¿Cómo convertir un bajo en vivienda en A Coruña? Todos los pasos a seguir

La imagen de bajos comerciales vacíos y cerrados se repite cada vez más en las ciudades gallegas, donde también es ya habitual ver cómo muchos locales de nuevas promociones no llegan ni siquiera a tener un primer uso. Tapiados, con el cartel de en venta o en alquiler. Así se encuentran muchos de los bajos de las nuevas urbanizaciones de la ciudad, mientras que, en zonas céntricas, espacios que ocupan los bajos de edificios más antiguos permanecen vacíos.

Pero, ¿qué hacer con estos bajos vacíos? Una de las opciones es darles una segunda vida convirtiéndolos en viviendas. Pese a las complejidades administrativas que supone este cambio de uso, hay quien ya opta por adquirir un bajo, reformarlo y convertirlo en su vivienda. En Galicia, y en concreto en A Coruña, todavía se ven pocos ejemplos de esta transformación, que sí se da en países del norte de Europa.

Los requisitos legales y urbanísticos a la hora de cambiar el uso comercial por el de vivienda pueden rebajar el interés de aquellos que estén buscando adquirir una propiedad donde vivir. Precisamente, con el objetivo de movilizar estos bajos y facilitar este procedimiento, la Xunta ha arrancado la tramitación de una modificación normativa para flexibilizar, e incluso eliminar, ciertos requisitos para convertir para convertir un bajo comercial en una vivienda, modificando un decreto autonómico que regula la habitabilidad de las viviendas.

La Xunta quiere dar un impulso a las zonas más céntricas de las principales ciudades gallegas, donde se congrega un mayor número de bajos vacíos. Muchos de ellos muestran una imagen de abandono, con la que buscan terminar rebajando los requisitos para llevar a cabo esta conversión. En este procedimiento juega un papel muy relevante los concellos, quienes tienen las competencias urbanísticas en esta materia.

¿Cómo es posible convertir un bajo en vivienda? ¿Cuáles son los requisitos que deben cumplir los bajos? ¿Y cuánto puede costar reformar estos espacios? ¿Cuál es la distribución de un bajo vivienda? Ricardo Rubín, director de Estudios de la constructora Desarrolla nos desvela algunas de las cuestiones relativas a este cambio de uso.

¿Cuáles son los pasos a seguir para convertir un bajo comercial en una vivienda? 

"En primer lugar sería recomendable realizar una serie de comprobaciones previas para verificar que no existe ningún tipo de incompatibilidad en los estatutos de la CCPP, ni respecto a normativa municipal dependiendo de la zona en la que se encuentre la (futura) vivienda, ni legal según las posibilidades del local en cuanto a cumplimiento de las normativas técnicas de la vivienda (dimensiones mínimas, iluminación, ventilación, etc).", explica Rubín. Superada la incertidumbre del paso inicial, "será necesario solicitar licencia urbanística presentando un proyecto redactado por un arquitecto", añade. El tercer paso, asegura, "será la ejecución de las obras y finalmente se regularizará el cambio de uso mediante la Licencia de Primera Ocupación, declaración de obra nueva firmada ante Notario, la inscripción en el Registro de la Propiedad y el alta como vivienda en el Catastro".

¿Qué requisitos tiene que cumplir un bajo para poder tener una segunda vida como vivienda?

Para empezar, nos detalla Rubín, hay que comprobar que en los Estatutos de la Comunidad "no se indique de forma expresa la prohibición de hacer viviendas en los locales comerciales" y que la normativa urbanística del Ayuntamiento, dependiendo de la zona en la que se ubique el local, no prohíba el uso como vivienda en planta baja y/o entresuelo. Pero, ¿cómo saber si existe tal prohibición? Para resolver esta cuestión, puede solicitarse de manera previa un certificado urbanístico al ayuntamiento correspondiente. De esta forma, contamos con plenas garantías y nos aseguramos cualquier problema a posteriori.

Una vez comprobado que está permitido llevar a cabo la conversión de uso, este debe cumplir con una serie de requisitos, como es contar con una superficie mínima de 40 metros, un altura mínimas de las ventanas, salida de humos...

¿Cuánto puede costar reformar un bajo en vivienda?

Cuando uno piensa en reformar una vivienda, bien sea un bajo, un piso o un chalet, la primera pregunta que se hace es: ¿Y cuánto me va a costar? El coste de reformar un bajo para convertirlo en vivienda es similar al de la reforma integral de un piso. Pero, ¿y eso cuánto es en esto momentos? A fecha de hoy, indica este responsable de Desarrolla, "va desde los 600 €/m2 hasta lo que el cliente quiera invertir en la ejecución de la obra".

¿Y cuáles son las reformas más habituales a las que se somete un bajo vivienda?

"Se trata habitualmente de bajos que no han tenido uso comercial, por lo que se encuentran diáfanos y de obra. Es decir, nos encontramos la envolvente de la futura vivienda, pero partimos de cero en cuanto a ejecución, con todo por hacer", dice Rubín, quien asegura que no se trata de obras especialmente complejas en cuanto a molestias a vecinos ya que los bajos suelen tener acceso independiente desde el exterior.

¿Cómo distribuir un bajo vivienda?

Rubín nos explica que, por lo general, los bajos vivienda no constan de más dos dormitorios y un baño, con espacios abiertos y salón-cocina. En cuanto al diseño, se opta por dotar a estos espacios de un "aspecto desenfadado e industrial" en algunos casos. En todos ellos, añade, se "prima la búsqueda de intimidad y protección hacia el exterior con acristalamientos translúcidos y de seguridad".