Imagen de archivo de una pareja preocupada. Shutterstock
La Ley de la Vivienda lo confirma: "Si no te avisan con 4 meses de antelación, el contrato se prorroga 3 años más"
El arrendador debe avisar con cuatro meses y el inquilino con dos para evitar que se produzca la prórroga tácita de tres años.
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Si el propietario no te comunica con cuatro meses de antelación que no quiere renovar el alquiler, la ley es clara: el contrato se prorroga automáticamente y puede alargarse hasta tres años más, año a año. Es decir, no vale con un mensaje de última hora. Si no hay preaviso en plazo, el inquilino gana estabilidad y el contrato sigue vigente.
Este punto se ha convertido en una de las grandes dudas del alquiler en España. En un mercado donde los precios aprietan, los contratos cambian con frecuencia y muchas familias viven pendientes de si les renovarán o no, conocer los plazos legales ya no es un detalle técnico: es una cuestión de tranquilidad.
Y, sobre todo, evita sustos. Porque la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y la Ley de Vivienda han ido introduciendo cambios relevantes en los últimos años, y muchos arrendadores e inquilinos siguen actuando como si estuviéramos en 2018.
La norma parte de una idea sencilla: la duración del contrato será la que pacten las partes. Sin embargo, desde los contratos firmados a partir del 6 de marzo de 2019, si se firma por menos de cinco años (cuando el arrendador es persona física) o menos de siete (si es persona jurídica), el contrato se prorroga de forma automática hasta alcanzar esos plazos.
Prórroga tácita y extraordinaria
El punto clave llega después, -con la Ley 12/2023, de 24 de mayo -, cuando una vez cumplidos esos cinco o siete años, si ninguna de las partes dice lo contrario, entra en juego la llamada prórroga tácita.
El contrato puede prolongarse hasta tres años más, también por anualidades, pero con un requisito fundamental.
Para evitar esa prórroga, el propietario debe avisar con cuatro meses de antelación, y el inquilino con dos meses, según recoge la normativa vigente. Si ese aviso no se hace en plazo, el contrato no se extingue: se prorroga.
Desde el Gobierno se insiste en que estas reglas buscan reforzar la estabilidad en el alquiler. De hecho, según afirman desde el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, el objetivo es dar más seguridad jurídica a las partes y evitar renovaciones improvisadas o presiones de última hora, especialmente en un contexto de precios altos y poca oferta.
Además, la Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda, ha añadido dos herramientas extra: las prórrogas extraordinarias. Una de un año si existe vulnerabilidad social y económica acreditada, y otra de hasta tres años si la vivienda está en una zona de mercado residencial tensionado.
En paralelo, también se han actualizado otras reglas que afectan al día a día del alquiler: límites a garantías adicionales, obligación del arrendador de asumir los gastos de gestión inmobiliaria (alquileres de larga duración) y, en la revisión de la renta, topes ligados al IPC y al IRAV.
"Se limitan las subidas anuales de la renta al incremento del IRAV. Durante la vigencia de un mismo contrato no podrá incrementarse más del Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda (IRAV) la renta del alquiler, para todos los contratos de arrendamiento de vivienda", explican desde el Ministerio de Vivienda.
