Miquel Riera, alto y claro sobre el acceso a la vivienda: “Es necesario construir más, pero eso no resolverá el problema”

Hay quien puede decir que el mercado inmobiliario está desbocado. O al rojo vivo. O al borde de vivir una nueva burbuja. Sea como fuere, lo cierto es que, atendiendo a los diferentes números, se puede decir también que está on fire.

Así, y según los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), durante el primer trimestre de 2025 se registraron 183.140 compras. Además, se llevaron a cabo 119.973 nuevas hipotecas. Cifras que no se veían desde los años 2007 y 2011, respectivamente.

“Sí existe un boom inmobiliario, como indican los incrementos en compras e hipotecas formalizadas y el importante aumento del precio de la vivienda en venta”, afirma Miquel Riera, analista hipotecario de HelpMyCash.

Boom, sí. ¿Y burbuja? “Los datos sugieren que no nos encontramos todavía en una situación como la vivida durante la burbuja de principios de los años 2000”, añade Riera.

A continuación, y de la mano del experto, te contamos cuáles son las soluciones que se pueden poner sobre la mesa para facilitar el acceso a la vivienda en propiedad.

Más oferta

Miquel Riera tiene muy claro que la solución para facilitar el acceso a la vivienda en propiedad pasa por aumentar la oferta. “Es necesario construir más, pero eso no resolverá el problema por sí solo”, apunta el analista hipotecario.

¿Por qué? Porque, desde su punto de vista, “el precio de los inmuebles nuevos suele ser más alto que el de los segunda mano”.

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Por este motivo, otra de las salidas es “aumentar el parque de viviendas de protección oficial, cuyo coste sí se puede limitar legalmente”.

Un campo, este último, en el que las administraciones públicas empiezan a tomar medidas. Eso sí, considera que “han actuado tarde y los efectos no se verán hasta dentro de un tiempo”.

Lo que sí está claro es que, de momento, los precios seguirán su senda ascendente. Así lo ha expresado, por ejemplo, los departamentos de análisis de banco como Bankinter o BBVA.

En concreto, dichas entidades estiman que el precio de la vivienda todavía crecerá entre un 5% y un 7% en 2025, y entre un 3% y un 5% en 2026.

Burbuja inmobiliaria

Con todo, el analista hipotecario de HelpMyCash remarca que no se está a las puertas de una burbuja hipotecaria, según los últimos datos.

Así, en el primer trimestre de 2025, el porcentaje de hipotecas con una financiación superior al 80% fue del 10,9%, mientras que el esfuerzo medio para pagar las cuotas fue del 32,4%.

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Asimismo, en 2024 (último período disponible) se concedieron 30.610 visados de dirección de obra nueva y el tiempo medio de posesión de las viviendas transmitidas fue de casi 18 años.

Entre los años 2003 y 2008, se dieron varios factores que hincharon una enorme burbuja inmobiliaria en España. Uno de ellos fue la concesión descontrolada de hipotecas con demasiado riesgo de impago.

Otro, la construcción excesiva de viviendas sin demanda real, más la especulación con este bien por parte de empresas y particulares. ¿Desenlace? En 2008 se pinchó la burbuja y comenzó una gravísima crisis económica y financiera.

¿Más datos? En el primer trimestre de 2007, según el Banco de España, el 15,7% de las hipotecas concedidas cubrían más de un 80% del valor de las viviendas financiadas (algunas entidades incluso financiaban más del 100% de la adquisición).

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Además, los compradores dedicaban una media del 45,18% de su salario al pago de las cuotas mensuales, según el Colegio de Registradores de España. Por lo tanto, muy por encima del 35% recomendado.

Sin olvidar que se construía mucho y se compraban y vendían las viviendas muy rápido para especular: en 2007 se concedieron 135.659 visados de dirección de obra nueva, según el Ministerio de Transportes y Movilidad Sostenible.

Y los propietarios transmitían sus inmuebles residenciales tras haber habitado en ellos solo una media de unos siete años, según el Colegio de Registradores de España.