Ya es oficial: puedes perder un alquiler de renta antigua si no vives en el piso aunque lo ocupe un familiar

El Tribunal Supremo ha limitado las prórrogas forzosas que son habituales en los alquileres de renta antigua en España. Mediante una sentencia, los contratos de este tipo de arrendamientos pueden rescindirse si se demuestra que el inquilino no reside en la vivienda al menos la mitad del año.

Además, se deja claro que no es motivo para poder continuar en el inmueble el hecho de que haya un familiar no dependiente que esté ocupando la vivienda en lugar del beneficiario del contrato en cuestión.

Cuándo se pierde la renta antigua

La resolución del Alto Tribunal llega tras un caso que tuvo lugar en Sevilla con motivo de un arrendamiento que fue suscrito el 1 de junio de 1982, de manera que se encontraba amparado por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) de 1964, que regula los alquileres de renta antigua, de los que actualmente quedan unos 100.000 inmuebles en España.

Este tipo de inmuebles tiene la característica de ser considerados prácticamente alquileres vitalicios, puesto que están sometidos a una prórroga forzosa, con subidas de rentas limitadas, a lo largo de toda la vida del inquilino.

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Sin embargo, para poder mantener esta condición y poder seguir disfrutando de ese alquiler de renta antigua, será fundamental cumplir con una serie de requisitos, y el Tribunal Supremo ha dictado sentencia.

Según recuerda el TS, el motivo de resolución está recogido en el artículo 62.3 de la LAU antigua, donde se indica que la falta de ocupación durante más de 6 meses en el curso de un año sin causa justa puede justificar que puedas perder un alquiler de renta antigua.

En este caso en particular, la actual propietaria de la vivienda inició el litigio en diciembre de 2016 para reclamar su derecho a disponer de la vivienda, que había sido heredada en diciembre de 2015 con el régimen de renta antiguo activo, tras descubrir que el inquilino residía en otra comunidad autónoma (Canarias).

Además, la hija de esa persona estaba utilizando el piso mientras estaba cursando sus estudios universitarios. Aquí está la clave para el Alto Tribunal, porque los alquileres por razón de estudios durante el curso académico están fuera de la antigua normativa y se asimilan a los alquileres de temporada.

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En febrero de 2020, la Magistrada Juez del Juzgado de Primera Instancia nº1 de Sevilla declaró resuelto el contrato de arrendamiento de la vivienda alegando una falta de ocupación de la vivienda durante más de 6 meses en el curso de un año.

Estos hechos eran demostrables, pues el inquilino que figuraba en el contrato tenía su médico en Lanzarote, al igual que, durante varios meses, el consumo de suministros bajaba de forma evidente.

A pesar de que el demandado aseguró que había utilizado la vivienda de forma continuada, independientemente de dónde estuviese empadronado o que realizase una actividad laboral en otro lugar, el Tribunal Supremo dictó sentencia.

Tampoco se pudo acreditar que la hija, mayor de edad, dependiera económicamente del padre ni que vivieran juntos, razón que en ese caso sí que hubiese sido considerada como causa justificada para mantener la prórroga del contrato de arrendamiento.

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El Tribunal Supremo decidió desestimar en primera instancia la petición del demandado de archivar la causa e instó al inquilino a abandonar la vivienda arrendada y que la dejase a disposición de su actual propietaria dentro del plazo legal.

Sin embargo, el demandado apeló ante la Audiencia Provincial de Sevilla, que le absolvió "de las pretensiones deducidas en su contra con imposición de las costas de la primera instancia a la demandante”, y la casera respondió con un recurso de casación por contravenir la LAU.

Finalmente, el caso se resolvió en diciembre de 2022, cuando se hizo hincapié en que no procede la prórroga forzosa en un alquiler antiguo cuando el arrendatario destine la vivienda a una finalidad diferente a las necesidades propias habituales. El uso del inmueble por parte de un familiar no permite evitar la resolución del contrato.

¿Qué es un contrato de renta antigua?

Cuando hablamos de un contrato de renta antigua, hacemos referencia a aquellos contratos de arrendamiento que fueron firmados antes de la reforma legislativa de 1985. En estos contratos la renta se mantenía congelada, sin posibilidades de incrementos significativos, salvo por ajustes según el IPC.

Este modelo permitió a muchas familias vivir de alquiler con precios mucho más bajos del mercado actual, por lo que son contratos que ofrecían protección a los inquilinos. Además, en muchos casos se permitía la subrogación de un contrato de alquiler, de forma que los descendientes del inquilino podían continuar con el alquiler bajo las mismas condiciones.

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Este tipo de contratos de alquiler anteriores a 1985 se caracteriza por tener una duración indefinida, es decir, el inquilino podía permanecer en la vivienda siempre y cuando cumpliera con sus obligaciones.

De esta forma, la propiedad solo podría recuperar la vivienda en casos muy específicos, como el impago del alquiler o la necesidad de derribar el edificio. Sin embargo, el cambio legislativo de 1985 supuso un cambio importante, ya que eliminó la obligatoriedad de prorrogar estos contratos en nuevos acuerdos de arrendamiento, limitando la continuidad indefinida.

Por lo tanto, para poder rescindir un contrato de este tipo, tienen que darse situaciones como el impago del alquiler por parte del inquilino, la necesidad de la vivienda para un uso personal o de familiar directo, el derribo o reforma integral del inmueble o la ruptura de las condiciones contractuales.