Luis Cepedano, ingeniero: "El riesgo de Málaga es que puede morir de éxito; necesita pensar qué hacer para evitarlo"

Luis Cepedano es una de las grandes figuras en la ingeniería y el urbanismo de Andalucía. Ingeniero de Caminos, Canales y Puertos por la Universidad Politécnica de Madrid, cuenta con más de cuatro décadas de experiencia que abarcan desde la redacción de planes urbanísticos transformadores hasta la dirección de proyectos emblemáticos de obra civil y urbanización.

Fundador y socio de CAI Consultores, ha liderado retos tan diversos como la regeneración de los paseos marítimos de Málaga, la gestión de grandes infraestructuras portuarias y el impulso de megadesarrollos logísticos en el sur de España.

Antes de nada, ¿usted nació en Málaga?

Yo soy manchego. Nací en un pueblo de Ciudad Real, en Pedro Muñoz. Y aparecí aquí en el año 81. O sea, que ya soy de aquí. Vamos, sigo siendo de allí, porque los manchegos somos una raza especial. Pero me considero de aquí.

Mis tres hijos son de aquí y mis nietos… Entonces, lo siento como mío.

Llegó en el 81 a Marbella…

De director de Puerto Banús. Con 25 años. Es curioso, porque antes había estado trabajando seis meses en México, haciendo túneles del Metro. Me lo ofrecieron porque, por temas familiares, tenía relación con el consejero delegado de Banús. Siempre digo que si no hubiera estado antes en México, fuera de mi zona de confort, posiblemente no hubiera aguantar en Banús, que era un sitio complicado.

¿Qué se encuentra cuando llega por primera vez a Marbella?

Había estado algún verano con varios amigos. En aquellos momentos era un paraíso. Bueno, lo sigue siendo. Creo que Marbella es la mejor ciudad de vacaciones que hay en Europa. Y en el mundo posiblemente. Es un sitio paradisíaco para los que vivimos allí. A pesar de Gil.

A pesar de Gil. Pero Gil llega más tarde.

Sí. Cuando llegué había una Corporación mayoritariamente de UCD y PSOE. Y se empezaba con el Plan General de Marbella que sigue vigente. Esas primeras corporaciones democráticas fueron las mejores. Había magníficos profesionales, que fueron los que iniciaron la redacción del todavía vigente planeamiento.

Con los años hemos perdido la capacidad de poder hablar sin enfrentarnos. Hace 40 años podías hablar con cualquiera, fuera del signo político que fuera, y no pasaba nada. Ahora nos están intentando polarizar. Otra cosa es que nos dejemos.

Decía ‘a pesar de Gil’. Al principio parecía un fenómeno hasta simpático…

Cuando Gil aparece… Creo que para Marbella fue una especie de liberación en los dos primeros años. Se encontró muchísimo dinero en la caja en el Ayuntamiento y una Marbella muy deteriorada, con prostitutas en la carretera nacional, en Ricardo Soriano… Eso lo limpió e hizo obras necesarias en esos primeros años. Algunas con permisos, otras sin ellos. Y alguna que tenía y seguirá teniendo problemas, como el paseo marítimo. Creo que es la mejor obra que se ha hecho en Marbella, aunque incumpla los criterios de la Ley de Costas. Eso en los primeros años, después ya sabemos todo lo que ocurrió.

Luis_Cepedano, durante la entrevista. Álvaro Cabrera

¿Qué es lo que más le impactó de esa etapa?

Creo que la época de Gil se puede dividir en dos partes. Los dos primeros años y el resto. Y cada vez fue a peor, generando la inseguridad que hemos tenido ahora. Por darte un dato. Nunca fui muy beligerante cuando era joven, pero las únicas manifestaciones a las que he ido fue contra Gil, porque era necesario ese cambio.

¿Y Puerto Banús?

Banús, mayoritariamente, es comercio. Hay poca restauración y restauración de poco nivel. Pero en aquel momento había mucha más restauración y restauración de cierto nivel para lo que había en Marbella.

El dueño de uno de los restaurantes icónicos que había en aquel momento, Don León, me decía que el éxito de Banús era el equilibrio entre espectáculo y espectadores.

Lo que ha ocurrido es que ha disminuido el espectáculo, salvo en la zona de los barcos, mientras que han aumentado mucho los espectadores. Ese es el desequilibrio que hay ahora. Es una reflexión acertada no solo para Puerto Banús, sino parar cualquier ciudad.

Precisamente, ese es el riesgo que tiene Málaga, que en el Centro los espectadores se coman el espectáculo.

¿Y la Costa del Sol?

Había que atravesar Fuengirola, Benalmádena y Torremolinos por el centro para ir de Málaga y Marbella a Córdoba. No había alternativas. El despegue de la costa se produce con las infraestructuras que se hicieron en los 80 y 90.

Otra cosa es el modelo urbanístico que tenemos y si debería ser. En eso soy como el Doctor Jekyll y Mr. Hyde. Por las mañanas pienso de una manera y por las tardes, cuando estoy en mi casa leyendo, reflexionando, pienso de otra.

Creo que es necesaria una reflexión sobre adónde queremos ir. No es todo el negocio inmobiliario. Otra cosa es la vivienda asequible, la vivienda necesaria para la gente de aquí. Esa reflexión sobre lo que queremos para la Costa del Sol no se está haciendo. Tenemos un déficit de infraestructuras enorme.

Hace poco vino el ministro Óscar Puente a vendernos todas las inversiones que iba a hacer el ministerio aquí. Me quedé sorprendido. La primera inversión que iban a hacer son los 1.500 millones de euros en el aeropuerto, que no es inversión del Gobierno central, sino de AENA, que es una empresa privada, aunque tenga mayoría estatal.

¿Para qué queremos pasar de 24 a 36 millones de pasajeros si no tenemos ni movilidad por carretera ni por ferrocarril? Tenemos problemas de déficit de agua, un saneamiento que va por zona marítima terrestre, etc.

¿No estarían mejor gastados esos 1.500 millones si fueran del Estado en vivienda asequible, en mejorar la movilidad, en liberar el peaje de la autopista? Tendría mucho más sentido en otras necesidades más urgentes.

¿Para qué queremos crecer de 24 a 36 millones de pasajeros si no tenemos infraestructuras? Si una empresa privada ve que tiene exceso de clientes y falta de medios, ¿qué es lo que hace? Subir los precios. A lo mejor nosotros lo que tenemos que hacer es buscar un tipo de turismo y de ingresos de mucha más calidad que lo que tenemos ahora.

"¿No estarían mejor gastados esos 1.500 millones del aeropuerto si fueran del Estado en vivienda asequible, en mejorar la movilidad, en liberar el peaje de la autopista? Tendría mucho más sentido en otras necesidades más urgentes."

Pero ese asunto está sobre la mesa desde hace años.

Yo en eso soy liberal y fiel defensor del mercado. Al final es el mercado el que te lleva ahí. Cuando decimos que falta suelo, es verdad que falta. Pero el suelo falta, entre otras razones, porque tenemos déficit de agua o de suministro de energía eléctrica. No va a haber más suelo. Los precios de la vivienda, tanto de la normal como la de lujo, van a seguir subiendo.

¿No será mejor que con una planificación global, que no existe, se pueda facilitar el acceso a clientes con mayor poder adquisitivo? Es un poco la isla en la que está Marbella. El PGOU de 1986 de Marbella, respecto a los municipios colindantes, planteó un modelo de ciudad que a pesar de Gil se ha respetado. Por eso Marbella sigue siendo el destino que es.

¿Marbella necesita más? ¿Necesita que las grandes inmobiliarias sigan viniendo aquí y nos sigan trayendo más gente? No, lo que necesitamos es que la que haya viva permanente en Marbella y que mejoremos todos los servicios que les prestamos.

¿Diría que el modelo que hay pensado en la Costa del Sol es básicamente inmobiliario?.

Ahora mismo es inmobiliario y turismo. En la costa. Otra cosa es Málaga. Lo que se hizo con el PTA ha cambiado el modelo económico de la ciudad y la costa debería pensar en cambiar su modelo económico también, apoyándose en la falta de espacio que hay en Málaga; en la falta de viviendas que hay en Málaga…

Luis Cepedano ojea una revista especializada. Álvaro Cabrera

¿Y apostar por la innovación y la tecnología?

Hace 30 años, Marbella era absolutamente estacional. Ahora ha dejado de serlo. Antes, en invierno, muchos restaurantes y negocios cerraban. Con la pandemia ese modelo ha cambiado.

¿Hay algún déficit que apuntaría como el gran mal de la Costa del Sol?

Me parece inhumano que tengamos una carretera que con el menor toque queda completamente colapsada y una autopista que está menos utilizada de lo normal, aunque han crecido mucho en los tráficos, y cuya capacidad podría ampliarse.

Mejorar la movilidad por carretera debe ser el planteamiento inicial. No solo por facilitar la movilidad, sino por un tema ambiental, por un tema de seguridad y por dar otra imagen de lo que es la costa. En los déficits de abastecimiento de agua sí se están haciendo cosas.

"Me parece inhumano que tengamos una carretera que con el menor toque queda completamente colapsada y una autopista que está menos utilizada de lo normal"

¿Hasta cuándo puede aguantar la Costa del Sol?

Creo que los humanos tenemos una capacidad de resistencia enorme. A mí no se me ocurriría venir a la Costa del Sol en verano. Cuando estoy trato de salir de mi casa lo menos posible. No entiendo a la gente que viene de fuera a soportar atascos. Llegará un momento en que estemos en saturación. De hecho, este verano ya ha habido gente que ha analizado el porqué han aumentado las ocupaciones en el norte de España y menos aquí.

Reformulo la pregunta. ¿Hasta cuándo puede aguantar la Costa del Sol sin que eso provoque un efecto rechazo?

Creo que ya lo está causando. Eso tampoco es malo. Málaga es el centro económico de suministros de toda la costa. No se trata sólo del turismo y de las ventas; se trata también de facilitarle la vida a la gente.

Hablábamos de movilidad por carretera. Que un territorio como la Costa del Sol no tenga una conexión por tren es difícil de entender…

Creo que lo primero, porque es más a corto plazo, es solucionar la movilidad por carretera. Pero volviendo al tren. Hay que conseguir un trazado ferroviario que pueda competir con la carretera.

se está estudiando la viabilidad.

Ahora se está estudiando la viabilidad, pero el proceso que tenemos para sacar adelante cualquier proyecto supone que nunca se iniciaran las obras antes de 10 o 15 años. Creo que no veré el ferrocarril, pero estamos hablando de tener algo en servicio entre 20 y 25 años.

Si no se resuelve antes el problema de la movilidad por carretera, dentro de 15 años, con unos crecimientos de tráfico razonables, la costa estará completamente saturada.

¿Le sorprende la falta de apuesta inversora del Gobierno? Es verdad que tuvimos la etapa dorada…

Málaga tiene mucho que agradecer a Matalena Álvarez por lo que apostó por Málaga en inversiones. El futuro son las infraestructuras, si no hay, no hay desarrollo. Por eso la reflexión debe ser ¿queremos más desarrollo, más crecimiento? Posiblemente no, pero sí necesitamos resolver los déficits que tenemos a día de hoy.

Se tienen que, otra vez, conjuntar los astros para que volvamos a tener las inversiones que necesitamos.

Otro momento de la conversación con Luis Cepedano. Álvaro Cabrera

¿Si la Costa del Sol estuviese en otros territorios de España tendría los problemas de falta de inversión que tiene ahora?

Seguramente, no. Si fuéramos necesarios para la gobernabilidad, seguramente no tendríamos estos problemas.

"El urbanismo ha entrado en un ciclo perverso. Hace 20 o 25 años, tramitar un desarrollo podía llevarnos entre uno y dos años. A día de hoy, tardas cinco o seis o nunca"

He leído estos días que empezaba a cansarse de la profesión, en particular en la variante del urbanismo.

El urbanismo ha entrado en un ciclo perverso. Al final todo está vinculado con la política.

Hace 20 o 25 años, tramitar un desarrollo urbanístico podría llevarnos entre uno y dos años. A día de hoy, tardas cinco o seis años o nunca. Ya no se hace urbanismo: nos dedicamos a resolver los problemas que plantean legislaciones sectoriales.

Ahora mismo un desarrollo inmobiliario se somete a trámite ambiental, tanto en un plan general, como en un plan de desarrollo, como en un proyecto de urbanización. Todo tiene trámite ambiental.

Pero después tienes todas las legislaciones sectoriales estatales, que son reinos de taifas. La última que pesa en Málaga es la reforma de la modificación de la ley de navegación aérea con la servidumbre del aeropuerto. Se llega al sinsentido de que antes de que el ayuntamiento apruebe nada, el ayuntamiento tiene la obligación de pedir un informe a la Administración central, tanto de Costas como de Carreteras como de Aeropuertos… Y eso sin haber aprobado nada inicialmente. Los ayuntamientos se han tenido que inventar algo así como la toma en consideración de un documento para poderlo enviar fuera.

Si eso, en vez de hacerlo antes de la aprobación inicial, se hubiera hecho durante el resto de los informes a los que hay que someter un instrumento urbanístico, hubiéramos acortado seis o ocho meses.

Por eso digo que estamos tardando de cinco años a nunca. Profesionalmente se produce una insatisfacción enorme porque explicar esto a un promotor que va a arriesgar su dinero es muy difícil.

Es cierto que las autonomías han acercado la Administración a los usuarios. Pero no cabe duda de que nos han complicado la vida a muchos. Hablando de lo que yo entiendo, de la materia urbanística, tenemos 17 legislaciones diferentes. Es un gatopardo urbanístico.

¿No hubiera sido más razonable tener una cierta armonización y que a todos lo llamemos de la misma manera y que todos tengamos más o menos los mismos trámites? Pues no.

Cepedano, junto a la oficina de CAI Consultores. Álvaro Cabrera

Debe encontrarse casi a diario con promotores a los que no les encaja eso que le cuenta.

A eso se suma que hay pocos promotores ya. Pocos promotores que se estén vinculando a la transformación de suelo. Las grandes promotoras lo que quieren es suelo finalista.

Eso nos lleva a uno de los grandes problemas que tenemos, que no hay suelos en desarrollo.

Una de las posibles soluciones es que haya alguna estructura dedicada a la transformación de suelo o que los ayuntamientos y las administraciones se dediquen a transformar suelo.

Entremos en el problema de la vivienda.

A corto plazo no tiene solución.

¿Ese corto plazo son 5 o 10 años?

Sí, o más. Tramitar el suelo es difícil, no hay disponibilidad de suelo. Veremos normal que Antequera se convierta, por ejemplo, en una ciudad en la conurbación de Málaga, en una especie de desarrollo de Málaga. La gente va a buscar donde hay suelo. Y en la costa hay poco. Por eso el crecimiento está limitado sí o sí.

Se puede decir que se quiere apostar por el turismo en vez de por el sector inmobiliario. Pero es que para apostar por el turismo necesitas viviendas, para dar cabida al empleo que se requiere.

¿Y con los precios?

No van a bajar. A corto plazo no se percibe una crisis. El único problema es que llegue un momento en que el mercado no admita las subidas de precios. Eso supondría un cambio en el producto y que se achique el mercado. Estamos teniendo problemas con los precios de la construcción. En cinco años casi se han doblado.

¿Cree que las administraciones se creen de verdad el tema de la vivienda?

Creo que sí, pero no hacen todo lo que deberían. Se acaba de aprobar la Ley de Movilidad Sostenible. La impresión que me ha da es buena. Pero es un brindis al sol. La legislación necesita, para implantarse, dinero. Y con la vivienda ocurre exactamente lo mismo. Para que haya voluntad de resolver la vivienda, tiene que haber dinero.

El problema no son las viviendas turísticas o los alquileres de los multipropietarios. El problema es que todas las administraciones llevan mucho tiempo sin pensar seriamente en tener un parque de vivienda importante.

Eso no existe. O le das margen al promotor, cosa que es difícil, porque si no ya la vivienda asequible se va de precio, o pones tú el dinero. Lo que no va a resolver el problema es lo de reservar el 40% del suelo a VPO. Con eso lo que consigues es encarecer la vivienda libre o paralizas los nuevos desarrollos.

Hemos hablado mucho de la Costa del Sol, de Marbella. ¿Y Málaga? ¿Cómo observa su evolución?

Málaga lo que tiene es un alcalde… Me parece que Málaga tiene una persona dedicada exclusivamente y es el que, ayudado por lo que se hizo anteriormente, ha transformado Málaga.

¿El riesgo? Málaga puede morir de éxito. Tenemos el problema de la vivienda, de la movilidad… Tenemos gente trabajando que viene de Rincón de la Victoria. Y para llegar por las mañanas es horroroso. Málaga tiene muchísimo potencial, pero necesita pensar qué es lo que tiene que hacer para no morir de éxito.

Barro un poco para casa. Yo no me empeñaría, por ejemplo, con la Torre del Puerto. O con la solución de El Bulto, donde soy parcial. No creo que la solución sea llenar Málaga de hitos en altura. Málaga es discreta y una ciudad discreta es también la que no tiene hitos.

Ahora mismo a Málaga no le hacen falta esos hitos. Le hacen falta equipamientos, el Auditorio de la Música…

Creo en la discreción y en pasar lo más desapercibido posible. El problema de Málaga es resolver el éxito que está teniendo… Evitar la gentrificación del casco histórico ya es casi imposible.

"Yo no me empeñaría con la Torre del Puerto. No creo que la solución sea llenar Málaga de hitos en altura. Málaga es discreta y una ciudad discreta es también la que no tiene hitos".

Le iba a preguntar por sus hijos y si el tema de la vivienda ya lo tenían solventado.

Sí. Con mis hijos seguí el mismo camino que mi padre conmigo. “Os he dado una buena educación, la mejor posible, y a partir de ahí os tenéis que buscar la vida vosotros”.

Lo que está claro es que es un problema.

Es serio. Pero creo que ha cambiado la forma de pensar de la gente, que vive mucho más al día. No sé si es que no quieren asumir responsabilidades. Leía un artículo en LinkedIn de Mikel Echavarren que una vez lo invitaron al colegio suyo para que diera una charla sobre el éxito y la conciliación familiar. Y decía que era imposible, que no se podía tener éxito en el trabajo y tener conciliación.

Yo creo que lleva bastante razón. Al final tienes que decidir que uno de los dos sea el que haga la conciliación. O renunciar a otra serie de cosas.

El problema lo veo más en que la política del sacrificio se ha perdido. El esfuerzo. El grave problema que tenemos España es la educación. Hemos acostumbrado a la gente a que no haya esfuerzo. Y eso se nota mucho en la gente joven.

Se une esa falta de sacrificio motivada por el sistema educativo y la baja tolerancia a la frustración. Lo veo en mis nietos. En cuanto que no tienen algo de lo que quieren, perrerón. Es un fallo de la sociedad.