Montaje de Ricardo Sousa con la entrega de llaves de un piso.
Ricardo Sousa, experto en vivienda: “La mayoría de las operaciones no responde a nuevos compradores”
El CEO de Century 21 en España subraya, además, que "el mercado funciona para quienes ya tienen patrimonio".
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El precio de la vivienda continúa con su particular senda ascendente. Sin embargo, y viendo la botella ‘medio llena’, conviene recordar que la evolución de las cuotas hipotecarias se ha moderado con tipos de interés a la baja en los últimos dos años.
Fruto de ello, y tal como queda recogido en el III Informe sobre el Acceso a la Vivienda en España, de Century 21, comprar resulta actualmente más accesible que alquilar en todas las capitales.
¿Y quién compra? “Son los propios españoles quienes sostienen el mercado residencial. La mayoría de las operaciones no responde a nuevos compradores, sino a propietarios que cambian de vivienda utilizando el patrimonio acumulado como palanca financiera”, afirma Ricardo Sousa, su CEO en España.
Tasa de ahorro
Según el estudio antes indicado, la cuota hipotecaria mensual es entre un 16% y un 45% inferior al coste del alquiler de una vivienda equivalente.
Algo que también se da en aquellas ciudades con mercados especialmente tensionados. Así, en Barcelona, comprar exige una tasa de esfuerzo del 31%, frente al 46% necesario para alquilar. Mientras que en Madrid, la diferencia se sitúa entre el 34% en compra y el 40% en alquiler.
Con todo, esta mejora no lleva aparejada una mejora al problema de acceso a la vivienda. Para corroborar esta afirmación, nada mejor que acudir a los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE).
Porque, aunque los ingresos familiares crecieron entre un 19% y un 24% desde 2022, la tasa de ahorro de los hogares cayó hasta el 12% de la renta disponible en 2025. Eso se traduce en que la capacidad de muchas familias para afrontar la entrada inicial necesaria para comprar una vivienda se ha reducido.
“El mercado funciona cada vez más para quienes ya tienen patrimonio y cada vez menos para quienes intentan acceder por primera vez. Ahí es donde realmente se está produciendo la fractura”, remarca Sousa.
Volviendo a los datos del INE, el 73,3% de los hogares españoles residía en una vivienda en propiedad. De ellos, casi la mitad del total el 48,9%, tenía la vivienda totalmente pagada, sin hipoteca pendiente, mientras que el 24,4% mantenía la hipoteca activa.
![Una persona realizando un pago con Bizum.](["https:\/\/s3.elespanol.com\/2026\/05\/18\/actualidad\/1003744249463_263003116_320x180.jpg"])
Esta estructura de propiedad, según el informe, ayuda a entender por qué el mercado residencial puede mantener un elevado nivel de actividad incluso en un contexto de creciente dificultad de acceso.
Porque existe una amplia base de hogares con patrimonio inmobiliario acumulado que puede facilitar operaciones de cambio de vivienda entre propietarios.
![La ministra de Inclusión, Seguridad Social y Migraciones, Elma Saiz.](["https:\/\/s3.elespanol.com\/2026\/04\/16\/actualidad\/1003744210304_262480532_320x180.jpg"])
Y eso se traduce en que, aunque el mercado sigue funcionando en términos de actividad, deja fuera a una parte de la población. ¿A quién?
A jóvenes, hogares sin patrimonio previo y familias de renta media o media-baja que no pueden apoyarse en una vivienda ya pagada para acceder a otra.
