Una vivienda en alquiler, en imagen de archivo.

Una vivienda en alquiler, en imagen de archivo. EFE

LA TRIBUNA

Los efectos perversos del control del alquiler

Las normativas de control de alquileres reducen significativamente la oferta de viviendas de alquiler y perjudica a los propietarios de viviendas de menor renta.

28 mayo, 2023 01:53

El debate sobre la política de vivienda en España se ha reavivado recientemente ante el anuncio realizado el 14 de abril por el Gobierno de coalición de establecer un tope nacional a la tasa de crecimiento de los alquileres. Sin embargo, el debate sobre esta política de control de rentas fue eclipsado poco después, con la retahíla de anuncios por parte de Pedro Sánchez sobre la financiación de un importante número de viviendas en alquiler.

La discusión sobre los efectos de la política de control de rentas ha quedado desafortunadamente en un segundo plano. No fue así en los recientes debates por las alcaldías de París y Londres, donde esta política ocupó un lugar principal.

Varios pisos en venta, en imagen de archivo.

Varios pisos en venta, en imagen de archivo. EFE

Todas las políticas de control de alquileres tienen como objetivo limitar de alguna manera los aumentos del precio de la renta. Mientras que las políticas que se remontan a la época de las guerras mundiales establecían límites estrictos a los alquileres, las políticas contemporáneas son significativamente más complejas.

A menudo limitan el aumento de los alquileres mediante un incremento máximo basado en un porcentaje de los alquileres de mercado circundantes o en el contrato de alquiler existente. Y, a veces, en ambos. A menudo, añaden calificaciones para limitar los aumentos en caso de desahucio y en relación con los costes de mantenimiento incurridos por el propietario. También añaden protecciones adicionales para los inquilinos. Algunas políticas pueden incluso incentivar a los propietarios para que mantengan sus propiedades en alquiler.

Estamos ante una nueva generación de políticas de control del alquiler que afectan a importantes países y ciudades de nuestro entorno. En Alemania, 294 municipios promulgaron el control de alquileres entre junio de 2015 y abril de 2016. En Francia, en julio de 2022 se estableció un tope nacional del 3,5% anual para el aumento de los alquileres. En Estados Unidos, el alcalde de Nueva York, Eric Adams, firmó en junio de 2022 una nueva legislación que prorroga la expiración de las leyes de estabilización de alquileres del 1 de julio de 2022 al 1 de abril de 2024. Y tras una reciente sentencia judicial contra Blackstone, se debate si ampliar esta ley sobre el control de alquileres existente a más propiedades en la ciudad neoyorquina.

[Un 12% menos de oferta y un 15% más caras: así ha evolucionado la venta de vivienda durante la legislatura]

Por otro lado, el Estado de California aprobó una política de control de alquileres muy debatida en 2019. Municipios más pequeños, como South Portland (Maine), con apenas 26.000 habitantes en la costa opuesta, han establecido políticas de control de alquileres. En España, Cataluña adoptó una estricta política de control de alquileres el 22 de septiembre de 2020, tras un aumento espectacular de los alquileres entre 2013 y 2019 (un aumento del 43% en Barcelona, equivalente a 297,25 euros de media por apartamento).

Es bien sabido que las políticas de control del alquiler provocan distorsiones en el mercado. Por lo tanto, el debate actual entre los economistas no es tanto si estas políticas afectan a la estructura del mercado, sino más bien si estas distorsiones son realmente beneficiosas para la sociedad. O incluso si pueden llegar a perjudicar a aquellos a los que se pretenden ayudar.

"El análisis empírico constató que con el control de alquileres la oferta de viviendas de alquiler disminuyó entre un 14% y un 18% un año después"

En un reciente trabajo de investigación dirigida desde la escuela de negocios ESCP contribuimos a este debate destacando el efecto del control de alquileres sobre los alquileres, los precios de la vivienda y la oferta de vivienda. Para ello, nos basamos en datos de la imposición de una política de control de alquileres a escala regional en la región catalana de España a partir del 22 de septiembre de 2020.

El enfoque regional del estudio es vital. Porque los impactos del control de alquileres a menudo se extienden más allá de un único municipio donde se impone la política de control de alquileres. En Cataluña, la estabilización de los alquileres se impuso en 60 municipios de más de 20.000 habitantes que fueron proclamados mercados inmobiliarios "tensionados" (entre ellos, Girona, Lleida y Tarragona).

Esta estricta regulación abarca todas las propiedades de la zona, no sólo los nuevos contratos de alquiler como en el caso comparable de las ciudades alemanas. Si la vivienda se alquiló en los cinco años anteriores, el nuevo alquiler no puede superar el nivel de renta del contrato de alquiler más reciente de la vivienda.

Nuestro análisis empírico constató que el control de alquileres reduce los alquileres en un 5% a corto plazo. Sin embargo, la oferta de viviendas de alquiler disminuyó entre un 14% y un 18% un año después de la aplicación de la política. La reducción de la oferta hace que los precios de los alquileres empiecen a aumentar de nuevo. La diferencia entre los alquileres controlados y los no controlados pasa a ser prácticamente nula un año después de la adopción de la política. En resumen, el control de alquileres es ineficaz tras doce meses porque se incentiva la conversión de unidades de alquiler en unidades para su uso en propiedad, aumentando así la escasez de unidades disponibles en alquiler.

También observamos que dieciséis meses después de la introducción del control de alquileres en Cataluña, los volúmenes de ventas aumentaron entre un 26% y un 38% en los municipios catalanes controlados en comparación con las ciudades no controladas del resto de España. El exceso de oferta del mercado provocó así un descenso del 3% en los precios de la vivienda. Por lo tanto, el tamaño del parque de viviendas de alquiler también disminuye, al igual que el valor de la propiedad inmobiliaria.

"El control del alquiler tiene implicaciones potencialmente perversas sobre la desigualdad de ingresos"

También encontramos que el control del alquiler tiene implicaciones potencialmente perversas sobre la desigualdad de ingresos. Los precios de venta de vivienda en la parte inferior de la distribución disminuyeron tras la introducción del control de alquileres. Al mismo tiempo, los precios de venta en la parte superior de la distribución aumentaron, oscilando entre el 3,7% para el cuartil superior y el 5,7% en el decil superior en los municipios tratados en relación con los del grupo de control.

En otras palabras, los propietarios de viviendas de mayor valor se benefician del aumento de la tasación de sus viviendas, mientras que los propietarios de viviendas de clase trabajadora se ven perjudicados. El resultado es un aumento de la desigualdad de activos entre los propietarios de viviendas, lo cual es significativo porque la vivienda es el principal activo de las familias con rentas más bajas.

Las nuevas normativas de control de alquileres pueden beneficiar a los inquilinos de rentas bajas y medias en el corto plazo al reducir los costes de alquiler y vivienda para los segmentos de precios más bajos. Sin embargo, este efecto positivo desaparece un año después de la adopción de la política.

Las normativas de control de alquileres también reducen significativamente la oferta de viviendas de alquiler y amplían la diferencia de valores inmobiliarios entre los propietarios de rentas bajas y altas. Estos últimos se benefician de la revalorización de sus propiedades, mientras que los primeros se ven desproporcionadamente afectados por la caída de los precios. Teniendo en cuenta estas realidades, cualquier imposición de una política de control de alquileres resulta potencialmente perversa.

*** Jaime Pérez Luque dirige la cátedra de real estate en la Escuela de Negocios ESCP y autor del libro Desarrollo de viviendas asequibles.

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