La última gran operación residencial y hotelera de Málaga, al detalle: así será la nueva torre de Málaga Wagen

La gran transformación del viejo concesionario Málaga Wagen, al detalle. La operación, impulsada por la empresa Zertum, va a traer consigo una extraordinaria regeneración de un punto estratégico del distrito de Carretera de Cádiz.

De hecho, el propio estudio de arquitectura que firma la propuesta, Bakpak Architects, el mismo que da forma a la torre residencial más alta de Europa, con 64 plantas, en Alicante, pone en valor esta circunstancia.

A ojos de los técnicos, el nuevo complejo residencial, hotelero y de oficinas se convertirá en una nueva Puerta del Barrio de la Luz, "mejorando la conectividad con el entorno urbano y creando un espacio destacado que sirva como referencia visual y funcional".

El contenido del estudio de detalle, ya aprobado inicialmente por el Ayuntamiento de Málaga, permite desentrañar todos los datos de esta gran intervención.

De acuerdo con los cálculos recogidos, la inversión de ejecución material alcanza casi los 20 millones de euros. En contrapartida, se estiman ingresos potenciales por encima de los 37 millones sumando viviendas, garajes y locales.

La ordenación, que afecta a una parcela de 9.485 metros cuadrados en la confluencia de la avenida de la Luz con la avenida de Velázquez y la calle Alcalde José María Corona, concentra 12.330,50 metros cuadrados edificables en una torre de hasta planta baja más 15 alturas sobre un zócalo de cuatro plantas.

​El documento recoge una memoria económica que utiliza referencias de mercado del portal Idealista para el distrito Carretera de Cádiz y fija un precio medio de 3.273 euros el metro cuadrado para la vivienda.

Aplicado a los 9.730,5 metros cuadrados residenciales, eso supondría unos 31,85 millones de euros en ventas de viviendas, a los que se sumarían 4,28 millones por 214 plazas de garaje valoradas en 20.000 euros cada una y 1,6 millones por 800 metros de locales comerciales estimados a 2.000 euros el metro.

Pese a estos cálculos, la apuesta de la promotora parece ser la de destinar la vivienda libre a alquiler. En su documentación comercial se presenta la operación como un modelo de explotación en alquiler, proyecciones de rentas anuales netas cercanas a 1,4 millones de euros y un rango de inversión total entre 28 y 35 millones.

​Toda la estructura formal y de usos sí queda tasada en el documento urbanístico. El ámbito SUNC‑O‑LO.9 está clasificado como Suelo Urbano No Consolidado Ordenado y se ordena como una única parcela funcional con mezcla de vivienda protegida, vivienda libre y terciario/comercial. Los principales parámetros son:​

• ​Techo edificable lucrativo total: 12.330,50 m².
• Techo residencial: 9.697,35 m², con 2.919,15 m² de vivienda protegida y 6.811,35 m² de vivienda libre.
• ​Techo terciario/comercial: 2.600 m².
• ​Número máximo de viviendas: 95 (28 protegidas y 67 libres).
• ​Aparcamiento: 214 plazas bajo rasante en dos plantas y 70 plazas en superficie asociadas a la nueva urbanización.

Reparto de usos por planta

El Estudio de Detalle incluye una tabla de previsión de demanda eléctrica donde se adelanta la distribución de usos por planta en el edificio de 15 alturas sobre rasante y dos sótanos. Según ese esquema:​

• Sótanos –2 y –1: 2.520 m² cada uno, con 87 y 86 plazas de aparcamiento respectivamente.
• ​Planta baja: local comercial de 380 m² y 6 viviendas VPO.
• ​Plantas 1, 2 y 3: cada una con 6 viviendas VPO y 18 alojamientos de apartahotel.
• ​Planta 4: 5 viviendas VPO, 3 viviendas de renta libre y un espacio de coworking de 230 m².
• ​Plantas 5 a 9: 7 viviendas de renta libre por planta (35 en total).
• ​Planta 10: solárium y piscina (230 m²) y 4 viviendas de renta libre.
• ​Plantas 11 a 15: 5 viviendas de renta libre en cada nivel (25 más).

En suma, el planeamiento contempla 28 viviendas protegidas, 67 viviendas libres y 54 unidades de alojamiento hotelero (apartahotel), además de un gran local en planta baja, coworking, zonas comunes en altura y aparcamientos. La ordenación reserva también una planta técnica, no computable en edificabilidad ni alturas, para instalaciones de climatización, ventilación y equipos de ascensores.

​Una nueva "portada" al Barrio de la Luz

Más allá de los metros y los números, el Estudio de Detalle sitúa la operación en clave de regeneración urbana. Señala que la actual ocupación por talleres y concesionario "no beneficia la relación entre el barrio de la Luz y la avenida de Velázquez" y que la intervención persigue precisamente reforzar esa conexión, mejorar la accesibilidad peatonal y generar un espacio libre amplio que actúe como antesala del barrio.

​La volumetría se resuelve con una torre principal de planta baja más 15 plantas y un zócalo común de planta baja más 4, con alineaciones ajustadas para liberar un paseo y una gran plaza ajardinada hacia la avenida de la Luz y ordenar el frente hacia Velázquez.

La proporción de espacios libres y zonas verdes aumenta hasta el 27,60% de la superficie del ámbito, superando el mínimo del 10% exigido por la legislación autonómica y el 17,13% que fijaba la ficha urbanística.

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