El economista Benito Arruñada.
El riesgo de limitar el alquiler: "Se exigirán más garantías y el inquilino vulnerable lo tendrá más difícil"
El economista e investigador Benito Arruñada protagoniza este viernes en Espacio Avenida Abanca una conferencia en la que cuestionará las políticas de limitación de precios en la vivienda y el endurecimiento regulatorio. En conversación con 'Quincemil', profundiza en la información que los ciudadanos reciben sobre vivienda y plantea soluciones alternativas en el mercado inmobiliario
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La vivienda es un agudo dolor de cabeza para los españoles, una de sus principales preocupaciones. Abordar una solución que facilite el aumento de la oferta para satisfacer la alta demanda se abre a debates y análisis. Un enfoque a esta cuestión la ofrecerá este viernes 8 de mayo en A Coruña el catedrático de la Universidad Pompeu Fabra e investigador en la Fundación de Estudios de Economía Aplicada (Fedea) Benito Arruñada.
En una conferencia organizada por la Asociación Gallega de Arrendadores de Viviendas en Espacio Avenida Abanca a las 19:00 horas, Arruñada, autor del ensayo La culpa es nuestra, defenderá que las políticas de limitación de precios y el endurecimiento regulatorio no solo no resuelven el problema de la vivienda, sino que acaban perjudicando a quienes aún no consiguen acceder a ella.
A Coruña es zona tensionada. Los alquileres, en teoría, se han limitado. Y usted viene a la ciudad a hablar de que esta medida perjudica a quien busca vivienda...
A quien la está buscando y a quien la buscará en el futuro.
¿A uno más que a otro?
El primero ya se está enterando de cómo están las cosas, de cómo funciona el mercado. El segundo lo ve desde muy lejos, se informa poco y en el futuro votará mal. Por falta de información.
¿Por qué salen perjudicados los dos?
Va a haber menos oferta disponible, más cara. Al inquilino le van a exigir más garantías. Si los caseros empiezan a filtrar, y las normas de los últimos años animan a ello, habrá una selección de inquilinos. Los más vulnerables potencialmente lo van a tener más difícil, al contrario que los menos vulnerables, sobre todo los funcionarios, los que tienen un empleo fijo o están en una buena empresa.
Si desaparece la oferta, como llevamos tiempo viendo, ¿cómo es posible que reaparezca?
Necesitamos un cambio de rumbo radical. Las nuevas medidas empeoran las expectativas y la falta de claridad de las políticas alternativas de la derecha pone en guardia a los caseros de toda España.
Edificio en construcción en el barrio de Xuxán, en A Coruña.
¿Un rumbo hacia dónde?
Desde 1920 hasta 1985 tuvimos regulación del alquiler en la misma línea de la que se está intentando recrear. Esto llevó a que los centros de nuestras ciudades se degradaran. En el 85, con Felipe González, se liberalizaron los alquileres. Con el decreto Boyer empezó a florecer el alquiler, aparecieron empresas dedicadas a construir y alquilar.
![Un edificio de viviendas en construcción en Xuxán, A Coruña.](["https:\/\/s3.elespanol.com\/2026\/04\/30\/actualidad\/1003744229261_262738487_320x180.jpg"])
¿En este momento tendría recorrido una nueva liberalización?
Depende de lo que quieran los ciudadanos, y en eso estamos divididos debido a no conocer las consecuencias de las distintas regulaciones. No podemos entender el problema si lo pensamos en términos de inquilinos contra caseros. Porque metemos en el mismo saco a los inquilinos actuales y a los futuros, que están realmente en conflicto.
Lo que quieren los primeros es que la renta que pagan se congele y les importa un comino el bienestar de los inquilinos futuros. Los segundos no tienen claro qué pasará o no tienen interés en saber cuáles serán las consecuencias de las regulaciones.
¿Se informa mal sobre vivienda, pese a ser la principal preocupación de los españoles?
La falta de información está detrás de que adoptemos políticas erróneas. Demandamos de los políticos políticas erróneas y, como consecuencia, los políticos las aceptan. La democracia es imperfecta, máxime cuando no nos informamos debidamente.
¿Es una falta de información intencionada?
¿Por parte de quién? ¿De los políticos? Posiblemente. Los políticos, como el resto de los mortales, van a lo suyo. Muchas veces ellos tampoco están bien informados. En esta pregunta parece latir una exoneración del ciudadano, pero el ciudadano tiene obligación de informarse. Cuando compramos un coche nos preocupamos de valorar la marca que nos conviene, su consumo, su precio, hasta que tomamos una decisión de cuyos beneficios nos apropiamos nosotros, no el conjunto de los ciudadanos.
![Recreación del nuevo barrio de Monte Mero.](["https:\/\/s3.elespanol.com\/2026\/04\/01\/actualidad\/1003744192421_262243667_320x180.jpg"])
Sobre vivienda, entonces, o nos informamos menos o se nos informa peor.
Es que, entre otras cosas, la información no está fácilmente disponible, es controvertible, hay incentivos para desinformar, hay mucho ruido. Los efectos de las normas o medidas en los precios son un asunto técnico, con datos difíciles de medir.
Por ejemplo, el número de contratos de alquiler firmados antes y después de la zona tensionada: hay contratos privados, o informales, o se hacen en forma de contratos temporales o de alquiler turístico, o en negro... La media de las dos muestras de contratos, de antes y después, es muy poco informativa. Según cómo salgan los números se hace un uso político de esa medida.
¿Qué falla más, el mercado inmobiliario o la política inmobiliaria?
Claramente las políticas inmobiliarias, no solo en cuestiones de alquiler, también la política de construcción de obra nueva, estrepitosamente. Si hay una crisis de oferta es por esto. También falla la estructura fiscal que grava mucho las transmisiones y poco la tenencia, con un IBI muy bajo, en términos comparativos con otros países. Esto lleva a que muchas casas permanezcan infrautilizadas o vacías.
¿Son realmente soluciones válidas los anuncios de construcción de miles de viviendas que hacen las administraciones, en Galicia por ejemplo?
Lo que se construye es muy poco para el aumento de demanda, para esa brecha entre demanda y oferta. La solución no va por el sector público sino por utilizar la potencia del sector privado. Pero claro, nos hemos cargado esa potencia haciendo que la inversión en inmuebles no sea rentable, por lo que no hay incentivos a aumentar la oferta.
La nueva construcción padece también unos gravámenes muy altos. El Colegio de Economistas estima en un tercio su coste fiscal, sin incluir los porcentajes de solares y vivienda pública, que es difícil de estimar. Estos costes habría que reducirlos, así como facilitar también las licencias de construcción.
