dos.

Además, el propietario puede exigir garantías adicionales, como depósitos o avales, aunque con un límite: desde 2019, estas no pueden superar dos mensualidades extra.

Durante los primeros cinco años de contrato, siete si el arrendador es una empresa, la ley es clara: la fianza no se puede modificar. Ni subir ni bajar, aunque el precio del alquiler cambie.

Esta estabilidad protege al inquilino frente a posibles incrementos arbitrarios durante la vigencia inicial del contrato.

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Sin embargo, la situación cambia cuando se alcanza ese plazo. A partir del quinto año, si el contrato se prorroga, la ley permite revisar la fianza para adaptarla a la renta vigente.

En ese momento, el propietario puede pedir una subida, pero también el inquilino puede exigir una bajada si está aportando más de lo que marca el límite legal.

Este ajuste no es automático, pero sí es un derecho. Significa que la fianza y la garantías deben alinearse con la normativa: una mensualidad en vivienda habitual, más un máximo de dos adicionales si así se pactó.

Si el importe entregado supera ese umbral en relación con la renta actual, el inquilino puede reclamar la devolución de la parte excedente.

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Un ejemplo habitual ayuda a entenderlo. Un contrato firmado en 2021 con una renta de 700 euros pudo incluir una fianza y garantías por valor de 1.400 euros.

Si en 2026 el alquiler sube a 800 euros y se renueva el contrato, el inquilino puede solicitar que la fianza se ajuste al nuevo límite legal. En ese caso, el propietario podría verse obligado a devolver una parte significativa.

Conviene matizar que “exigir” no implica imponer cualquier cantidad. El derecho consiste en ajustar la fianza a los límites legales vigentes, no en negociar libremente su cuantía.

Si el propietario no atiende la solicitud, el inquilino puede reclamar por escrito y, en última instancia, acudir a las autoridades de consumo o a la vía judicial.

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El auge de este tema en 2026 se explica por la coincidencia de dos factores: el vencimiento de numerosos contratos y la atención mediática sobre nuevas medidas en materia de alquiler.

En este contexto, la revisión de la fianza se convierte en una herramienta más para equilibrar la relación entre propietario e inquilino.