Sergio Gutiérrez, experto inmobiliario de Barcelona.
Un experto inmobiliario avisa: "El propietario de una vivienda no tiene por qué devolver la fianza al inquilino"
Hay que saber que la ley contempla situaciones concretas en las que no están obligados a devolverla íntegramente para evitar conflictos al finalizar un alquiler.
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El final de un contrato de alquiler sigue siendo uno de los momentos que más conflictos genera entre propietarios e inquilinos. La devolución de la fianza, las marchas anticipadas y las posibles penalizaciones suelen acabar en discusiones que, en muchos casos, nacen de un desconocimiento de la ley.
El analista inmobiliario Sergio Gutiérrez ha vuelto a poner el foco en este problema donde desmonta una de las creencias más extendidas: "El propietario no tiene por qué devolverte la fianza, lo dice la ley".
Su afirmación tiene base jurídica, ya que la normativa que regula los arrendamientos urbanos establece varios supuestos en los que el arrendador puede retener total o parcialmente la fianza para cubrir cantidades que el inquilino adeude al finalizar el contrato.
Dónde está la clave
La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) permite al inquilino desistir del contrato una vez hayan transcurrido al menos seis meses desde su firma, siempre que comunique su decisión con una antelación mínima de 30 días.
Eso significa que durante los primeros seis meses no existe un derecho automático a abandonar la vivienda sin consecuencias económicas. Si el inquilino se marcha antes de ese plazo, puede considerarse un incumplimiento contractual.
En ese escenario, el propietario tiene derecho a reclamar las rentas pendientes hasta completar esos seis meses. La fianza puede utilizarse para compensar esa deuda, de ahí que no siempre deba devolverse íntegramente.
Gutiérrez insiste en que este punto suele sorprender a muchos arrendatarios, que creen que basta con entregar las llaves para extinguir cualquier obligación económica. Sin embargo, la jurisprudencia ha respaldado en numerosas ocasiones la posibilidad de exigir esas cantidades cuando existe un abandono anticipado injustificado.
![Isabel Rodríguez, ministra de Vivienda](["https:\/\/s3.elespanol.com\/k\/imgp\/cms\/elespanol\/11322085.jpg?p=g:fp:0.43:0.56\/w:320\/h:240&h=KqHljnpO"])
La fianza, además, no es un "regalo" del inquilino al propietario. Su función legal es garantizar el cumplimiento de las obligaciones del contrato: pago de la renta, suministros pendientes, daños en la vivienda o indemnizaciones pactadas.
Qué ocurre después
Superado el sexto mes, el inquilino sí puede desistir del contrato, pero debe hacerlo correctamente. La LAU exige un preaviso de 30 días, y no cumplirlo puede generar nuevas reclamaciones económicas.
Además, muchos contratos incluyen una cláusula de indemnización por desistimiento anticipado. La ley permite pactar que el inquilino pague una mensualidad de renta por cada año del contrato que reste por cumplir, prorrateándose los periodos inferiores al año.
![Isabel Rodríguez, ministra de Vivienda y Agenda Urbana.](["https:\/\/s3.elespanol.com\/k\/imgp\/cms\/elespanol\/11319810.jpg?p=w:320\/h:240&h=8F1CyCmQ"])
Por ejemplo, si un contrato de cinco años se abandona cuando quedan dos años y medio y existe esa cláusula, el propietario podría reclamar el equivalente a dos mensualidades y media.
Esa indemnización también puede descontarse de la fianza, siempre que esté expresamente prevista en el contrato y se ajuste a los límites legales.
Conviene revisar con detalle las condiciones firmadas antes de comunicar la marcha. Muchos inquilinos desconocen la existencia de estas cláusulas hasta el momento de abandonar la vivienda.
La fianza debe justificarse
Que el propietario pueda retener la fianza no significa que pueda hacerlo de forma arbitraria. La ley le obliga a justificar las cantidades descontadas mediante facturas, presupuestos o documentos que acrediten la deuda o los daños.
Además, una vez entregadas las llaves y comprobado el estado de la vivienda, el arrendador dispone de un plazo de un mes para devolver la fianza. Si transcurre ese tiempo sin devolución ni justificación, el inquilino puede reclamarla judicialmente e incluso solicitar intereses.
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Los expertos recomiendan documentar siempre el estado del inmueble con fotografías y un inventario firmado por ambas partes al inicio y al final del contrato. Esa prueba resulta fundamental si surge una disputa sobre desperfectos.
Sergio Gutiérrez también subraya la importancia de la negociación. En la práctica, muchos propietarios prefieren alcanzar un acuerdo amistoso cuando el inquilino necesita marcharse antes de tiempo, especialmente en un mercado con alta rotación y fuerte demanda.
