Rocío, propietaria con 75 habitaciones en alquiler: "Gano unos 410 € por piso y recupero la inversión en 6 meses"

La inversión inmobiliaria en España alcanzó en 2025 su mayor volumen de crecimiento registrado hasta la fecha, con un incremento superior al 30 % respecto al año anterior. Son cifras que, según el informe Real Estate Market Outlook 2026 elaborado por CBRE, se espera que sigan en ascenso.

Un crecimiento impulsado por la estabilidad de los tipos de interés (en torno al 2 %) y la mejora de las condiciones de financiación. Sin embargo, más allá de la compra de pisos destinados al alquiler convencional, hay otro modelo que también está creciendo con fuerza en España.

Se trata de una estrategia cada vez más empleada para generar ingresos pasivos sin necesidad de contar con grandes ahorros para una entrada. Hablamos del modelo rent to rent (alquilar para subarrendar), potenciado por el aumento del 6,9 % en el precio del alquiler durante 2025 y la alta demanda habitacional.

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Este modelo, no exento de polémica en España, gana protagonismo incluso en el actual contexto de crisis inmobiliaria, donde el encarecimiento del alquiler complica el acceso a la vivienda. A pesar de ello, continúa posicionándose como una de las fórmulas de inversión inmobiliaria más rentables del momento.

Rocío, experta en inversión inmobiliaria con cinco pisos en propiedad para alquiler tradicional y gestora de 75 habitaciones para subarrendar, desvelaba todos los secretos de este modelo en el pódcast Libertad Inmobiliaria, creado por el inversor Carlos Galán.

Un pódcast en el que la inversora profundiza en los entresijos de esta fórmula de inversión desde sus comienzos y al que pone cifras reales de rentabilidad y retorno. Un modelo de inversión que asegura le proporciona un beneficio mínimo por piso de 410 euros y cuya inversión inicial para amueblar y acondicionar suele recuperar en 6 o 7 meses.

Una inversión inicial que, asegura, varía mucho según el perfil del propietario (si es tradicional o inversor). "Suelo destinar unos 3.000 euros a amueblar cada piso, porque tienen que estar equipados con todo lo necesario para vivir. También hay que acondicionarlos para que, si el inquilino quiere, pueda hacerse una tortilla francesa el primer día", explica.

Prototipo de piso para subarrendar

El modelo rent to rent consiste, explica Rocío, en alquilar una propiedad a un propietario para, a su vez, subarrendar las habitaciones. "Al propietario puedes pagarle, por ejemplo, un poco más de lo que está pidiendo y decirle que te vas a encargar absolutamente de todo. Se va a olvidar totalmente de que tiene un piso", resume.

Aunque comenzó con un inmueble, con el tiempo confiesa que ha ido afinando el tipo de vivienda ideal para este modelo de inversión. "Mi piso típico y ahora el que más tengo, está en barrio trabajador, con tres habitaciones más salón independiente, que se convierte en la cuarta habitación. Casi todos son sin ascensor, con una reforma básica, tipo lavado de cara", describe.

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Rocío aclara que intenta que el baño esté reformado y en buen estado, "pero sin dejarme un dineral". En cifras concretas y tomando como referencia el mercado de Bilbao en el que ella invierte, detalla: "Ese piso se alquila en torno a 950 euros. Eso le pago al propietario y las habitaciones se alquilan en torno a 400 euros cada una". De esta manera, los ingresos pueden ascender a unos 1.600 euros, a los que después hay que restar suministros y demás gastos.

La rentabilidad media está clara: "En un piso típico como mínimo me tiene que salir un beneficio de unos 410 euros. Está súper bien y además tiene mucho sentido, porque es el precio de una habitación". Un margen que, según reconoce, le permite afrontar que una habitación esté vacía en un momento puntual sin perder dinero.

Comprar y alquilar o rent to rent

Para Rocío, el camino hacia la inversión inmobiliaria ha sido progresivo, empezando primero por la compra de inmuebles y después por la gestión de pisos mediante el modelo rent to rent. Un proceso que, según ella, puede funcionar perfectamente a la inversa para quienes quieren iniciarse en el sector pero no disponen aún del capital necesario para una entrada.

"Mi camino ha sido primero invertir y después gestionar pisos rent to rent. Al final, gestionar habitaciones no es algo muy complejo, simplemente tienes que saber los pasos, aprender un poco de los errores del resto", explica.

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Por eso, defiende este modelo como una vía de entrada lógica y accesible al mundo de la inversión. "Yo creo que puede ser una vía de entrada para empezar a invertir que tiene mucho sentido, porque al final con muy poquita inversión empiezas a generar ingresos", afirma.

Una dinámica que permite a muchos generar el colchón necesario para lanzarse más adelante a la compra del primer inmueble. "Eso puede servirte para meterte luego en la entrada de un piso de inversión, que mucha gente no tiene todavía".