Sergio Gutiérrez, analista inmobiliario: "Después de verano no podrás vender ni alquilar tu vivienda"

El mercado inmobiliario español se enfrenta a un escenario que preocupa a miles de propietarios. Más allá de los precios, la demanda o el acceso a hipotecas, la clave está en una normativa europea que exige que las viviendas cumplan con criterios de eficiencia energética. Si no se actúa a tiempo, muchas casas podrían quedar fuera del mercado.

Sergio Gutiérrez, especialista en inversión inmobiliaria, lo advierte sin rodeos: "Después de verano no podrás vender ni alquilar tu vivienda si no cumple los requisitos mínimos". Sus palabras han generado inquietud entre quienes poseen inmuebles antiguos, pero también han abierto un debate sobre el impacto que tendrá esta regulación en el alquiler y la compraventa.

El experto recuerda que el problema no es nuevo. Europa lleva años impulsando la transición energética y fijando plazos para adaptar los edificios. Lo que cambia ahora es la urgencia, ya que cada vez quedan menos años para 2030, fecha en la que los inmuebles con calificación por debajo de la E podrían quedarse sin salida legal en el mercado.

Una normativa que condiciona el futuro

La normativa energética europea pretende reducir el consumo de energía y las emisiones contaminantes de los edificios, que representan una parte importante de la huella ambiental. En España, esto se traduce en que toda vivienda que se quiera alquilar o vender deberá acreditar un certificado de eficiencia energética superior al nivel F.

Para Gutiérrez, este cambio tendrá un impacto desigual. "El gran golpe vendrá en el alquiler. Si tu piso está en la letra G o F, tendrás que reformarlo o perderás a tus inquilinos. Y reformar significa invertir en aislamiento, ventanas, sistemas de calefacción y agua caliente más eficientes".

El experto insiste en que el tiempo juega en contra. "Muchos propietarios esperan a última hora, pero si lo dejan para 2029 se encontrarán con una avalancha de reformas, precios disparados y pocas ayudas disponibles".

Vender no será lo mismo que alquilar

En cuanto a la compraventa, Gutiérrez admite que la normativa es más flexible. "El notario puede exonerar y la operación puede seguir adelante. Ya pasó con la inspección técnica de edificios en Cataluña, que es obligatoria desde hace años pero no ha paralizado las ventas".

Eso sí, advierte que las entidades financieras podrían poner barreras. "Un banco podría negarse a dar una hipoteca sobre una vivienda con baja eficiencia energética. Eso reduciría las posibilidades de venta, porque obligaría a encontrar compradores al contado".

Este matiz es clave. Si se generaliza, provocará que los inmuebles con etiqueta baja pierdan valor en el mercado, generando oportunidades para quienes tengan liquidez y estén dispuestos a invertir en reformas posteriores.

El papel de las reformas

El requisito energético se convierte así en un incentivo a la rehabilitación. España tiene uno de los parques de viviendas más envejecidos de Europa y gran parte de los inmuebles fueron construidos antes de que existieran normas estrictas de eficiencia.

Las reformas necesarias pueden ir desde un simple cambio de ventanas hasta la sustitución completa de sistemas de calefacción y climatización. También se incluyen medidas de aislamiento en fachadas, cubiertas y suelos.

"El problema es que muchos propietarios no tienen ahorros suficientes para afrontar estas reformas", explica Gutiérrez. "Y si no actúan, sus viviendas perderán atractivo para el mercado de alquiler y sufrirán descuentos a la hora de venderse".

¿Qué pasará después del verano?

El experto asegura que el final del verano marcará un punto de inflexión. "Muchos contratos de alquiler vencen en septiembre y ahí empezarán los problemas. Los inquilinos buscarán viviendas más eficientes porque ahorran en luz y calefacción, y los propietarios con inmuebles antiguos se verán obligados a rebajar precios o reformar".

En el caso de la venta, Gutiérrez cree que se generará un mercado dual. Por un lado, los pisos reformados y con certificación energética alta que mantendrán su valor. Por otro, los inmuebles sin actualizar que se venderán con descuento o quedarán parados a la espera de compradores con capital propio.

Las entidades financieras podrían endurecer sus requisitos, exigiendo un nivel mínimo de certificación energética para conceder hipotecas. Esto alinearía el crédito con los objetivos climáticos europeos y limitaría el acceso a financiación para viviendas poco eficientes.

Mientras tanto, las administraciones ofrecen programas de ayudas para rehabilitación, pero su alcance es limitado. "Si no se incrementan los fondos y se agilizan los trámites, la mayoría de propietarios no podrá afrontar la inversión necesaria", advierte Gutiérrez.

El riesgo es que se genere un parque de viviendas fantasma: casas en desuso que ni se alquilan ni se venden, al tiempo que la demanda sigue tensionada en grandes ciudades.

Consecuencias sociales y económicas

El impacto no será solo para los propietarios. Los inquilinos también verán cambios importantes. "Un piso eficiente puede reducir en un 30 % la factura de energía. Eso significa que los inquilinos buscarán estas viviendas y presionarán al mercado para que se adapte", apunta el experto.

Las zonas rurales y los barrios más antiguos serán los más afectados, ya que concentran la mayor parte de los inmuebles con baja calificación energética. Esto podría ampliar la brecha entre áreas renovadas y zonas con menor inversión.

Prepararse es clave

El mensaje de Gutiérrez es directo: actuar con tiempo es la única manera de evitar problemas. Recomienda a los propietarios solicitar ya una auditoría energética para saber qué nivel tienen sus viviendas y qué reformas necesitan.

"Si esperas, pagarás más y tendrás menos margen de maniobra. Lo inteligente es aprovechar ahora, cuando las ayudas están activas y los precios de las reformas aún son razonables", concluye.

En definitiva, el mercado inmobiliario español se acerca a una encrucijada. La normativa europea sobre eficiencia energética obligará a miles de propietarios a adaptar sus viviendas si quieren seguir vendiendo o alquilando. Los expertos insisten en que el tiempo corre en contra y que la clave está en anticiparse.

Sergio Gutiérrez lo resume de forma contundente: "Después de verano no podrás vender ni alquilar tu vivienda si no cumple con los requisitos. Y cuanto más esperes, más difícil será cumplirlos".