La demagogia ha destrozado la primera Ley de Vivienda de nuestra democracia
Esta nueva Ley de Vivienda aprobada por el gobierno bipartito y sus socios da finalmente la puntilla al mercado de la vivienda en alquiler habitual en Galicia, y en España. No está contemplada ni sola una medida para aumentar la oferta de vivienda en arrendamiento, sino todo lo contrario.
Una Ley que penaliza al propietario de vivienda. Y recordando que en Galicia el 98,5% de los propietarios son pequeños ahorradores. Una Ley de Vivienda letal para los inquilinos vulnerables, ya que reduce notablemente sus posibilidades de poder alquilar una vivienda. Ahuyenta la inversión en alquiler tanto de personas físicas como jurídicas, y en especial la de inversores foráneos.
No aliviará los precios, todo lo contrario. Reducirá notablemente la oferta de vivienda en alquiler por la tremenda inseguridad jurídica creada. Todo ello con una demanda que seguirá creciendo a razón de un 5/8% anual.
Y para que la entendamos mejor este es un breve resumen de la normativa:
Fin del IPC y nuevo tope en la renovación de contratos del alquiler vigentes. Por un lado, se mantiene el tope a la subida en la renovación de los contratos de alquiler en vigor durante 2023, que seguirá siendo del 2% hasta el 31 de diciembre. Subirá al 3% durante todo 2024, y a partir de 2025 se aplicará un nuevo Índice de Alquiler, que tendrá que preparar el Mitma, que será la referencia en los contratos de arrendamiento con el objetivo de que sea más estable e inferior a la evolución del IPC y que tope los aumentos de la renta por la renovación anual. Además, se mantiene que los arrendatarios podrán acogerse a una prórroga extraordinaria del contrato en vigor con carácter anual y por un período máximo de tres años. Antes del 31 de diciembre de 2024, el Instituto Nacional de Estadística definirá un nuevo índice de referencia para la actualización anual de los contratos de arrendamiento de vivienda, con el fin de evitar incrementos desproporcionados en la renta.
Zona tensionadas de alquiler. Otro de los cambios sustanciales del acuerdo es la declaración de zona tensionadas en el mercado de alquiler. De hecho, se reducen las condiciones que tenía que cumplir una zona para poder declararla como tal durante tres años, prorrogables anualmente si las circunstancias persisten. Ahora solo hace falta cumplir una de estas dos condiciones: que el pago de la vivienda suponga un esfuerzo de más del 30% sobre los ingresos de los hogares de la zona (más gastos y suministros) o que los precios hayan subido más de 3 puntos porcentuales por encima del IPC, en los últimos cinco años.
¿Y quienes son ahora los grandes tenedores? Pues dentro de estas zonas tensionadas se reduce el número de viviendas necesarias para ser considerado de gran tenedor, ya se sea persona física o jurídica. El cambio trasciende de 10 pisos a 5 pisos de un mismo propietario en esa zona tensionada, siempre y cuando esté motivado y justificado por la CCAA correspondiente.
Otro apunte importante es de la aplicación de topes en los precios del alquiler en zona tensionada será diferente en función de si es pequeño propietario o gran tenedor. Para un arrendador particular se aplicará la indexación a la renta anterior en vigor, por lo que solo se podrá aplicar la subida que se aplique en ese momento, es decir del 2% en 2023, del 3% en 2024, y el nuevo índice que se aplique a partir de 2025. Mientras, a los grandes tenedores se les aplicará un índice de precios que no podrán superar lo que indique el nuevo índice de alquiler que cree cada Importante también es otro de los supuestos en la Ley de Vivienda. Y es que ocurre en el caso de que una vivienda se arriende por primera vez. Si ese piso no ha estado alquilado en los últimos cinco años, se le aplicarán los límites que aplique el índice de referencia de precios.
Del mismo modo, se eliminan las cláusulas que permitían la no aplicación de las medidas que contiene la Ley de existir un acuerdo entre las partes. Además, se prohíbe aumentar las rentas de alquiler por la vía de nuevos gastos, que obligarían a los inquilinos a abonar gastos de comunidad, tasas de basura o cualquier otro no atribuible que no estuvieran acordadas previamente.
Conclusión final: Esta Ley de Vivienda es un ataque frontal a la propiedad privada y espero de la Xunta de Galicia, al invadir claramente las competencias de nuestra comunidad autónoma, la recurra, por su más que posible inconstitucionalidad. Una vivienda que tal como está redactado en el artículo 27, punto 3 de nuestro Estatuto de Autonomía, las competencias en vivienda, urbanismo y ordenación del Territorio son competencia exclusiva de Galicia.
La aprobación de la Ley de vivienda estatal, tal como esta redactada, únicamente creará más inseguridad jurídica, incertidumbre y preocupación. A la vez que aumenta considerablemente el galimatías normativo en materia de vivienda y, por supuesto, es una intervención de facto del libre mercado de la vivienda en nuestro país. Y preguntaría. ¿En base a qué parámetros y qué mecanismos se utilizarán para declarar una zona tensionada en el mercado del alquiler? ¿Qué soporte legal tendrán los índices de referencia de precios? No, la vivienda no es un mercado Persa, por mucho que se empeñe el actual gobierno bipartito de tratarlo como tal.
No se trata ni de colores políticos ni de ideologías de ningún tipo. Se trata de coherencia, sentido común, y conocimiento de la problemática, -en cuanto a vivienda se refiere- de la España real, sin más. Y es que esta Ley, invade claramente las competencias de la comunidad autónoma de Galicia, y además, bajo mi criterio, es recurrible por su más que posible inconstitucionalidad. Y no solo eso, sino que su aplicación seria compleja y rocambolesca, ya que para darle un presunto encaje legal se tendrían que modificar la Ley del Suelo Estatal y Autonómica para poder aplicar el recargo de hasta el 150% de IBI a viviendas vacías tal como propone el ejecutivo. Y por supuesto también se tendría que modificar la ley de Haciendas locales. En definitiva, nos quieren someter a un nuevo laberinto normativo que sólo contribuye a aumentar la ya desmesurada inseguridad jurídica y la desproporcionada carga burocrática, con todos los efectos perniciosos económicos que ello conlleva. En definitiva, preocupación e incertidumbre, así se podría sintetizar el nuevo despropósito de esta nueva Ley de Vivienda difícil de comprender, ya que todo ello significa una intervención de facto del mercado de la vivienda cuestionando incluso la propiedad privada y la libertad de empresa.
También esta ley sería, a mi entender, anticonstitucional al laminar el libre derecho de la propiedad privada recogido en el artículo 31 de la Constitución. Y en este punto quiero dejar claro que la aplicación de la regulación de los alquileres quedaría en manos de las Comunidades Autónomas y el presunto recargo del IBI para viviendas vacías, en manos de los ayuntamientos. Añadir que no deja en absoluto claro que los pequeños propietarios se sometan a una congelación e incentivos fiscales para bajar los precios. No es creíble, y lo veremos y leeremos en la letra pequeña de la norma en su momento en el BOE.
Tiene que haber un mercado único de vivienda y reducir el enorme exceso de regulación y una excesiva burocracia que solo crea inseguridad y desigualdad. Por lo que espero de las nuevas legislaciones al respecto vayan hacia una tendencia más flexible y más liberalizadora. Y recordando que en nuestro sistema jurídico la ley del suelo es nuestra ley de vivienda, porque el artículo 47 de la Constitución lo que empodera a las administraciones públicas es a salvaguardar el derecho de la vivienda de todos los ciudadanos actuando sobre el suelo; luego la ley del suelo es la que determina todo tipo de reservas y cesiones necesarias para destinar un suelo a vivienda asequible, y precisamente eso es de lo que carecemos.
Y finalizo. Normativas claras, concretas, agrupadas y legibles, y sobre todo dos palabras clave: seguridad jurídica.
¿Y que se debería hacer? Pues dotar al mercado de la vivienda de seguridad jurídica real, la cual fuese capaz de movilizar únicamente un 6% del total de viviendas vacías en nuestra Galicia, 340.000. Es decir que unas 20.000 saliesen al mercado del alquiler. Así sí se conseguiría aumentar la oferta y bajar los precios. ¿Es tan difícil hacer las cosas bien?