El Gobierno cambia las normas del alquiler: los contratos pueden ser de un mínimo de un año hasta diez años

Quienes quieren vivir de alquiler se encuentran con muchos problemas. Para empezar, el precio, que sigue creciendo a pasos agigantados sobre todo en aquellas zonas con mayor demanda. Por otro, la falta de oferta.

Una situación que ha hecho, por ejemplo, que para una misma vivienda haya decenas de candidatos. Lo que se ha traducido en procesos de selección por parte de los caseros.

Y, una vez se resulta agraciado con la vivienda de alquiler, llegan las dudas sobre cuánto va a durar el contrato. “La duración de los contratos en España se ha convertido en un ‘auténtico laberinto jurídico’ tras los cambios normativos introducidos en los últimos años”, afirma José Ramón Zurdo, CEO de la Agencia Negociadora del Alquiler (ANA).

Múltiples variables

Una situación que se ha intensificado a raíz de la aprobación de la Ley por el Derecho a la Vivienda. Entonces, ¿cuánto puede durar un contrato de alquiler? Para responder, hay que analizar múltiples variables que influyen en la duración efectiva del mismo.

¿Cuáles son? Básicamente, tres: la condición del arrendador, la situación del inquilino o la ubicación de la vivienda.

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“Entre los factores que determinan el plazo real del contrato se encuentran si el propietario es persona física o jurídica, si se trata de un gran tenedor, si la vivienda está ubicada en una zona declarada mercado tensionado o si el arrendatario puede ser considerado vulnerable”, afirma Zurdo.

Pero también influyen características del propio inmueble, como su posible consideración como vivienda suntuaria.

¿Cuánto duran los contratos?

Como recuerda José Ramón Zurdo, “el régimen general se regula en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). En los casos más habituales, cuando la vivienda no está en zona tensionada y el propietario no es un gran tenedor, la duración del contrato depende de quién sea el arrendador.

Así, si el arrendador es persona física, el contrato puede firmarse inicialmente por un año, pero el inquilino tiene derecho a prorrogarlo anualmente hasta alcanzar cinco años.

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“Una vez transcurrido ese periodo, si ninguna de las partes comunica su voluntad de finalizar el contrato dentro de los plazos legales de preaviso, el alquiler puede entrar en una prórroga tácita de hasta tres años adicionales”, recuerda Zurdo.

Los plazos legales establecidos son cuatro meses para el arrendador y dos para el arrendatario. Con todos estos datos, y en la práctica, la duración total puede alcanzar los ocho años.

¿Y si el arrendador es una persona jurídica? En este supuesto, el arrendatario puede prolongar el contrato hasta siete años.

“Tras ese plazo también puede producirse una prórroga tácita de hasta tres años más, por lo que el alquiler podría extenderse hasta diez años”, matiza el CEO de ANA.

Supuestos especiales

Más allá de los 8 años para personas físicas, y de diez años, para personas jurídicas, la normativa contempla además situaciones que pueden ampliar aún más la duración del arrendamiento.

Uno de los casos más relevantes se produce cuando el propietario es considerado gran tenedor —más de diez viviendas, salvo en Cataluña, donde basta con cinco— y el inquilino puede ser calificado como vulnerable.

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“En estas circunstancias, estando la vivienda en una zona del mercado tensionado o no estándolo, el arrendatario puede solicitar una prórroga extraordinaria anual obligatoria para el propietario una vez finalizados los plazos ordinarios del contrato”, señala Zurdo.

Es decir, que permite prolongar el alquiler más allá de los límites inicialmente previstos. Y la complejidad aumenta si la vivienda se encuentra en una zona declarada mercado tensionado, una figura que se establece inicialmente por un periodo de tres años.

“Al finalizar las prórrogas ordinarias (tanto legales como tacitas), el inquilino puede solicitar una nueva prórroga extraordinaria adicional de hasta tres años, obligatoria para el arrendador”, concreta José Ramón Zurdo.

Por lo tanto, y con este mecanismo, la duración total del contrato podría alcanzar hasta 11 años si el arrendador es persona física y hasta 13 años si se trata de una persona jurídica.

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“No obstante, estas prórrogas no se aplican si el propietario acredita una causa de necesidad debidamente prevista en el contrato. Una posibilidad que solo puede ejercerse una vez transcurrido el primer año de vigencia del alquiler”, matiza el experto.

Por último, hay que hablar de viviendas suntuarias. “Cuando el inmueble supera los 300 metros cuadrados o la renta del alquiler excede 5,5 veces el salario mínimo interprofesional, la duración del contrato no está limitada por la normativa y prevalece el plazo que acuerden libremente las partes”, concluye José Ramón Zurdo.