La zona vieja de Santiago se rehabilita: "La gente sigue queriendo comprar en el casco histórico"

Durante el primer semestre de este año 2026, el Concello de Santiago ha concedido un total de cinco licencias de obra para la rehabilitación integral de distintas edificaciones en el casco histórico de Santiago de Compostela, todas ellas vacías durante años y que se convertirán ahora en edificios de uso residencial, y uno de ellos de uso privado.

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Así lo informaba el concelleiro de Urbanismo, Iago Lestegás, quien además concretaba los lugares exactos en los que se llevarán a cabo estas rehabilitaciones: en la rúa Santo Agostiño, en el número 9, que será de uso residencial y con un local en la planta baja; serán también de uso residencial el número 12 de San Paio de Antealtares, el 13 de la rúa Loureiros y el 35 de la rúa Castrón Douro.

De uso institucional privado será el ubicado en la calle Casas Reais, en el número 19, una de las joyas arquitectónicas de Compostela. Construido en 1913 y comúnmente conocido como Casa de Cotos, se trata de un edificio de estilo modernista del arquitecto vigués José Franco Montes con tres plantas de altura y un jardín trasero. La concesión de licencia fue concedida a la empresa SCQ Platforms SLU, tal y como informaba la portavoz del Gobierno municipal de Santiago, Míriam Louzao, quien también recordaba de la importancia de esta unidad que destaca en especial por su relevancia arquitectónica y ambiental.

Exterior de la Casa de Cotos, en Casas Reais Quincemil

De esta forma, el casco histórico de Santiago continúa un proceso moderado, pero con demanda, de rehabilitación, donde el último año 2025 dejó una veintena de rehabilitaciones en esta zona. "El ritmo de peticiones de licencias para reformas es similiar al de otros años", informa Gonzalo Alonso, arquitecto y representante en la Comisión Asesora del Casco Histórico de Santiago. Alonso también aclara que, lo conocido como casco histórico, "es muy amplio", y no solo incluye la almendra, "también la llegada de todos los caminos", como el del Camino Francés, Sar o el del perímetro azul.

En esta zona, para llevar a cabo una rehabilitación, se debe atender al Plan general de ordenación municipal (PXOM), aprobado en 1997 y modificado puntualmente a lo largo de estos años, como las últimas limitaciones a los alojamientos temporales en las ordenanzas residenciales de la ciudad histórica o la prohibición de nuevas tiendas de souvenirs en esta localización.

El Plan contempla muchas normativas específicas en lo referido a la rehabilitación de viviendas en el casco histórico, como el mantenimiento de la cantería, de las carpinterías de madera o la configuración de nuevas fachadas. "Santiago lleva 30 años rehabilitando con esos criterios (referido al PXOM)", señala, "al principio entiendo que resultó más dificultoso, ahora la mayoría de la gente entiende que eso es un valor: mantener ciertos elementos, ciertas configuraciones". Unos elementos específicos en edificios que cuentan con siglos de historia, como la Casa de Cotos, pero en los que Alonso cree no es de "especial dificultad" para llevar a cabo una rehabilitación.

De igual modo, apunta que "algunas cuestiones" podrían encarecer este proceso de rehabilitación. "No es lo mismo trabajar con una cantería de piedra delicada que con una de hormigón, pero al mismo tiempo eso le proporciona valor. Los precios en el casco histórico son significativos y la gente sigue queriendo comprar en el casco histórico", señala. Unas limitaciones que también están relacionadas a la hora de vivir en esta zona de la ciudad, con algunas que otras limitaciones, "la gente sigue queriendo tener garaje en casa", ejemplifica Gonzalo Alonso.

Unas limitaciones como puede ser la prohibición de dividir las casas "de ciertas maneras que a veces incumplen las normas", la prohibición de construir en las huertas, o la instalación de ascensores, "suele ser polémico", señala Alonso. "La gente no quieren ceder parte de su vivienda para colocar el ascensor, o lo colocas en la calle o es muy complicado. Hay elementos protegidos, como pueden ser las escaleras, que interfieren en la colocación de un ascensor o hacen que sean más particulares, hechos a medida, y a veces más caros", el arquitecto aclara que no es un caso particular de Santiago, sino de otros muchos cascos históricos, como Vigo, Ferrol o Mondoñedo que "les pasa lo mismo".

"Todo está regulado" aclara Alonso, un plan que también permite "cierta discrecionalidad": "un arquitecto, en un proyecto, puede proponer cosas contemporáneas" evaluadas después tanto por la Comisión Asesora del Casco Histórico de Santiago, como por arquitectos y técnicos del Concello. De hecho, en los últimos años, se han concedido licencias "para tres o cuatro casas contemporáneas".

Las propias características de los inmuebles que pueden limitar un proceso de rehabilitación se juntan, además, con el cumplimiento de normativas actuales, como las referidas a la eficiencia energética en la que un edificio del casco histórico puede perder entre "8 o 10 centímetros" de su perímetro al tener que aislarse por dentro a diferencia de la zona nueva, en la que se permiten hacer distintos tipos de fachadas.

"Si aíslas por fuera modificas completamente la imagen de la ciudad histórica, que está culturalmente protegida y una buena parte de la población está de acuerdo en que se siga protegiendo", explica Alonso que también apunta la ventaja de que "cuando llegas a tu casa ves un edificio probablemente mucho más bonito". Aparte de las limitaciones que se puede encontrar uno en el exterior de los inmuebles, en los interiores de las viviendas "hay mucho más margen de intervención".

"Mucha presión para reconvertir edificios en apartamentos turísticos"

La presión turística juega también un papel fundamental a la hora de hablar de la rehabilitación de edificios en donde se nota "mucha presión para reconvertir edificios para hacer apartamentos turísticos", señala Gonzalo Alonso. "Los apartamentos turísticos no tienen que cumplir la normativa de vivienda y es mucho más fácil incumplir normativas, hacer viviendas más pequeñas o en peores condiciones de accesibilidad, de orientación o de tamaño de las habitaciones", señala el arquitecto.

Apartamentos turísticos en el casco histórico de Santiago Quincemil

En ese sentido, el Concello de Santiago ha intensificado en los últimos meses la inspección y control de viviendas de uso turístico dentro del Plan de inspección urbanística. Así, en 2025 el concello advertía a un total de 123 pisos turísticos de que incumplían la normativa vigente, dictando 40 órdenes de cese definitivo de la actividad de alquiler turístico y con cuatro expedientes sancionadores por el ejercicio ilegal de la actividad del alquiler turístico. En lo referido a esto último, el Concello interpuso una sanción de 30.050 euros y otra de 18.030 euros, llevando a cabo una reducción del 40% ya que el interesado reconoció voluntariamente la responsabilidad de la infracción.