Ya es oficial: los alquileres turísticos se podrán prohibir en la comunidad de propietarios si hay mayoría

Los pisos turísticos no dejan de crecer en España, donde ya superan las 400.000 viviendas de uso turístico (VUT), lo que representa ya una expansión interanual superior al 15 %, según datos de Dataestur. Apartamentos turísticos que representan el 1,43 % del total de viviendas en territorio español y que en su mayoría se sitúan en las comunidades autónomas de Andalucía, la Comunidad Valenciana y Cataluña.

Un contexto propiciado por el liderazgo español en el sector turístico. Sin embargo, ese auge en el alquiler de viviendas turísticas ha generado en España un importante debate jurídico en el ámbito de la propiedad horizontal en los últimos años. Y es que, más allá de la actual crisis de vivienda, los ruidos y molestias constantes que generan este tipo de pisos ha sido motivo de queja constante por cientos de comunidades de vecinos en España.

Una proliferación descontrolada de apartamentos turísticos la que ha generado en numerosas ciudades españolas graves conflictos vecinales, deterioro de zonas comunes y alteración de la convivencia entre los vecinos.

[Una abogada aclara los derechos de un propietario moroso: "La ley no impide que sea presidente de la comunidad"]

No obstante, la Ley Orgánica 1 /2025 del 3 de abril ha supuesto un antes y un después para esas comunidades de vecinos en España. Esta modificación de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) establece un mecanismo clave para frenar la problemática de los alquileres turísticos no autorizados, obligando a cualquier propietario a obtener la aprobación expresa de su comunidad antes de destinar su vivienda a este uso.

En este contexto, la comunidad cuenta con dos vías principales para poder llevar a cabo esta prohibición: incorporar la prohibición en los estatutos o negar la autorización expresa a nuevas actividades turísticas por mayoría.

[La ley lo permite: "Si tienes este aparato en el trastero, la comunidad de vecinos puede intervenir"]

La primera opción puede hacerse desde el origen y al constituirse la comunidad o posteriormente, a través de una modificación estatutaria. La forma de incluir esta modificación requiere el voto a favor de las tres quintas partes del total de los propietarios, que a su vez representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.

Anteriormente era necesaria la unanimidad, pero debido a que esta era muy difícil de lograr, al estar en juego los intereses de los propietarios con alquileres turísticos, esta exigencia fue modificada a la de la mayoría.

En la segunda vía, nos encontramos con la reforma de 2025 por la que ningún propietario puede iniciar una actividad de alquiler turístico sin el acuerdo expreso de la comunidad. En el caso de que se quiera denegar esta autorización, la comunidad debe decidirlo en una junta con la misma mayoría cualificada de tres quintas partes de propietarios y cuotas.

Pisos turísticos ya existentes

En estos casos, las decisiones que toma una comunidad de propietarios sobre esta cuestión no se aplican con efecto retroactivo. Esto quiere decir que si una vivienda ya estaba funcionando legalmente como piso turístico antes de que se aprobara la prohibición, puede seguir haciéndolo, aunque la comunidad haya decidido vetar ese uso a partir de ahora.

La norma solo se aplica a las nuevas viviendas que quieran empezar a alquilarse con fines turísticos después de la entrada en vigor del acuerdo. Por tanto, quienes ya ejercían esta actividad con todas las licencias en regla no pueden ser obligados a cesarla por un acuerdo posterior.

Qué pasa si incumple la prohibición

Si la comunidad de vecinos ha aprobado correctamente la prohibición de las viviendas turísticas y esta figura ya en los estatutos, incumplirla puede tener consecuencias legales. En ese caso, el presidente de la comunidad tiene la obligación de avisar formalmente al propietario infractor para que deje de ejercer esa actividad de inmediato.

Si, aún así, el propietario continúa alquilando la vivienda a turistas, la comunidad puede llevar el caso a los tribunales. Y según la Ley de Propiedad (artículo 7.2), el juez puede ordenar medidas como:

• Cese definitivo del alquiler turístico.
• Pago de indemnizaciones por los perjuicios causados.
• Incluso la pérdida temporal del uso de la vivienda por un periodo máximo de tres años.

Además, aunque la comunidad sí haya permitido los pisos turísticos en general, los propietarios y sus huéspedes están obligados a respetar las normas de convivencia. Si esa actividad genera ruidos constantes, suciedad, molestias reiteradas o problemas similares, se puede activar el mismo procedimiento legal.

Tras un primer aviso formal, si la situación no mejora, la comunidad también puede reclamar judicialmente el cese de la actividad y exigir responsabilidades.